Особенности деятельности застройщика - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков
Деятельность застройщика как особый вид инвестиционной деятельности имеет ряд особенностей. Особенности экономической деятельности современных российских застройщиков, вытекающие из специфики их организационной структуры, подробно описаны в многих публикациях [5; 18; 13; 11; 9; 2]. В данной работе уделено особое внимание следующим особенностям: длительный производственный цикл и особый способ финансирования.
Производственный цикл застройщика жилой недвижимости обычно разделяют на 4 стадии: предпроектную, стадию проектирования, стадия управления строительством и стадию реализации.
На предпроектной стадии осуществляется выбор конкретного проекта. Исходя из конъюнктуры рынка и финансовых возможностей компании выбирается земельный участок, определяется объект строительства и его свойства, сроки реализации, а также форма финансирования проекта.
Стадия проектирования включает в себя формирование бюджета, разработку проектной документации, получение необходимых согласований. На этой стадии выполняются следующие виды работ:
- - Выбор земельного участка, его покупка и оформление правоустанавливающих документов. - Выполнение градостроительной документации. - Заключение договора генерального проектирования. - Получение условий подключения инженерных ведомств города. - Выполнение проектно-изыскательных работ. - Получение градостроительного согласования. - Получение положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации. - Получение разрешения на строительство.
Стадия управления строительством начинается после получения разрешения на строительство и включает в себя проведение тендеров на строительно-монтажные работы и контроль за их выполнением. Это основная стадия проекта. Ее продолжительность и содержание зависят от особенностей функционирования конкретного застройщика. Подрядчики могут осуществлять работы с помощью собственных или давальческих (предоставляемых застройщиком) материалов. Снабжение электроэнергией и водой может происходить от городских сетей или с помощью собственных мощностей. Ряд работ может выполнятся дочерними предприятиями застройщика.
Стадия реализации включает в себя разработку маркетинговой концепции проекта, которая включает в себя определение целевой аудитории проекта и оптимального темпа продаж, а также рекламного обеспечения проекта, продажу квартир и выполнение гарантийных обязательств (контроль за эксплуатацией объекта, выполнение гарантийных обязательств и устранение неполадок).
Предпроектная стадия и стадия проектирования могут занимать от полутора лет в зависимости от политики компании, особенностей проекта (типовой или индивидуальный), а также от особенностей земельного участка (наличие разработанной документации).
Длительность стадии строительства зависит не только от технических особенностей проекта и технологии строительства (минимально возможный срок), но и от организационно-хозяйственных маневров застройщика в течение периода строительства.
Изменяя длительность строительства, застройщик может управлять своими потоками затрат. Застройщику не всегда выгодно строить объект как можно быстрее, поскольку он испытывает недостаток в финансировании. Чем дольше идет процесс строительства, тем меньше средств необходимо выделять на стройку в данный момент, таким образом, застройщик может сочетать различные варианты финансирования и сроков строительства выбирая наилучший в соответствие со своими целями. Многие застройщики определяют соотношение темпов строительства и темпов продаж исходя из оптимизационных моделей на основе критериев эффективности таких как, например, внутренняя норма доходности (ВНД) или чистая приведенная стоимость (NPV). Оптимальный план может определятся исходя из общефирменного бюджета, оптимизируя показатели деятельности всей фирмы, или индивидуально для каждого проекта. Изменяя потоки поступлений и затрат застройщик имеет возможность манипулировать критериями эффективности проекта.
На данный момент в Санкт-Петербурге основными технологиями строительства являются панельная, кирпичная и различные вариации монолитной технологии. В Таблице 3 представлено распределение по типам технологий для 274 комплексов, продававшихся в Санкт-Петербурге и Ленинградской области с сентября 2015 по март 2016. (Информация взята из строительных деклараций объектов).
