Общая модель определения финансового результата - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков
Вне зависимости от схемы реализации квартир, выручка у застройщика не может возникать раньше оформления права собственности на готовые квартиры. Оформление права собственности возможно только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Если квартиры не были проданы заранее (по договору долевого участия), по окончании строительства, после сдачи объекта в эксплуатацию, они становятся собственностью застройщика, и могут быть проданы по договору купли-продажи. При этом, средства, полученные по этому типу договоров, считаются выручкой застройщика. Если же, квартира была продана до окончания строительства, то есть был заключен договор долевого участия, то средства, полученные по договору долевого участия, не являются выручкой до момента приема готовой квартиры дольщиком и оформление им права собственности на данную квартиру.
Бухгалтерский учет средств, полученных по договору долевого участия, может осуществляться несколькими способами, поскольку прямые указания на этот счет отсутствуют в законодательстве РФ. Некоторые бухгалтеры учитывают средства дольщиков по кредиту счета 62 как полученные авансы [7]. Другие бухгалтеры рекомендуют отражать поступившие средства по договорам долевого участия на счете 86 "Целевое финансирование" или на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" [17].
Таким образом, бухгалтерский учет считает средства дольщиков кредиторской задолженностью. Поэтому по отдельным периодам бухгалтерский результат экономической деятельности (разность между выручкой и себестоимостью) не совпадает с финансовым результатом (разность между денежными поступлениями и расходами. Работа посвящена определению финансового результата застройщика за период.
Стоит заметить, что квартиры на ранних этапах строительства продаются по меньшим ценам, чем аналогичные квартиры на поздних этапах. Это происходит вследствие того, что покупатель берет на себя риски, связанные с проектом, а значит, застройщик должен заплатить ему за это премия. Эта премия (ценовая разница между ценой недостроенного объекта и ценой готового) с позиции застройщика есть стоимость средств, получаемых от участников долевого строительства. Подробное описание этого феномена будет дано в следующей главе, а сейчас обратим внимание на то факт, что средства, полученные от "дольщиков", списываются по цене, заключенной на раннем этапе строительства, хотя сейчас цена этой квартиры намного больше.
Чтобы определить финансовый результат застройщика с учетом стоимости средств дольщиков представляется целесообразным учитывать полученные средства по той цене, если бы они были получены в момент завершения строительства, а стоимость заемных у дольщиков средств определять как разницу между данной ценой и ценой, указанной в договоре.
Как уже говорилось выше, деятельность застройщика сопряжена с длительным производственным периодом и ведением нескольких объектов сразу. Поэтому при определении его финансового результата необходимо учитывать фактор времени, чего можно достичь с помощью модели синхронного измерения затрат и результатов. К тому же денежные потоки застройщика, ведущего несколько проектов сразу можно представить в виде таблицы, которая очень похожа на таблицу затрат при расширенном воспроизводстве.
Представим, что у застройщика N объектов, рассмотрим распределение затрат и поступлений во времени для данного застройщика.
Таблица 5
Модель затрат и результатов застройщика
Объекты |
Периоды | |||
T=1 |
T=2 |
T=3 |
T=4 | |
1 |
TC1,1=D1,1+E1,1+C1,1 |
TC1,2=D1,1+E1,2+C1,2 |
TC1,3=D1,3+E1,3+C1,3 |
TC1,4=D1,4+E1,4+C1,4 |
R1,1 |
R1,2 |
R1,3 |
R1,4 | |
2 |
TC2,2=D2,2+E2,2+C2,2 |
TC2,3=D2,3+E2,3+C2,3 |
TC2,4=D2,4+E2,4+C2,4 | |
R2,3 |
R2,4 | |||
3 |
TC3,3=D3,3+E3,3+C3,3 |
TC3,4=D3,4+E3,4+C3,4 | ||
... |
... |
... |
... |
... |
N |
Поясним используемые обозначения: TCI, t - затраты на i-ый объект в период времени t. Эти затраты состоят из затрат на сырье, материалы, расчеты с подрядчиками, а также накладных расходов. Поскольку застройщик использует 3 основных источника финансирования, то затраты можно разделить на три части:
D - затраты, оплаченные средствами дольщиков,
E - затраты, оплаченные собственными средствами,
C - затраты, оплаченные кредитными средствами.
