РАЗРАБОТКА ЭЛЕМЕНТОВ МАРКЕТИНГОВОЙ ПОЛИТИКИ - Планирование маркетинговых исследований и разработка элементов маркетинговой политики
Субъектом исследования является застройщик
Проекты строительства недвижимости содержат значительный доходный потенциал для местной экономики. Первый элемент - стоимость строительства - обеспечивает доход генподрядчику, субподрядчикам, профессиональным консультантам, архитекторам и проектировщикам, производителям строительных материалов и поставщикам, не считая зарплат рабочих и ИТР и вознаграждения руководящего персонала. Без второго и последнего элемента, а именно определения дохода застройщика, реализация проекта коммерческой недвижимости будет невозможна.
В нормальных условиях при завершении строительства доход (или убыток) застройщика определяется как разница между суммой всех затрат по проекту и рыночной стоимостью законченного объекта. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в том, чтобы мотивировать застройщика принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия застройщика по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости.
Функции застройщика многообразны: это поиск и приобретение участка земли, разработка концепции проекта, обеспечение необходимого финансирования, проектирования, планирования и управления строительством, наконец, поиск арендаторов и эксплуатация объекта вплоть до его продажи. Застройщик знает, насколько трудоемкой является эта задача и оценивает свои усилия, исходя из той цены, которую можно выручить после завершения объекта. Доля прибыли застройщика в продажной цене определяется разницей между стоимостью объекта и расходами самого застройщика. Если мотивация достаточна, для того чтобы оправдать его усилия, застройщик возьмется за проект. Если нет, он займется поиском новых проектов на рынке недвижимости.
Сегодня для мотивации застройщиков на московском рынке недвижимости одного вознаграждения недостаточно. Нужна сверхприбыль, проистекающая из-за несбалансированности спроса и предложения во многих сегментах недвижимости. Этот фактор, повышающий стоимость, не связан с потребительскими качествами конкретного объекта (а является лишь следствием удачно сложившейся конъюнктуры). Рынок, где спрос на определенный вид продукции значительно превышает предложение, повышает ее стоимость и, в конечном счете, ту долю прибыли, на которую может рассчитывать застройщик.
Если размер сверхприбыли снизится, (а по всем законам рыночной экономики это обязательно произойдет), застройщики будут в меньшей степени мотивированы выходить на рынок со своей продукцией. Однако они все равно будут это делать до тех пор, пока остающаяся в их распоряжении прибыль не снизится ниже предела, необходимого для компенсации их усилий и тех рисков, связанных с реализацией конкретных проектов, которые им приходится брать на себя. Для того чтобы иметь надежные ориентиры при расчете стоимости объекта с помощью затратного подхода, необходимо рассчитать общий доход застройщика.
В условиях сбалансированного и организованного рынка с его огромным массивом статистических данных, обеспечивающим надежное сравнение проектов, оценщики формируют мнение о стандартной норме прибыли застройщика путем сравнения рыночной стоимости законченных объектов с затратами на их строительство. Зная строительные и иные издержки по созданию новых объектов недвижимости и имея возможность определить потребительскую стоимость таких объектов на рынке, используя сравнительный или доходный подходы, достаточно просто рассчитать долю прибыли, остающуюся в распоряжении застройщика.
В то же время эксперты-оценщики обращаются к застройщикам за информацией о минимально допустимом для них уровне прибыли, который обычно выражается в процентах от общей стоимости объекта. В условиях рынка это значение обязательно изменится, т. к. изменятся риски, связанные с созданием конкретного объекта, и объемы работ. Для того чтобы правильно рассчитать стоимость объекта с помощью затратного подхода, оценщики должны быть постоянно в курсе таких изменений и оценивать их последствия с точки зрения нормы прибыли застройщика по конкретному проекту.
Зачастую застройщики имеют самое смутное представление о том, какой будет их прибыль по большинству проектов (просто ожидают, что она будет большой), определить этот компонент гораздо сложнее. Поэтому, если выделение минимального поощрительного вознаграждения из сверхприбыли застройщика представляется слишком сложной задачей, не стоит отчаиваться. Просто нужно использовать разницу (стандартную для сравнимых объектов в рассматриваемом сегменте рынка) между полной стоимостью замещения и общей расчетной стоимостью объекта, в результате вы получите надежный показатель прибыли застройщика, т. е. по крайней мере определитесь с этим компонентом при расчете стоимости с помощью затратного подхода.
