Соглашение об управлении гостиницей - Особенности управления гостиничным предприятием
Отдельно такого вида обязательств, как Соглашение об управлении гостиницей российским законодательством не предусмотрено. Однако, данный договор включает в себя элементы нескольких договоров, предусмотренных нормативно-правовыми актами, являясь смешанным договором. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Таким образом, Соглашение об управлении гостиницей, безусловно, может быть заключено и может содержать в себе элементы и условия различных договоров, и совсем не обязательно пытаться "подтянуть" Соглашение об управлении гостиницей к какому-то конкретному виду договоров, предусмотренному в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Соглашение об управлении гостиницей является правовой основой сотрудничества российских гостиниц и управляющих компаний, и, как уже упоминалось выше, часто выступает в качестве "рамочного соглашения". В этих соглашениях, в первую очередь, содержатся условия о том, что гостиницы, приглашая управляющего, становятся полноценными участницами выбранной ими гостиничной цепи, и в своей хозяйственной деятельности будут руководствоваться ее стандартами и принципами. При этом все гостиницы, входящие в систему, неподконтрольны друг другу и продолжают оставаться самостоятельными юридическими лицами. Однако управляющая компания приобретает широкие права в соответствии с Соглашением об управлении гостиницей.
На практике приходится сталкиваться с экзотическими суждениями в отношении природы Соглашения об управлении гостиницей. К примеру, иногда высказывается мнение о том, что Соглашение об управлении гостиницей относится к договору доверительного управления, и, следовательно, в данном случае владелец полностью передает имущество (гостиницу) управляющей компании.
В действительности же это не так, поскольку в таком договоре нет главного признака доверительного управления -- передачи имущества. Управляющий не принимает гостиницу для управления, а лишь обязуется, что комплекс, для управления которого он нанят, будет функционировать как гостиница и предоставлять гостиничные услуги. Существуют и иные положения, по которым доверительное управление не является приемлемой правовой конструкцией (срок доверительного управления, ответственность доверительного управляющего и т. д.).
Встречается также точка зрения, что Соглашение об управлении гостиницей - это некий договор на управление между владельцем и управляющей компанией, в смысле корпоративного законодательства, когда полномочия единоличного исполнительного органа общества передаются управляющей компании. В данном случае компетенция единоличного исполнительного органа конкретной компании переходит управляющей организации или управляющему, и в итоге управляющая организация или управляющий получают полномочия по руководству текущей деятельностью управляемого юридического лица.
Но, говоря о гостиницах и о Соглашении об управлении гостиницей, подразумевается не гостиница как юридическое лицо (отдельную компанию), а гостиницу как комплекс, предназначенный для оказания гостиничных услуг. Таким образом, имущество (гостиница) находится в собственности владельца или подконтрольного ему юридического лица, и, как обычно происходит, управляющая компания не приобретает полномочия единоличного исполнительного органа владельца или указанного подконтрольного ему юридического лица, а лишь получает в управление гостиницу как комплекс. На практике приходится сталкиваться с ситуацией, когда для целей функционирования гостиницы владельцем создается самостоятельно юридическое лицо. В дальнейшем право собственности на здание гостиницы и иные необходимые предметы может быть передано данному юридического лицу, либо же в отношении здания может быть заключен договор аренды между указанным юридическим лицом и владельцем. Такие действия направлены на обособление гостиницы от другого имущества владельца и в то же время позволяют упорядочить функционирование гостиницы. Однако необходимо отметить, что данные действия носят организационно-технический характер для внутренней структуры бизнеса владельца и не отражают действительных правовых отношений между управляющей компанией и владельцем. Таким образом, говоря о Соглашении об управлении гостиницей, необходимо учитывать его основополагающее значение и то, что от общей "проработанности" его условий зависит успех сотрудничества владельца и управляющей компании. На практике Соглашения об управлении гостиницей являются смешанными договорами и включают в себя условия как минимум двух договоров. Чаще всего, используя Соглашение об управлении гостиницей, стороны включают в него условия агентского договора и договора возмездного оказания услуг.
Заключая Соглашение об управлении гостиницей, управляющая компания оказывает услуги по эксплуатации и управлению гостиницей в качестве агента от имени и за счет владельца. Необходимо учитывать некую эксклюзивность данного соглашения, поскольку обычно владелец назначает одну конкретную управляющую компанию в качестве своего исключительного агента для осуществления надзора, руководства и контроля за управлением и деятельностью гостиницы.