Таблица 3
Распределение технологий строительства на рыке СПБ и ЛО
Технология |
Количество |
В % от общего числа |
Кирпич |
11 |
4% |
Монолит |
235 |
86% |
Панель |
28 |
10% |
Как видно из таблицы монолитная технология преобладает с достаточно большим перевесом. Такую популярность данной технологии можно объяснить сочетанием относительно низкой себестоимости и быстрых темпов строительства при сравнительно хороших потребительских свойствах домов. Возведение одного этажа коробки дома по панельной технологии займет меньше времени, чем по монолитной технологии. В свою очередь, возведение дома по кирпичной технологии является самым длительным.
В целом, стадия строительства может занимать от полутора до четырех лет в зависимости от этажности здания и технологии строительства.
Стадия реализации является самой длительной, поскольку в нее входит также выполнение гарантийных обязательств. Данная стадия начинается с момента начала продаж, который может начаться одновременно со стадией строительства, поскольку привлечение средств дольщиков для финансирования объекта возможно с момента получения разрешения на строительство согласно 1 Пункту 3 Статьи 214 ФЗ от 30.12.2004 [1; 16].
После завершения строительно-монтажных работ и введения дома в эксплуатацию согласно 214 ФЗ от 30.12.2004 застройщик несет гарантийные обязательства в течении не менее чем пяти лет (не менее трех лет для отдельных видов оборудования). Под недостатками, которые подлежат устранению, подразумевается достаточно широкий круг неисправностей [3]. Согласно 7 Статьи 214 ФЗ недостатками, подлежащими устранению, являются недостатки, возникшие в результате отступление от условий договора, требований технического регламента, градостроительных проектной документации, регламентов и иных обязательных требований, а также иные недостатки, которые делают объект непригодным для эксплуатации.
Таким образом, длительность окончательной реализации проекта застройщика составляет не менее восьми лет, в течение которых одновременно осуществляются затраты и поступления разной интенсивности.
В то же время застройщик обычно ведет сразу несколько проектов. В табл.4 представлено распределение застройщиков по количеству объектов, находящихся в продаже (за период с сентября 2015 по март 2016). В выборку вошло 274 объекта от 106 застройщиков из Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Таблица 4
Распределение застройщиков по количеству объектов, находящихся в продаже
Количество объектов в продаже |
Количество застройщиков |
В % от общего числа застройщиков. |
Доля от общего числа объектов, построенных данным типом застройщиков |
1 Объект |
65 |
61% |
24% |
2 Объект |
12 |
11% |
9% |
3 Объект |
7 |
7% |
8% |
4 Объект |
6 |
6% |
9% |
5 Объект |
4 |
4% |
7% |
Больше 6 объектов |
12 |
11% |
44% |
Как видно из таблицы, застройщики, продающие один объект, составляют больше половины от общего числа застройщиков, однако, застройщики с количеством объектов более одного продают чуть более чем три четверти жилых комплексов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. К тому же, в приведенных данных не отражены объекты, продажи по которым еще не начаты, а также объекты, продажи по которым закончены, но застройщик еще выполняет по ним гарантийные обязательства. Таким образом, можно с высокой долей уверенности утверждать, что на балансе у типичного застройщика числится более одного объекта.
Финансирование жилищного строительства может осуществляться различными способами: за счет собственных средств застройщика, за счет кредитных средств и за счет средств участников долевого строительства.
В условиях российской экономики финансирование жилищного строительства за счет собственных средств не получило широкого распространения [8]. В то время как наиболее популярным стало финансирование за счет средств "дольщиков" [6; 8].
Кредитное финансирование жилищного строительства имеет ряд особенностей. Банки предъявляют достаточно серьезные требования к застройщику и проекту, а также могут в определенной мере вмешиваться в управление проектом, поскольку данный тип кредита сопряжен с высокими рисками. Ниже приведены некоторые требования банков, размещенные в открытом доступе, выполнение которых необходимо для получения кредита на строительство.
- - Наличие у застройщика опыта реализации строительных проектов. - Участие застройщика в проекте собственными средствами. - Ограничения по срокам строительства объекта. - Ограничения на срок окупаемости и на другие показатели эффективности проекта. - Требования по дополнительному обеспечению кредита (как правило права на земельный участок).