В прошлом затратный метод не часто подходил к проектам, реализуемым в России, однако на фоне бума в строительстве этот метод может обеспечить вполне надежный показатель стоимости. Заложенный в нем принцип оценки заключается в том, что покупателю предоставляется возможность в качестве альтернативы приобретению на рынке оценить, во сколько обойдется ему строительство замещающего объекта той же полезности. Таким образом, покупатель, зная реальную стоимость строительства замещающего объекта, не будет переплачивать за уже существующий объект. Однако из-за отсутствия достаточного опыта оценщикам бывает сложно правильно применить затратный подход на практике.
Один из наиболее часто возникающих в связи с этим вопросов касается прибыли застройщика и методики ее оценки, поскольку только при затратном подходе данный фактор рассматривается отдельно. Для того чтобы определить стоимость прав собственности на типичный объект недвижимости (исключая права на землю, которая оцениваются отдельно с использованием сравнительного подхода), рассчитывается смета затрат на строительство, и полученная величина корректируется в сторону уменьшения с учетом трех типов обесценения, обозначаемых общим термином "амортизация".
Похожие статьи
-
Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики...
-
Цель - это ориентир, к которому должно стремится предприятие в своей деятельности. Планирование целей предприятия состоит из нескольких этапов. Чтобы...
-
Пиццерия "Пицца Шляпа" намерена осуществлять продажу изделий высшего сорта. По мере роста пиццерии постепенно будет изменено соотношение между розничными...
-
Спрос - Планирование маркетинговых исследований и разработка элементов маркетинговой политики
2010 г. отметился значительным повышением активности покупателей во всех сегментах рынка жилой недвижимости. Рост покупательской активности был связан со...
-
Разработка товарной политики предприятия ООО "Викториал" Для выявления рыночных возможностей ООО "Викториал" необходимы, маркетинговые исследования, то...
-
Жилая недвижимость Москвы эконом-класса Одним из главных критериев классификации недвижимости является местоположение. Дома эконом-класса находятся...
-
ВВЕДЕНИЕ - Планирование маркетинговых исследований и разработка элементов маркетинговой политики
Маркетинг -- это выполнение действий, направленных на достижение целей организации посредством предвидения потребностей покупателя или клиента и...
-
Товар -- основа всего комплекса маркетинга. Если товар не удовлетворяет потребности покупателя, то никакие дополнительные затраты на маркетинговые...
-
Главная цель маркетинговых исследований состоит в разработке концепции общего представления о структуре и закономерностях развития рынка, об обосновании...
-
Торговая политика предприятия предусматривает определенную систему, формы и методы, обеспечивающие реализацию стратегических планов и максимальную...
-
Рынок недвижимости Москвы - наиболее развитый и насыщенный в России, а также самый дорогой по стоимости жилья. В 2009 году в Москве насчитывалось 36619...
-
Для выявления влияния коммуникационного бюджета на эффективность продаж сопоставим динамику удельных затрат на продвижение продукции с динамикой...
-
В последние месяцы 2010 года цены на первичное жилье в Москве демонстрировали рост, и по итогам декабря 2010 года средняя цена на рынке московских...
-
Ценовая политика -- это поведенческая философия или общие принципы деятельности, которых фирма собирается придерживаться в сфере установления цен на свои...
-
Понятие маркетинговой политики - Разработка маркетингового комплекса для обоснования проекта
Стратегия долговременные, наиболее принципиальные, важные установки, планы, намерения правительства, администрации регионов, руководства предприятий в...
-
Одной из задач исследования является выявление признаков, наиболее значимых для оценки целесообразности применения тех или иных маркетинговых...
-
Характеристика инструментов маркетинговых коммуникаций Реклама Реклама, как один из наиболее часто используемых инструментов маркетинговых коммуникаций,...