RI, t - выручка по i-му объекту в период времени t.
Каждый вид финансирования имеет свою стоимость привлечения. Стоимость собственного капитала определяется собственниками бизнеса, стоимость кредита зависит от доступной ставки по кредитам, а определению стоимости средств "дольщиков" будет посвящена следующая глава.
Финансовый результат в каждом периоде определяется как разность между выручкой и полными экономическими издержками (издержки на строительство + издержки на привлечение средств). Таким образом, в каждый момент времени финансовый результат можно определить по формуле:
Таким образом, отнимая от выручки данного периода полные экономические затраты данного периода, мы получаем показатель финансового результата экономической деятельности застройщика в каждый момент времени. Рассчитав данный показатель за несколько периодов, мы можем посчитать внутреннюю норму доходности деятельности данного застройщика, или иные показатели экономической эффективности, полезные не только для менеджеров компании, но и для ее акционеров или инвесторов. На практике оперативно получить фактические данные о величине выручки за период бывает затруднительно из-за специфики организационной структуры застройщика и формы организации бухучета по подразделениям и фирмы в целом. Поэтому для оперативного контроля за финансовой результативностью деятельности застройщика вместо выручки можно брать поступления. Конкретно это излагается в третьей главе.
Финансовый затрата застройщик дольщик
Похожие статьи
-
Строительство жилой недвижимости является важнейшим сектором экономики любого государства. По данным Росстата доля сектора строительства в структуре ВВП...
-
Деятельность застройщика как особый вид инвестиционной деятельности имеет ряд особенностей. Особенности экономической деятельности современных российских...
-
Основы синхронного измерения затрат и результатов При анализе затрат и результатов предприятий с длительным производственным циклом возникает...
-
Говоря об отечественном подходе выявления системно значимых финансовых институтов, то его основой является Указание Банка России от 22.07.2015 № 3737-У...
-
Особенности оценки стоимости заемного капитала - Финансовые показатели деятельности предприятия
Особенность оценки стоимости заемного капитала - наличие конкретного известного заранее денежного потока, генерируемого операций по привлечению заемных...
-
Прежде чем определить влияние налогообложения на финансовые результаты организации необходимо дать понятие и содержание формирования финансовых...
-
Таблица 3.15 Показатель Отчетный год Прогнозный период 1 год 2 год 3 год Рыночная политика Темп прироста выручки (в реальной оценке), % (20, 18) - 3, 00...
-
Анализ актива баланса Анализ финансового состояния предприятий осуществляется в основном по данным годовой и квартальной бухгалтерской отчетности и в...
-
Стоимость капитала: понятие, сущность - Финансовые показатели деятельности предприятия
Концепция стоимости капитала - одна из базовых в теории финансового менеджмента. Стоимость является одной из важнейших характеристик капитала,...
-
Определение финансового результата деятельности предприятия Понятие и значение финансовых результатов предприятия актуальны для любой организации, вне...
-
Источники финансирования строительства - Особенности финансов строительных организаций
Согласно "Положению о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации" инвесторами, осуществляющими вложение...
-
Анализ динамики состава и структуры активов баланса В области бухгалтерского и налогового учета товарищество руководствуется кодексом Республики...
-
Общая характеристика ООО "Бетран - 2" Общество с ограниченной ответственностью "Бетран - 2" было основано 23 мая 1999 года с целью получения прибыли. По...
-
ЗАКЛЮЧЕНИЕ - Анализ и оценка финансовых результатов деятельности организации
Практика показывает, что традиционная бухгалтерская деятельность отражения хозяйственных операций в учетных регистрах сама по себе не может дать ответ на...
-
Финансовые результаты деятельности хозяйствующего субъекта - Результаты деятельности предприятия
Эффективность производственной, инвестиционной и финансовой деятельности выражается в финансовых результатах. Для выявления финансового результата...
-
Убытки предприятия - Формирование финансовых результатов предприятия
Финансовым результатом так же может выступать и убыток. При затратах, превышающих выручку, предприятие получает убытки - отрицательный финансовый...
-
Системная значимость финансового института: понятие и подходы к определению В литературе существует множество определений системно значимых финансовых...
-
Структура финансовых источников представляет собой соотношение собственного и заемного капиталов, привлеченных для финансирования долгосрочного развития...
-
Заемный капитал характеризует привлекаемые для финансирования развития компании на возвратной основе денежные средства или другие имущественные ценности....
-
Поскольку в условиях рыночной экономики существует большое многообразие финансовых инструментов, у финансового менеджера всегда есть возможность выбора...
-
Для предприятий, пользующихся заемными средствами, важен анализ цены заемного капитала, поскольку высокая стоимость заемных финансовых ресурсов может...
-
Финансовые и экономические циклы и их взаимосвязь с буферами капитала Рассматривая развитие мировой экономики, стоит сказать, что в экономика подвержена...
-
Дефицит собственных финансовых средств, образующихся у предприятий в процессе их хозяйственной деятельности, обусловливает их стремление в отыскании...
-
Сравнительный анализ методик финансового анализа В методике Донцовой - Никифоровой предлагается осуществлять анализ финансового состояния организации при...
-
Анализ проводится за период с 3 кв. 2006 г. по 3 кв. 2015 г. В результате, было определено 111 наблюдений (Таблица 1). Таблица 1 Выборка из 3 компаний за...
-
Затраты на строительство зданий и сооружений Затраты на здания и сооружения приняты укрупненно, исходя из объема, типа и стоимости 1 куб. м....
-
Слияние поглощение синергия финансовый Понятие слияний, поглощений и синергетического эффекта, эволюция рынка M&;A и основные мотивы слияний и поглощений...
-
Введение - Формирование финансовых результатов предприятия
В условиях рыночной экономики эффективность производственной, инвестиционной и финансовой деятельности выражается в финансовых результатах. В условиях...
-
Для управления финансово-хозяйственной деятельностью предприятий необходимо иметь полную, достоверную и своевременную информацию о его финансовом...
-
В практике финансового планирования применяют следующие методы: экономического анализа, коэффициентный, нормативный, балансовый, дисконтированных...
-
ООО "ЛЮМ - систем". 1)Платежеспособность предприятия можно выразить в виде следующего неравенства (тыс. руб.): где: D - Денежные средства (стр.260) +...
-
Финансовый и ценовой методы распределения стоимости
Начало проявления финансовых отношений связано с первичным распределением стоимости на составные элементы (с + v + m), это первичное распределение...
-
Финансовые ресурсы - Особенности организации и функционирования финансов некоммерческих организаций
В некоммерческих организациях как бюджетных, так и иных организационно-правовых форм материальными носителями финансовых отношений являются финансовые...
-
Все возможные виды финансовой стратегии фирмы могут быть представлены в виде матрицы финансовых стратегий фирмы. Манипулируя в рамках данной матрицы,...
-
В условиях рыночной экономики и обостренной конкуренции в гостиничном бизнесе важное значение приобретает планирование финансовых результатов...
-
В структуре финансовых взаимосвязей народного хозяйства финансы организаций занимают начальное, основополагающее место, поскольку обслуживают основное...
-
Финансовый анализ представляет собой метод оценки ретроспективного и перспективного финансового состояния предприятия. Финансовый анализ в условиях рынка...
-
Для углубленного исследования финансовой устойчивости предприятия привлекаются данные формы "Бухгалтерский баланс" и "Приложение к балансу" и учетных...
-
Понятие бухгалтерской отчетности, ее состав и содержание Все организации, зарегистрированные на территории Российской Федерации обязаны составлять...
-
Заключение - Финансовые результаты предприятия
Хозяйственная деятельность предприятий отражается в текущем учете, который позволяет систематически контролировать правильность расходования средств...
Общая модель определения финансового результата - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков