Существующие подходы к решению поставленных задач, Методы оценки товарооборота - Модель расчета товарооборота торговых центров

В данной главе выпускной работы перечислены существующие методы и подходы к оценке характеристик торговых объектов, включая его товарооборот, положение на рынке, численность покупателей и расходы, которые те несут при посещение торговых объектов.

Методы оценки товарооборота

Оценка с помощью регрессионной модели

В классическом понимании, задачей регрессионного анализа является установление зависимости эндогенной переменной от набора экзогенных факторов, позволяющей наиболее точно приблизить прогнозные данные к фактическим. Наиболее простой, хотя и не единственно возможной, формой зависимости является модель линейной регрессии, имеющая следующий вид:

,

Где - вектор наблюдений для эндогенной (зависимой) переменной,

- матрица наблюдений для экзогенных (независимых) переменных,

- вектор коэффициентов регрессии,

- вектор случайных ошибок модели.

Исходя из представленного выше равенства для линейной регрессии, прогнозирование товарооборота объекта с помощью подобной модели будет требовать определения, совокупности факторов, полагаемых оказывающими влияние на него, а также списка источников данных, позволяющих получить значения, принимаемые этими факторами для каждого из объектов, включенных в выборку, по которой строится модель.

Одним из возможных этапов прогнозирования с помощью регрессионной модели является включение в нее товарных категорий. Допустимым способом достижения данной цели является введение дополнительных независимых переменных, характеризующих объект из выборки по представленным в нем товарах и степени привлекательности для покупателей. Кроме того, товарные категории могут описываться собственными уравнениями, что позволяет включить для из них собственный набор экзогенных факторов и, таким образом, добиться большей гибкости модели в целом.

Примерный алгоритм оценки товарооборота с помощью регрессионной модели может включать в себя следующие этапы:

    1. установление количества и списка товарных категорий, для которых проводится анализ; 2. определение зон охвата торговых объектов и численности населения для них; 3. оценка расходов потребителей в торговых объектов и возможное разбиение на группы с различным поведением; 4. включение в модель характеристик торговых объектов и иных факторов; 5. оценка коэффициентов регрессионной модели.

Практическая реализация подобного алгоритма дает возможность оценить оборот торгового объекта по различным категориям товаров, исходя из его параметров.

Вместе с тем, применение подобной модели ограничено невозможностью получить достаточно детальные данные, включавшие бы в себя полную характеристику каждого из представленных в выборке торговых объектов, в том числе, если в число экзогенных факторов входят и необходимые с точки зрения логики параметры, такие, как площадь объектов. Также разбиение на товарные категории значительно усложняет процесс оценки, поскольку требует для успешного выполнения более детализированной информации по рассматриваемым торговым объектам.

Соответственно, для практического применения регрессионной модели при оценке товарооборота необходимо либо полагаться на значительное число допущений при подстановке данных или пытаться сделать модель, основываясь на небольшом объеме информации, т. е. включив только наиболее значимые независимые переменные. И тот, и другой способ обхода нехватки данных негативно сказывается на точности прогнозирования с помощью подобной модели.

Оценка с помощью временных рядов

Использование модели, анализирующей временные ряды данных, позволит прогнозировать не оборот неизвестного, а динамику оборота известного торгового объекта за различные периоды времени, в зависимости от значений тех или иных факторов, включенных в ряды. К таким факторам можно отнести, в частности:

    - динамику населения в зоне охвата объектов; - изменение потребительских привычек посетителей объектов; - изменения, происходящие на рынках, в которых работают арендаторы торговых центров, и влияющие на доли рынка, занимаемые самими ТЦ.

Недостатком подобного подхода к оценке является трудность получения достаточного набора данных, характеризующих состояние торговых объектов и иных влияющих на товарооборот факторов в различное время. Невозможность прогнозирования при отсутствии данных значительно ограничивает возможности по использованию подобных моделей для существующих объектов и делает их неприменимыми для проектируемых торговых центров, по которым информация не может быть получена в принципе.

Оценка через оборот якорных объектов

Использование данного подхода предполагает оценку товарооборота по одному или нескольким основным арендаторам торгового центра, называемых якорными, с последующей экстраполяцией этой информации на весь ТЦ. В целом, подобный подход в большей степени отвечает интересам арендаторов-ритейлеров, обладающих значительным числом уже существующих магазинов, чем для владельцев ТЦ, т. к. для получения интересующей последних оценки оборота всего торгового центра необходимо делать дополнительные допущения, базирующиеся на экспертных оценках.

Алгоритм данного метода состоит из следующих частей:

    1. Определение торговой точки или магазина, наиболее схожего по своим характеристикам с тем, который планируется разместить в торговом центре. В случае отсутствия похожих магазинов возможно проецирование на планируемый объект данных о конкурирующих торговых точках. 2. Получение оценки среднего числа посетителей за день. Искомое значение может быть установлено с помощью изучения транспортных и пешеходных потоков вблизи торгового центра, путем проведения маркетинговых исследований или иным способом. 3. Расчет прогноза товарооборота магазина как произведения числа покупателей на величину среднего чека; данный показатель можно получить из открытых источников для большинства компаний, ведущих деятельность в сфере сетевого ритейла. Возможно также использование усредненного среднего чека для всего рынка. 4. Внесение корректировок в прогноз товарооборота, исходя из различий между параметрами существующего и планируемого магазинов. Итоговая точность корректировки, во многом, зависит от объема накопленных по другим объектам данных - чем больший размер имеет выборка, тем проще не только подобрать для планируемой точки уже существующую, но и оценить то, как различные параметры магазинов влияют на итоговую прибыль. 5. Проецирование полученной оценки (или оценок) товарооборота от одного (или нескольких) арендаторов на весь торговый центр, исходя из планируемой структуры арендаторов и соотношений товарооборотов на один квадратный метр, генерируемых различными арендаторами, если имеются сведения, позволяющие их получить.

Данный подход отличается относительной простотой практической реализации, но в то же время в большей степени завязан на информацию, являющуюся недоступной при поиске в открытых источниках, и на экспертные оценки, получаемые на ее основе. В целом, использование подобного метода дает возможность получить лишь приблизительно верную оценку товарооборота. Оценка через объем рынка и конкуренцию в нем

Данный подход был использован консалтинговой компанией Centrumutveckling Sverige AB в ходе оценки вариантов проекта торгового центра в Санкт-Петербурге. Использование данного метода предполагает разбивку оборота ТЦ на различные товарные категории. Алгоритм использованной для прогнозирования оборота модели включал в себя следующие части:

    1. Установление зон охвата и оценка численности населения в них; 2. Расчет величины и структуры расходов, приходящейся на одного человека в РФ; 3. Расчет объема рынков в зонах охвата для каждой из товарных категорий; 4. Оценка итогового товарооборота в зависимости от предполагаемых долей рынка, которые займет ТЦ.

Исходная модель также затрагивала изменения, происходящие в течение нескольких лет после открытия ТЦ в силу прироста или убыли населения, величины их доходов и изменения долей рынка.

Работоспособность модели в этом случае также зависела от наличия адекватных экспертных оценок ряда входных параметров. К их числу относятся коэффициенты прироста численности населения и объемов их расходов, а также предположения о долях рынков, занимаемых торговым центром при имеющейся и ожидаемой конкуренции.

Похожие статьи




Существующие подходы к решению поставленных задач, Методы оценки товарооборота - Модель расчета товарооборота торговых центров

Предыдущая | Следующая