-
У компании Чудесный отдых отличный информативный сайт, с помощью которого турист имеет возможность подобрать идеальный тур для себя, ознакомиться с...
-
Итак, при планировании инновационной деятельности необходимо помимо владения продуктом, превосходящим конкурентов, осуществлять тщательный анализ рынка и...
-
Рис. 2. Основные задачи товарной политики Выбор товарной стратегии начинается с определения конкурентных сил и анализа конкурентов. Конкурентные силы...
-
Технико-экономическая характеристика ООО "Компания "Poligraf". ООО "Компания "Poligraf" основана 28 июня 1994 года. Деятельность предприятия регулируется...
-
Понятие маркетинговой стратегии Маркетинг - это деятельность фирмы по формированию своего позиционно-деятельностного поведения на рынке, основывающегося...
-
Анализ маркетинговой политики Сложность проведения какой либо маркетинговой политики, помимо, скажем, сложности просчитать реакцию потребителя,...
-
Компания ЗАО "ИМПЕРИЯ ВКУСА" осуществляет следующие виды деятельности (в соответствии с кодами ОКВЭД, указанными при регистрации): Деятельность гостиниц...
-
Закупки - это комплекс мероприятий, направленных на снабжение организации в заблаговременно поставленные сроки, в нужном объеме и помало вероятной...
-
Основной тенденцией 2010 года на столичном рынке недвижимости стало появление нескольких крупных проектов новостроек эконом-класса. Благодаря этому стало...
-
Исследование товарной политики предприятия Товарная политика - совокупность мероприятий и стратегий, ориентированных на постановку и достижение...
-
Фрагментарный PEST-анализ Целью жилищной политики города Москвы является развитие различных форм улучшения жилищных условий москвичей: установление...
-
Основные этапы маркетинговых исследований - Маркетинговое исследование позиции фирмы на рынке
Каждая исследовательская проблема требует особого подхода к ее решению. Каждая проблема является уникальной в своем роде, и исследовательская процедура,...
-
Глубинное Интервью заключается в последовательном задании квалифицированным интервьюером респонденту группы зондирующих вопросов в целях понимания,...
-
Приверженность товарному знаку, Разработка товарного знака - Товар как элемент комплекса маркетинга
Прежде чем принять решение о создании товарного знака, специалисты по маркетингу должны оценить, насколько предстоящие доходы оправдают расходы. Ответ...
-
Этапы разработки анкеты - Маркетинговые исследования
Несмотря на имеющиеся достижения, создание анкеты продолжает оставаться скорее искусством, чем наукой. Большинство успехов относится в первую очередь к...
-
Производственная программа определяет необходимый объем производства продукции в плановом периоде, соответствующий по номенклатуре, ассортименту и...
-
Разработка рекомендаций по выбору целевых рынков сбыта Целевой рынок обеспечивает для фирмы основную долю от общего результата ее деятельности. В ходе...
-
Стратегия маркетинга СОАО "Коммунарка" направлена на систематический анализ потребностей основных рынков сбыта и выбранных сегментов покупателей с целью...
-
Заключение - Разработка маркетинговой инновационной политики предприятия туризма
Сегодня туризм воспринимается как самый массовый феномен XX в., как одно из самых ярких явлений нашего времени, которое проникает во все сферы жизни и...
-
Важнейшей чертой современного этапа развития экономики является повышение роли инноваций как основы экономического роста государств, а также стремление...
-
Специфика маркетинга в туризме - Разработка маркетинговой инновационной политики предприятия туризма
Туризм по своим основным характеристикам не имеет каких-либо принципиальных отличий от других форм хозяйственной деятельности. Поэтому все существенные...
-
Сущность и классификация туристских услуг. Факторы, оказывающие влияние на их развитие Сегодня туризм воспринимается как самый массовый феномен XX в.,...
-
Товарная политика фирмы формируется под влиянием нескольких факторов. В первую очередь, стратегия товара зависит от стратегии фирмы. Однако, хотя...
РАЗРАБОТКА ЭЛЕМЕНТОВ МАРКЕТИНГОВОЙ ПОЛИТИКИ - Планирование маркетинговых исследований и разработка элементов маркетинговой политики