К тому же, банк, выдавший кредит застройщику, постоянно контролирует деятельность застройщика, следит за выполнением контрольных показателей. С одной стороны, это дает застройщику непредвзятую оценку рисков проекта, к тому же, банковские сотрудники могут лучше ориентироваться в экономической конъюнктуре, чем сотрудники компании-застройщика. С другой стороны, это внешние вмешательство в проект, которое, при определенных обстоятельствах может быть болезненным для застройщика.
Привлечение средств участников долевого строительства возможно в рамках 214 ФЗ, после получения разрешения на строительства. При этом взимать деньги с участника долевого строительства возможно не с момента заключения договора долевого участия, а с момента его регистрации в Государственном реестре. Процесс регистрации зависит от загруженности региональных отделений Государственного реестра, и обычно занимает около месяца.
Многие исследователи считают, что средства дольщиков являются бесплатными для застройщика [8; 6; 12]. В данной работе будет продемонстрированно, что это не так и будет посчитана стоимость средств "дольщиков".
Итак, деятельность застройщика жилой недвижимости сопряжена с одновременным ведением нескольких проектов с достаточно длительным производственным периодом, а также с использованием специфических способов финансирования хозяйственной деятельности.
Похожие статьи
-
Строительство жилой недвижимости является важнейшим сектором экономики любого государства. По данным Росстата доля сектора строительства в структуре ВВП...
-
Основы синхронного измерения затрат и результатов При анализе затрат и результатов предприятий с длительным производственным циклом возникает...
-
Особенности оценки стоимости заемного капитала - Финансовые показатели деятельности предприятия
Особенность оценки стоимости заемного капитала - наличие конкретного известного заранее денежного потока, генерируемого операций по привлечению заемных...
-
Источники финансирования строительства - Особенности финансов строительных организаций
Согласно "Положению о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации" инвесторами, осуществляющими вложение...
-
Для предприятий, пользующихся заемными средствами, важен анализ цены заемного капитала, поскольку высокая стоимость заемных финансовых ресурсов может...
-
Дефицит собственных финансовых средств, образующихся у предприятий в процессе их хозяйственной деятельности, обусловливает их стремление в отыскании...
-
Определение финансового результата деятельности предприятия Понятие и значение финансовых результатов предприятия актуальны для любой организации, вне...
-
Структура финансовых источников представляет собой соотношение собственного и заемного капиталов, привлеченных для финансирования долгосрочного развития...
-
Стоимость капитала: понятие, сущность - Финансовые показатели деятельности предприятия
Концепция стоимости капитала - одна из базовых в теории финансового менеджмента. Стоимость является одной из важнейших характеристик капитала,...
-
Ресурс - количественная мера возможности выполнения какой-либо деятельности; условия, позволяющие с помощью определенных преобразований получить желаемый...
-
Для определения системно значимых финансовых институтов используются различные методы, поэтому представляется важным сделать краткий обзор применяемых...
-
Системная значимость финансового института: понятие и подходы к определению В литературе существует множество определений системно значимых финансовых...
-
Заключение - Методики анализа заемных источников финансирования деятельности предприятия
Заемный финансирование выгодность коммерческий Ключевым вопросом при привлечении источников финансирования является определение структуры капитала, т. е....
-
Введение - Методики анализа заемных источников финансирования деятельности предприятия
Актуальность темы исследования. При постоянно меняющихся факторах внешней финансовой среды и внутренних условий осуществления финансовой деятельности...
-
В структуре финансовых взаимосвязей народного хозяйства финансы организаций занимают начальное, основополагающее место, поскольку обслуживают основное...
-
Данная глава посвящена рассмотрению современных тенденций и особенностей слияний и поглощений в финансовом секторе, главной составляющей которого...
