Особенности деятельности застройщика - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков

Деятельность застройщика как особый вид инвестиционной деятельности имеет ряд особенностей. Особенности экономической деятельности современных российских застройщиков, вытекающие из специфики их организационной структуры, подробно описаны в многих публикациях [5; 18; 13; 11; 9; 2]. В данной работе уделено особое внимание следующим особенностям: длительный производственный цикл и особый способ финансирования.

Производственный цикл застройщика жилой недвижимости обычно разделяют на 4 стадии: предпроектную, стадию проектирования, стадия управления строительством и стадию реализации.

На предпроектной стадии осуществляется выбор конкретного проекта. Исходя из конъюнктуры рынка и финансовых возможностей компании выбирается земельный участок, определяется объект строительства и его свойства, сроки реализации, а также форма финансирования проекта.

Стадия проектирования включает в себя формирование бюджета, разработку проектной документации, получение необходимых согласований. На этой стадии выполняются следующие виды работ:

    - Выбор земельного участка, его покупка и оформление правоустанавливающих документов. - Выполнение градостроительной документации. - Заключение договора генерального проектирования. - Получение условий подключения инженерных ведомств города. - Выполнение проектно-изыскательных работ. - Получение градостроительного согласования. - Получение положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации. - Получение разрешения на строительство.

Стадия управления строительством начинается после получения разрешения на строительство и включает в себя проведение тендеров на строительно-монтажные работы и контроль за их выполнением. Это основная стадия проекта. Ее продолжительность и содержание зависят от особенностей функционирования конкретного застройщика. Подрядчики могут осуществлять работы с помощью собственных или давальческих (предоставляемых застройщиком) материалов. Снабжение электроэнергией и водой может происходить от городских сетей или с помощью собственных мощностей. Ряд работ может выполнятся дочерними предприятиями застройщика.

Стадия реализации включает в себя разработку маркетинговой концепции проекта, которая включает в себя определение целевой аудитории проекта и оптимального темпа продаж, а также рекламного обеспечения проекта, продажу квартир и выполнение гарантийных обязательств (контроль за эксплуатацией объекта, выполнение гарантийных обязательств и устранение неполадок).

Предпроектная стадия и стадия проектирования могут занимать от полутора лет в зависимости от политики компании, особенностей проекта (типовой или индивидуальный), а также от особенностей земельного участка (наличие разработанной документации).

Длительность стадии строительства зависит не только от технических особенностей проекта и технологии строительства (минимально возможный срок), но и от организационно-хозяйственных маневров застройщика в течение периода строительства.

Изменяя длительность строительства, застройщик может управлять своими потоками затрат. Застройщику не всегда выгодно строить объект как можно быстрее, поскольку он испытывает недостаток в финансировании. Чем дольше идет процесс строительства, тем меньше средств необходимо выделять на стройку в данный момент, таким образом, застройщик может сочетать различные варианты финансирования и сроков строительства выбирая наилучший в соответствие со своими целями. Многие застройщики определяют соотношение темпов строительства и темпов продаж исходя из оптимизационных моделей на основе критериев эффективности таких как, например, внутренняя норма доходности (ВНД) или чистая приведенная стоимость (NPV). Оптимальный план может определятся исходя из общефирменного бюджета, оптимизируя показатели деятельности всей фирмы, или индивидуально для каждого проекта. Изменяя потоки поступлений и затрат застройщик имеет возможность манипулировать критериями эффективности проекта.

На данный момент в Санкт-Петербурге основными технологиями строительства являются панельная, кирпичная и различные вариации монолитной технологии. В Таблице 3 представлено распределение по типам технологий для 274 комплексов, продававшихся в Санкт-Петербурге и Ленинградской области с сентября 2015 по март 2016. (Информация взята из строительных деклараций объектов).

Таблица 3

Распределение технологий строительства на рыке СПБ и ЛО

Технология

Количество

В % от общего числа

Кирпич

11

4%

Монолит

235

86%

Панель

28

10%

Как видно из таблицы монолитная технология преобладает с достаточно большим перевесом. Такую популярность данной технологии можно объяснить сочетанием относительно низкой себестоимости и быстрых темпов строительства при сравнительно хороших потребительских свойствах домов. Возведение одного этажа коробки дома по панельной технологии займет меньше времени, чем по монолитной технологии. В свою очередь, возведение дома по кирпичной технологии является самым длительным.

В целом, стадия строительства может занимать от полутора до четырех лет в зависимости от этажности здания и технологии строительства.

