РАЗРАБОТКА ЭЛЕМЕНТОВ МАРКЕТИНГОВОЙ ПОЛИТИКИ - Планирование маркетинговых исследований и разработка элементов маркетинговой политики

Субъектом исследования является застройщик

Проекты строительства недвижимости содержат значительный доходный потенциал для местной экономики. Первый элемент - стоимость строительства - обеспечивает доход генподрядчику, субподрядчикам, профессиональным консультантам, архитекторам и проектировщикам, производителям строительных материалов и поставщикам, не считая зарплат рабочих и ИТР и вознаграждения руководящего персонала. Без второго и последнего элемента, а именно определения дохода застройщика, реализация проекта коммерческой недвижимости будет невозможна.

В нормальных условиях при завершении строительства доход (или убыток) застройщика определяется как разница между суммой всех затрат по проекту и рыночной стоимостью законченного объекта. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в том, чтобы мотивировать застройщика принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия застройщика по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости.

Функции застройщика многообразны: это поиск и приобретение участка земли, разработка концепции проекта, обеспечение необходимого финансирования, проектирования, планирования и управления строительством, наконец, поиск арендаторов и эксплуатация объекта вплоть до его продажи. Застройщик знает, насколько трудоемкой является эта задача и оценивает свои усилия, исходя из той цены, которую можно выручить после завершения объекта. Доля прибыли застройщика в продажной цене определяется разницей между стоимостью объекта и расходами самого застройщика. Если мотивация достаточна, для того чтобы оправдать его усилия, застройщик возьмется за проект. Если нет, он займется поиском новых проектов на рынке недвижимости.

Сегодня для мотивации застройщиков на московском рынке недвижимости одного вознаграждения недостаточно. Нужна сверхприбыль, проистекающая из-за несбалансированности спроса и предложения во многих сегментах недвижимости. Этот фактор, повышающий стоимость, не связан с потребительскими качествами конкретного объекта (а является лишь следствием удачно сложившейся конъюнктуры). Рынок, где спрос на определенный вид продукции значительно превышает предложение, повышает ее стоимость и, в конечном счете, ту долю прибыли, на которую может рассчитывать застройщик.

Если размер сверхприбыли снизится, (а по всем законам рыночной экономики это обязательно произойдет), застройщики будут в меньшей степени мотивированы выходить на рынок со своей продукцией. Однако они все равно будут это делать до тех пор, пока остающаяся в их распоряжении прибыль не снизится ниже предела, необходимого для компенсации их усилий и тех рисков, связанных с реализацией конкретных проектов, которые им приходится брать на себя. Для того чтобы иметь надежные ориентиры при расчете стоимости объекта с помощью затратного подхода, необходимо рассчитать общий доход застройщика.

В условиях сбалансированного и организованного рынка с его огромным массивом статистических данных, обеспечивающим надежное сравнение проектов, оценщики формируют мнение о стандартной норме прибыли застройщика путем сравнения рыночной стоимости законченных объектов с затратами на их строительство. Зная строительные и иные издержки по созданию новых объектов недвижимости и имея возможность определить потребительскую стоимость таких объектов на рынке, используя сравнительный или доходный подходы, достаточно просто рассчитать долю прибыли, остающуюся в распоряжении застройщика.

В то же время эксперты-оценщики обращаются к застройщикам за информацией о минимально допустимом для них уровне прибыли, который обычно выражается в процентах от общей стоимости объекта. В условиях рынка это значение обязательно изменится, т. к. изменятся риски, связанные с созданием конкретного объекта, и объемы работ. Для того чтобы правильно рассчитать стоимость объекта с помощью затратного подхода, оценщики должны быть постоянно в курсе таких изменений и оценивать их последствия с точки зрения нормы прибыли застройщика по конкретному проекту.

Зачастую застройщики имеют самое смутное представление о том, какой будет их прибыль по большинству проектов (просто ожидают, что она будет большой), определить этот компонент гораздо сложнее. Поэтому, если выделение минимального поощрительного вознаграждения из сверхприбыли застройщика представляется слишком сложной задачей, не стоит отчаиваться. Просто нужно использовать разницу (стандартную для сравнимых объектов в рассматриваемом сегменте рынка) между полной стоимостью замещения и общей расчетной стоимостью объекта, в результате вы получите надежный показатель прибыли застройщика, т. е. по крайней мере определитесь с этим компонентом при расчете стоимости с помощью затратного подхода.

В прошлом затратный метод не часто подходил к проектам, реализуемым в России, однако на фоне бума в строительстве этот метод может обеспечить вполне надежный показатель стоимости. Заложенный в нем принцип оценки заключается в том, что покупателю предоставляется возможность в качестве альтернативы приобретению на рынке оценить, во сколько обойдется ему строительство замещающего объекта той же полезности. Таким образом, покупатель, зная реальную стоимость строительства замещающего объекта, не будет переплачивать за уже существующий объект. Однако из-за отсутствия достаточного опыта оценщикам бывает сложно правильно применить затратный подход на практике.

Один из наиболее часто возникающих в связи с этим вопросов касается прибыли застройщика и методики ее оценки, поскольку только при затратном подходе данный фактор рассматривается отдельно. Для того чтобы определить стоимость прав собственности на типичный объект недвижимости (исключая права на землю, которая оцениваются отдельно с использованием сравнительного подхода), рассчитывается смета затрат на строительство, и полученная величина корректируется в сторону уменьшения с учетом трех типов обесценения, обозначаемых общим термином "амортизация".

Похожие статьи




РАЗРАБОТКА ЭЛЕМЕНТОВ МАРКЕТИНГОВОЙ ПОЛИТИКИ - Планирование маркетинговых исследований и разработка элементов маркетинговой политики

Предыдущая | Следующая