Определение финансового результата застройщика, Определение эффективности работы застройщика - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков

Определение эффективности работы застройщика

Для демонстрации модели синхронного измерения затрат и результатов используем данные полученные от Санкт-Петербургского застройщика средних размеров Застройщик предоставил данные на условиях неразглашения коммерческой тайны.. Данные представляют собой поток затрат и поступлений по всем проектам застройщика ежемесячно в течение четырех лет (с января 2011 по декабрь 2014 года).

Затраты по проектам разделяются на три типа: затраты на выполнение гарантийных обязательств, по уже построенным объектам, затраты на строящееся объекты и накладные расходы. Все затраты по проектам приведены с учетом средств, выплачиваемых банкам за пользование средствами (если такие средства привлекались).

В течение этого периода компания несла расходы по 15 объектам. По одному из объектов выполнялись гарантийные обязательства. Шесть объектов были сданы в эксплуатацию. Два объекта не выведены в продажу. И шесть объектов находятся в продаже и будут сданы в эксплуатацию в будущем.

Поступления представляют собой взносы дольщиков. При этом нужно учитывать, что застройщик в некоторых случаях делает не только ценовую скидки в зависимости от степени готовности объекта, но и может предоставить право оплаты в рассрочку. Когда застройщик предоставляет рассрочку, поступления разделяются на два типа: поступления взносов по рассрочке и поступления средств при 100% оплате квартиры или покупки с использованием ипотеки (что равносильно 100% оплате, так как банк обычно перечисляет все средства в одном месяце). Поступления по объекту, как было оговорено выше, можно считать выручкой, только если объект сдан в эксплуатацию. Иначе, эти поступления являются привлеченными средствами.

Изначально, предполагалось использовать модель, изложенную в первой главе. То есть, определять результат деятельности застройщика в текущем периоде как разницу между выручкой и полными экономическими затратами. Однако, применить такую модель на имеющихся данных оказалось невозможно вследствие ряда причин.

Во-первых, средняя продолжительность стадии проектирования и строительства у данного застройщика превышает 50 месяцев. Таким образом, на доступном нам временном интервале мы не можем наблюдать ни одного проекта от начала проектирования до конца строительства. Информацию за больший период компания предоставить не готова.

Во-вторых, компания стремится к росту доли рынка, поэтому каждый последующий проект больше по размерам (и соответственно затратам) чем предыдущий.

Таким образом, из поля нашего зрения выпадает выручка, полученная за объект, который был сдан незадолго до этого (по которому в текущем периоде выполняются гарантийные обязательства). Также нам недоступна выручка по объектам, которые будут сданы в 2015 году, зато мы должны учитывать затраты по этим объектам, а они составляют значительную величину от общей сумы затрат. Поэтому в данной работе определяется динамика внутренней доходности хозяйственной деятельности застройщика при замене выручки поступлениями. Этот показатель отражает суммарную эффективность строительных работ и отдела продаж.

Модель затрат и поступлений представлена табл.12.

Таблица 12

Модель затрат и поступлений застройщика

Объекты

Периоды

T=1

T=2

T=3

T=4

1

TC1,1

TC1,2

TC1,3

TC1,4

D1,1

D1,2

D1,3

D1,4

2

TC2,2

TC2,3

TC2,4

D2,3

D2,4

3

TC3,3

TC3,4

Где TCI, t - затраты на i-ый объект в период времени t, а DI, t - объем поступлений по i-му объекту в период времени t. Выведем показатель ET, который вычисляется как разность между поступлениями и затратами по всем объектам в период времени t, по формуле

Получив ряд таких показателей, рассчитаем внутреннюю норму доходности этого потока. (см. Приложение)

Для рассматриваемого застройщика, месячная ВНД составила 6.5% в месяц, а квартальная - 21.6% в квартал. Это достаточно высокие показатели. Они говорят о том, что компания способна привлекать финансирование достаточно эффективно.

Данный показатель может рассчитываться регулярно и служить полезным индикатором эффективности работы компании для менеджмента и акционеров.

Похожие статьи




Определение финансового результата застройщика, Определение эффективности работы застройщика - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков

Предыдущая | Следующая