Услуги управляющей компании по временному признаку разделяются на два основных этапа - это услуги до ввода в эксплуатацию гостиницы (предварительная деятельность) и услуги после ввода в эксплуатацию гостиницы (собственно услуги по управлению).
По сути, предварительная деятельность включает в себя следующие виды услуг:
- - обучение и наем рабочей силы, необходимой для гостиницы; - предоставление помощи владельцу в отношении получения лицензий и разрешений, необходимых для управления гостиницей; - оказание других услуг, относящихся к подготовке и организации работ по управлению гостиницей.
В отношениях с работниками гостиницы управляющая компания выступает как агент владельца и обязуется от имени, по поручению и за счет владельца находить рабочую силу, принимать на работу, перемещать, платить, надзирать и увольнять с работы всех служащих и работников, необходимых для управления гостиницей, а также полностью определять кадровую политику гостиницы. При этом необходимо учитывать, что на практике владелец является непосредственным работодателем всех служащих гостиницы за исключением определенных старших руководителей гостиницы и иностранных работников, которые являются работниками управляющей компании, и в обязанности и расходы владельца входит установление для всех своих работников плана медицинского страхования и увеличение стандартного пенсионного фонда, что обычно оговаривается управляющей компанией и владельцем в так называемом "годовом плане работ" или бюджете гостиницы.
После ввода гостиницы в эксплуатацию управляющая компания становится обладателем исключительных прав и обязанностей по надзору, управлению и руководству гостиницей. В обязанности управляющей компании также входит определение всех программ управления, подлежащих исполнению, согласно положениям Соглашения об управлении гостиницей. К основным правам и обязанностям управляющей компании относятся следующие:
- - установление всех цен, таблиц расценок, стоимости номеров, стоимости арендной платы и, в согласовании с этим, направление и контролирование сбора, выплаты и выдачи счетов на все виды услуг, а также доходов от управления гостиницей; - ведение бухгалтерского и иного управленческого учета, а также хранение соответствующих бухгалтерских и иных учетных документов гостиницы; - оказание услуг по заключению лизинговых, лицензионных и концессионных соглашений для всех общественных мест в гостинице, включая все магазины, офисные площади и холлы; все эти лизинговые, лицензионные и концессионные соглашения должны быть на имя владельца и могут быть подписаны управляющей компанией от имени владельца; - оказание услуг по поддержанию гостиницы и мебели, предметов обстановки и оборудования в должном порядке, отремонтированном и в хорошем состоянии, включая, без ограничений, замену по необходимости, улучшение, достройку и видоизменение в гостинице, в соответствии с утвержденным годовым планом работы, согласованным сторонами Соглашения об управлении гостиницей; - от имени владельца ведение переговоров и заключение контрактов по обслуживанию и приобретению лицензий и разрешений, необходимых для управления гостиницей, в том числе, контрактов по обслуживанию жизненно важных систем, электрообеспечения, телефонной связи, уборки, поддержки сохранности лифтов и отопительных котлов, по уходу за системами микроклимата, системы обслуживания телевизионного обеспечения, услуги прачечной и химчистки и другие виды услуг, рекомендованные управляющей компанией. Однако необходимо учитывать, что обычно любой контракт, который является длительным (то есть, заключен на срок, превышающий один (1) год), либо который заключен на сумму, превышающую определенный лимит, должен быть утвержден владельцем; - проведение переговоров и заключение от имени владельца соглашений по банкетным помещениям и гостиничным номерам и соглашений по проведению развлекательных программ для гостиницы; - организация закупок в отношении всего инвентаря, продовольствия, бытового обеспечения, которые при нормальном ведении управления необходимы и нужны в обслуживании и для функционирования гостиницы; - подготовка и предоставление на согласование владельцу годового плана работы гостиницы; - выполнение иных задач, обычно принятых и очевидных для управления гостиницей, и т. д.
Необходимо учесть, что, за небольшим исключением, все расходы управляющей компании при исполнении своих обязанностей и все расходы, возникшие в процессе выполнения Соглашения об управлении гостиницей, должны быть от имени и за счет владельца и считаться обязательствами владельца.
Главной целью управляющей компании является работа комплекса как гостиницы и получение максимальной прибыли в результате оказания гостиничных услуг данным комплексом в соответствии со стандартами качества, применяемыми в зависимости от "флага" гостиницы. Соответственно, и вознаграждение управляющей компании состоит из двух частей - базовой платы за управление и поощрительного вознаграждения.
Базовой платой за управление является согласованное, ежемесячное вознаграждение управляющей компании, которое либо выражено в твердой сумме, либо зависит от выручки гостиницы. Однако главным выступает так называемое поощрительное вознаграждение. Поощрительное вознаграждение, в большинстве случаев, рассчитывается в процентах от валовой прибыли гостиницы. Соответственно, чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход управляющей компании.
При определении природы договора обычно наиболее острым вопросом является срок договора. Мировой опыт показывает, что, как правило, Соглашение об управлении гостиницы заключается на срок от 10 до 30 лет в зависимости от требований и стандартов управляющей компании и компании - владельца "флага" гостиницы. Как указывалось, Соглашение об управлении можно рассматривать как смешанный договор с элементами, в том числе, договора возмездного оказания услуг. Тем не менее, как известно, российское гражданское законодательство содержит положение о том, что заказчик по договору возмездного оказания услуг имеет право отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. Естественно, что указанное положение не добавляет стабильности в Соглашение, и на практике управляющая компания предпочитает подчинение Соглашения об управлении гостиницы праву иному, чем право России.
Подводя итог нашим рассуждениям о Соглашении об управлении гостиницей и его правовой природе, я пришла к выводу о том, что это смешанный договор, содержащий в себе элементы агентского договора и договора об оказании услуг, обычно заключаемый между двумя юридическими лицами, одним из которых является международная гостиничная сеть, а другим, соответственно, - владелец гостиницы как имущественного комплекса. Таким образом, заключая Соглашение об управлении гостиницей в России и подчиняя его российскому праву, владельцу следует иметь в виду, что на указанное соглашение будут распространяться гражданско-правовые нормы, относящиеся к агентскому договору и договору возмездного оказания услуг
Делая вывод, следует сказать, что соглашение об управлении гостиницей является правовой основой сотрудничества российских гостиниц и управляющих компаний.
Похожие статьи
-
Сотрудничество с управляющей компанией - Особенности управления гостиничным предприятием
Сегодня все большее число владельцев современных отелей привлекают управляющие компании для организации более эффективной и успешной работы гостиницы....
-
Описание гостиницы "Уют" ОАО "Уют" было создано путем преобразования ИЧП в открытое акционерное общество в начале 1993 года. ОАО "Уют" является...
-
В сфере услуг требуется внешний и внутренний маркетинг. Внешний маркетинг определяет работу компании по подготовке и определению цены, распределению и...
-
Введение - Основные проблемы развития малых гостиниц на примере гостиничного предприятия ОАО "Уют"
Несмотря на то, что туризм и гостиничный бизнес на протяжении ряда лет рассматриваются как приоритетное направление региональной экономики, только в...
-
В наше время гостиничная индустрия представляет собой отрасль с высоким уровнем конкуренции. Все чаще мы становимся свидетелями того, как открываются...
-
Гостиница "Катерина Парк" расположена на юге Москвы, между метро Пражская и метро Южная (м. Пражская - последний вагон из центра; м. Южная - первый вагон...
-
Имидж - слово из английского языка, произошедшее, в свою очередь, от латинского "imago" - изображение, подобие. На сегодняшний день в английском языке...
-
Услуги, предоставляемые гостиницей "Катерина Парк" следует проанализировать с точки зрения трех уровней восприятия продукта, согласно материалу, который...
-
Состояние российского рынка малых гостиниц Для региональных туристско-рекреационных комплексов характерен особый подход к развитию малого бизнеса и...
-
Заключение - Особенности управления гостиничным предприятием
В ходе производственной практики были соединены теоретические знания с практическими навыками, осуществлено применение полученных теоретических знаний на...
-
Типология малых гостиниц в зависимости от организационно-правовой формы, обеспечивающей деятельность гостиничных предприятий, включает в себя как...
-
В этом подразделе рассмотрена модель исполнительного органа и коммуникационных систем, которые связывают все подразделения предприятия ОАО "Уют" в единый...
-
Shelter - система управления гостиницей - Особенности управления гостиничным предприятием
Существует множество систем управлений гостиницами. Одна из многих - это Shelter. О ней я и хочу рассказать поподробнее. UCS Shelter - это новая система...
-
Автоматизированная система управления гостиницы - Особенности управления гостиничным предприятием
АСУ гостиницы - это специализированный пакет программ, обеспечивающий работу гостиничного персонала на своих рабочих местах и оперативное принятие...
-
Введение - Формирование фирменного стиля гостиничного предприятия
Основным двигателем прогресса всегда были и есть человеческие потребности. Сегодня общество потребления требует постоянного роста рынка предложения,...
-
В ходе анализа предприятия, выявлено отсутствие вывески на здании гостиницы. "Катерина Парк" не отличается от жилого дома района Чертаново - Южное. По...
-
Многие компании индустрии гостеприимства периодически испытывают трудности в экономической среде и встречаются с неопределенностью в будущем. В постоянно...
-
Гостиничный бизнес и гостиница сегодня Индустрия гостеприимства является одной из динамично развивающихся областей сферы обслуживания. Гостиничный бизнес...
-
Заключение - Основные проблемы развития малых гостиниц на примере гостиничного предприятия ОАО "Уют"
В дипломной работе проанализирован рынок малых гостиничных предприятий России в целом, а также отдельно Москвы и Санкт - Петербурга. Анализ показал, что...
-
Хостелы Новосибирска и особенности их стилистики Хостелы -- это чаще всего молодежные и максимально недорогие гостиницы, в которых останавливаются...
-
Имидж - это образ отеля в представлении групп общественности. Позитивный имидж повышает конкурентоспособность отеля на рынке. Он привлекает потребителей...
-
Создание фирменного стиля Фирменный стиль сегодня -- является основой всей коммуникационной политики организации. Он является одним из главных средств...
-
Рекомендации по избеганию наиболее распространенных ошибок в создании и поддержании имиджа фирмы Имидж организации необходимо рассматривать со стороны...
-
В Петербурге позднее, чем в Москве обратили внимание на малые гостиницы, однако в практическом плане шагнули намного дальше. В общей сложности в...
-
Анализ рынка малых гостиниц Москвы и его основных проблем В прошлом году только нашу столицу посетили 5 миллионов туристов, хотя в Городскую целевую...
-
Введение - Особенности управления гостиничным предприятием
Туризм принадлежит к сфере услуг и является одной из крупнейших и динамичных отраслей экономики. Высокие темпы его развития, большие объемы валютных...
-
Характеристика предприятия и его достижения в области управления складским хозяйством В 2010 году холдинг в который входило российское предприятие...
-
Коммерческая служба торговой организации, обобщив информацию о факторах влияния на торговый ассортимент, осуществляет его формирование с учетом основных...
-
Факторы формирования ассортимента в системе товарной политики предприятия Формирование ассортимента товаров в розничных торговых предприятиях -- сложный...
-
Понятие об ассортименте товаров, классификация торгового ассортимента Поскольку рыночный успех является главным критерием оценки деятельности...
-
Принципы всеобщего управления качеством. Характеристика понятия системы менеджмента качества Всеобщее управление качеством (Total Quality Management) по...
-
Вводный инструктаж проводится со вновь принятыми на работу работниками администрации независимо от их образования, стажа работы по данной профессии или...
-
Усилия компании направлены на повышение качества питания, т. е. качество продуктов из которых приготовляется еда, повышение обслуживания клиентов....
-
Характеристика и классификация складов Склад - это любое место, где хранятся запасы материалов при прохождении через цепь поставок. Склад - это здания,...
-
Литература - Основные проблемы развития малых гостиниц на примере гостиничного предприятия ОАО "Уют"
1) Распоряжение Мэра Москвы от 22 января 1997 г. №53-РМ "О создании в Москве сети малых гостиниц". 2) Градостроительная концепция, утвержденная...
-
Общая характеристика отеля - Особенности управления гостиничным предприятием
Гостиничный комплекс "PARK HOTEL STAVROPOL" - элегантный современный четырех звездочный отель, на котором останавливают свой выбор многие гости города....
-
Оптимизация ассортимента Одним из способов повышения эффективности работы компании является оптимизация ассортимента. Мероприятия по управлению товарным...
-
Выбор поставщика предполагает анализ альтернативных вариантов на основе выработки основных показателей оценки деятельности поставщика. Требования к...
-
Формирование единой службы маркетинга В аналитической части данной работы маркетинговая деятельность "Poligraf" была подвергнута ревизии и анализу. Не...
-
В настоящее время многие руководители кыргызстанских компаний пытаются внедрить стратегическое управление в деятельность своих организаций,...
Соглашение об управлении гостиницей - Особенности управления гостиничным предприятием