Стадия реализации является самой длительной, поскольку в нее входит также выполнение гарантийных обязательств. Данная стадия начинается с момента начала продаж, который может начаться одновременно со стадией строительства, поскольку привлечение средств дольщиков для финансирования объекта возможно с момента получения разрешения на строительство согласно 1 Пункту 3 Статьи 214 ФЗ от 30.12.2004 [1; 16].

После завершения строительно-монтажных работ и введения дома в эксплуатацию согласно 214 ФЗ от 30.12.2004 застройщик несет гарантийные обязательства в течении не менее чем пяти лет (не менее трех лет для отдельных видов оборудования). Под недостатками, которые подлежат устранению, подразумевается достаточно широкий круг неисправностей [3]. Согласно 7 Статьи 214 ФЗ недостатками, подлежащими устранению, являются недостатки, возникшие в результате отступление от условий договора, требований технического регламента, градостроительных проектной документации, регламентов и иных обязательных требований, а также иные недостатки, которые делают объект непригодным для эксплуатации.

Таким образом, длительность окончательной реализации проекта застройщика составляет не менее восьми лет, в течение которых одновременно осуществляются затраты и поступления разной интенсивности.

В то же время застройщик обычно ведет сразу несколько проектов. В табл.4 представлено распределение застройщиков по количеству объектов, находящихся в продаже (за период с сентября 2015 по март 2016). В выборку вошло 274 объекта от 106 застройщиков из Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Таблица 4

Распределение застройщиков по количеству объектов, находящихся в продаже

Количество объектов в продаже

Количество застройщиков

В % от общего числа застройщиков.

Доля от общего числа объектов, построенных данным типом застройщиков

1 Объект

65

61%

24%

2 Объект

12

11%

9%

3 Объект

7

7%

8%

4 Объект

6

6%

9%

5 Объект

4

4%

7%

Больше 6 объектов

12

11%

44%

Как видно из таблицы, застройщики, продающие один объект, составляют больше половины от общего числа застройщиков, однако, застройщики с количеством объектов более одного продают чуть более чем три четверти жилых комплексов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. К тому же, в приведенных данных не отражены объекты, продажи по которым еще не начаты, а также объекты, продажи по которым закончены, но застройщик еще выполняет по ним гарантийные обязательства. Таким образом, можно с высокой долей уверенности утверждать, что на балансе у типичного застройщика числится более одного объекта.

Финансирование жилищного строительства может осуществляться различными способами: за счет собственных средств застройщика, за счет кредитных средств и за счет средств участников долевого строительства.

В условиях российской экономики финансирование жилищного строительства за счет собственных средств не получило широкого распространения [8]. В то время как наиболее популярным стало финансирование за счет средств "дольщиков" [6; 8].

Кредитное финансирование жилищного строительства имеет ряд особенностей. Банки предъявляют достаточно серьезные требования к застройщику и проекту, а также могут в определенной мере вмешиваться в управление проектом, поскольку данный тип кредита сопряжен с высокими рисками. Ниже приведены некоторые требования банков, размещенные в открытом доступе, выполнение которых необходимо для получения кредита на строительство.

    - Наличие у застройщика опыта реализации строительных проектов. - Участие застройщика в проекте собственными средствами. - Ограничения по срокам строительства объекта. - Ограничения на срок окупаемости и на другие показатели эффективности проекта. - Требования по дополнительному обеспечению кредита (как правило права на земельный участок).

К тому же, банк, выдавший кредит застройщику, постоянно контролирует деятельность застройщика, следит за выполнением контрольных показателей. С одной стороны, это дает застройщику непредвзятую оценку рисков проекта, к тому же, банковские сотрудники могут лучше ориентироваться в экономической конъюнктуре, чем сотрудники компании-застройщика. С другой стороны, это внешние вмешательство в проект, которое, при определенных обстоятельствах может быть болезненным для застройщика.

Привлечение средств участников долевого строительства возможно в рамках 214 ФЗ, после получения разрешения на строительства. При этом взимать деньги с участника долевого строительства возможно не с момента заключения договора долевого участия, а с момента его регистрации в Государственном реестре. Процесс регистрации зависит от загруженности региональных отделений Государственного реестра, и обычно занимает около месяца.

Многие исследователи считают, что средства дольщиков являются бесплатными для застройщика [8; 6; 12]. В данной работе будет продемонстрированно, что это не так и будет посчитана стоимость средств "дольщиков".

Итак, деятельность застройщика жилой недвижимости сопряжена с одновременным ведением нескольких проектов с достаточно длительным производственным периодом, а также с использованием специфических способов финансирования хозяйственной деятельности.

Похожие статьи




Особенности деятельности застройщика - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков

Предыдущая | Следующая