-
ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ - Основы организации проектного финансирования
Проектное финансирование -- предоставление целевого кредита на реализацию конкретного инвестиционного проекта с применением различных финансовых...
-
Введение - Стоимость привлечения и средневзвешенная стоимость капитала на примере ОАО "Уралкалий"
Любая корпорация платит за то, что привлекает капитал из самых разнообразных источников. Именно это и называется стоимостью привлечения капитала. Этот...
-
Особенности оценки стоимости инновационных проектов
Какова стоимость нашего инновационного проекта? Чаще всего данный вопрос задается, когда требуется оценить, способен ли проект окупить свои затраты. В...
-
Налогообложение предприятие экономика Регулирующая роль налогов особенно ярко проявляется при использовании налоговой политики в качестве фактора...
-
После выхода России на Всемирную торговую площадку, поддержание конкурентоспособности является приоритетным направлением отечественной политики уже много...
-
Все доходы, которые получила организация, можно условно разделить на две группы: 1) доходы, которые учитываются при налогообложении прибыли (ст.249- 250...
-
Финансовая отчетность АО "Олжа" выражена в казахстанских тенге ("тенге"), который является функциональной валютой и валютой представления финансовой...
-
Говоря об отечественном подходе выявления системно значимых финансовых институтов, то его основой является Указание Банка России от 22.07.2015 № 3737-У...
-
Особенности определения налоговой базы при получении доходов натуральной форме и в форме материальной выгоды К доходам, полученным, в натуральной форме...
-
Сущность и классификация капитала Капитал представляет собой накопленный путем сбережений запас экономических благ в форме денежных средств и реальных...
-
Виды доходов при определении налоговой базы по НДФЛ - Особенности определения налоговой базы
Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ - для физических...
-
ФИНАНСОВАЯ БАЗА РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ - Инвестиции
Инвестиционная деятельность банков. В настоящее время в условиях известной ограниченности источников бюджетного финансирования, с одной стороны, и...
-
Результирующим показателем модели может быть определен один из критериев эффективности: -- чистая приведенная стоимость проекта УРУ, -- внутренняя норма...
-
Обоснуем создание автоматизированной системы обработки информации (АСОИ). Целью функционирования любой автоматизированной системы обработки информации...
-
Существует множество факторов, прямо воздействующих на норму прибыли, наиболее важными из которых являются ожидание держателей акций, отдача инвестиций,...
-
Формирование программы инвестиционных проектов - Инвестиционная деятельность предприятия
Инвестиционная программа - совокупность инвестиционных проектов в виде перечня объектов инвестиций, их основных характеристик и объемов финансирования,...
-
Понятие и сущность венчурного финансирования Существуют множество книг, статей, работ, публикаций, монографий, учебников на тему венчурного...
-
Введение - Оценка эффективности венчурного финансирования
На сегодняшний день перспективы развития РФ в XXI веке напрямую зависят от исследований научно - технического сектора отечественной экономики. Стадия...
-
Характеристика приоритетных направлений совершенствования финансирования учреждения культуры МБУК "Карпогорский культурный центр" Рост экономических...
-
Основные функции фондовых бирж - Особенности деятельности фондовых бирж
Основная роль фондовой биржи заключается в обслуживании движения денежных капиталов, которое опосредует распределение и перераспределение национального...
-
Финансирование муниципальный культура платный Бюджетный процесс и финансирование сферы культуры Бюджетный процесс - это регламентируемая нормами права...
-
Организационная характеристика предприятия ЗАО "Ремдизель" - фирма, прочно занимающая свое место на рынке оптовой торговли автозапчастями, продажи и...
-
Определение оптимального объема капитала. - Инвестиционный спрос
1. При существующей технологии оптимальный объем капитала создает условия для получения наибольшей прибыли. 2. Прибыль максимальна, если г = d + i,...
-
Сначала проведем предварительный анализ данных. Для начала необходимо проверить данные по каждому из показателей на наличие выбросов, то есть наличие...
Особенности деятельности застройщика - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков