Общая модель определения финансового результата - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков

Вне зависимости от схемы реализации квартир, выручка у застройщика не может возникать раньше оформления права собственности на готовые квартиры. Оформление права собственности возможно только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Если квартиры не были проданы заранее (по договору долевого участия), по окончании строительства, после сдачи объекта в эксплуатацию, они становятся собственностью застройщика, и могут быть проданы по договору купли-продажи. При этом, средства, полученные по этому типу договоров, считаются выручкой застройщика. Если же, квартира была продана до окончания строительства, то есть был заключен договор долевого участия, то средства, полученные по договору долевого участия, не являются выручкой до момента приема готовой квартиры дольщиком и оформление им права собственности на данную квартиру.

Бухгалтерский учет средств, полученных по договору долевого участия, может осуществляться несколькими способами, поскольку прямые указания на этот счет отсутствуют в законодательстве РФ. Некоторые бухгалтеры учитывают средства дольщиков по кредиту счета 62 как полученные авансы [7]. Другие бухгалтеры рекомендуют отражать поступившие средства по договорам долевого участия на счете 86 "Целевое финансирование" или на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" [17].

Таким образом, бухгалтерский учет считает средства дольщиков кредиторской задолженностью. Поэтому по отдельным периодам бухгалтерский результат экономической деятельности (разность между выручкой и себестоимостью) не совпадает с финансовым результатом (разность между денежными поступлениями и расходами. Работа посвящена определению финансового результата застройщика за период.

Стоит заметить, что квартиры на ранних этапах строительства продаются по меньшим ценам, чем аналогичные квартиры на поздних этапах. Это происходит вследствие того, что покупатель берет на себя риски, связанные с проектом, а значит, застройщик должен заплатить ему за это премия. Эта премия (ценовая разница между ценой недостроенного объекта и ценой готового) с позиции застройщика есть стоимость средств, получаемых от участников долевого строительства. Подробное описание этого феномена будет дано в следующей главе, а сейчас обратим внимание на то факт, что средства, полученные от "дольщиков", списываются по цене, заключенной на раннем этапе строительства, хотя сейчас цена этой квартиры намного больше.

Чтобы определить финансовый результат застройщика с учетом стоимости средств дольщиков представляется целесообразным учитывать полученные средства по той цене, если бы они были получены в момент завершения строительства, а стоимость заемных у дольщиков средств определять как разницу между данной ценой и ценой, указанной в договоре.

Как уже говорилось выше, деятельность застройщика сопряжена с длительным производственным периодом и ведением нескольких объектов сразу. Поэтому при определении его финансового результата необходимо учитывать фактор времени, чего можно достичь с помощью модели синхронного измерения затрат и результатов. К тому же денежные потоки застройщика, ведущего несколько проектов сразу можно представить в виде таблицы, которая очень похожа на таблицу затрат при расширенном воспроизводстве.

Представим, что у застройщика N объектов, рассмотрим распределение затрат и поступлений во времени для данного застройщика.

Таблица 5

Модель затрат и результатов застройщика

Объекты

Периоды

T=1

T=2

T=3

T=4

1

TC1,1=D1,1+E1,1+C1,1

TC1,2=D1,1+E1,2+C1,2

TC1,3=D1,3+E1,3+C1,3

TC1,4=D1,4+E1,4+C1,4

R1,1

R1,2

R1,3

R1,4

2

TC2,2=D2,2+E2,2+C2,2

TC2,3=D2,3+E2,3+C2,3

TC2,4=D2,4+E2,4+C2,4

R2,3

R2,4

3

TC3,3=D3,3+E3,3+C3,3

TC3,4=D3,4+E3,4+C3,4

...

...

...

...

...

N

Поясним используемые обозначения: TCI, t - затраты на i-ый объект в период времени t. Эти затраты состоят из затрат на сырье, материалы, расчеты с подрядчиками, а также накладных расходов. Поскольку застройщик использует 3 основных источника финансирования, то затраты можно разделить на три части:

D - затраты, оплаченные средствами дольщиков,

E - затраты, оплаченные собственными средствами,

C - затраты, оплаченные кредитными средствами.

RI, t - выручка по i-му объекту в период времени t.

Каждый вид финансирования имеет свою стоимость привлечения. Стоимость собственного капитала определяется собственниками бизнеса, стоимость кредита зависит от доступной ставки по кредитам, а определению стоимости средств "дольщиков" будет посвящена следующая глава.

Финансовый результат в каждом периоде определяется как разность между выручкой и полными экономическими издержками (издержки на строительство + издержки на привлечение средств). Таким образом, в каждый момент времени финансовый результат можно определить по формуле:

Таким образом, отнимая от выручки данного периода полные экономические затраты данного периода, мы получаем показатель финансового результата экономической деятельности застройщика в каждый момент времени. Рассчитав данный показатель за несколько периодов, мы можем посчитать внутреннюю норму доходности деятельности данного застройщика, или иные показатели экономической эффективности, полезные не только для менеджеров компании, но и для ее акционеров или инвесторов. На практике оперативно получить фактические данные о величине выручки за период бывает затруднительно из-за специфики организационной структуры застройщика и формы организации бухучета по подразделениям и фирмы в целом. Поэтому для оперативного контроля за финансовой результативностью деятельности застройщика вместо выручки можно брать поступления. Конкретно это излагается в третьей главе.

Финансовый затрата застройщик дольщик

Похожие статьи




Общая модель определения финансового результата - Особенности финансирования при долевом строительстве и определение стоимости заемного капитала дольщиков

Предыдущая | Следующая