Степень изученности проблематики ипотечного кредитования с точки зрения российских и зарубежных авторов - Рынок ипотечного кредитования в России

Существует довольно ограниченное количество работ, исследующих факторы, влияющие на рынок ипотечного кредитования в России. Стоит отметить, что применяется практика исследования на уровне одного региона. Также есть работы иностранных авторов, которые либо выделяют для анализа 1 страну, или же берут выборку из целого ряда стран. В дальнейшем будут рассмотрены статьи, на базисе и опыте которых будет сделано настоящее исследование.

Взаимосвязь между денежно-кредитной политикой, ценами на жилье и экономической активностью изучается в работе Goodhart, Hofmann (2008). На основе квартальных данных по 17 промышленно развитым странам за период с 1970 по 2006 год авторы проводят анализ с использованием панельной векторной авторегрессии с фиксированным эффектом. В результате было найдено, следующее:

    - между ценами на жилье, монетарными переменными и макроэкономическими переменными существует сильная разнонаправленная связь. - связь между монетарными переменными и ценами на жилье стала сильнее в подвыборке с 1985 по 2006 год. - влияние шоков на деньги и кредит становится сильнее, когда цены на жилье переживают бум.

Слезко (2009) в своей статье исследует особенности и перспективы рынка ипотечного кредитования. Во внимание принимается кризисный период 2008 - 2009 г. г. Автор отметил, что рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам был обусловлен многими факторами экономической рецессии. К таким факторам были отнесены следующие:

    - ужесточение Центральным банком России монетарной политики; - девальвация; - значительная волатильность фондового рынка; - отток капитала из страны; - нестабильность на мировых финансовых рынках; - значительное снижение объемов производства, что привело к росту безработицы.

Впоследствии автор говорит о том, что для снижения влияния приведенных факторов кредитными учреждениями были предприняты меры по минимизации появившихся кредитных рисков. Такими мерами были, например, увеличение первоначального взноса, ужесточение запросов (требований) к заемщикам, увеличение процентных ставок по кредитам и закрытие ипотечных программ по покупке жилья в еще строящихся зданиях.

Слезко (2009) отмечает, что в первом полугодии 2009 года происходит снижение качества кредитного портфеля на фоне увеличения доли просроченной задолженности, а также наблюдается уменьшение объемов ипотечного кредитования как в рублевый валюте, так и в иностранной. Рассуждая о проблемах возникших в стране, автор переходит к выводу актуальности исследования - это особый интерес в оценивании банковского сектора с точки зрения ресурсного и институционального потенциала, при этом учитывая страновую особенность России - региональное разделение. В большей степени происходит сравнение Дальневосточного федерального округа и остальных округов, а также проводится анализ в целом по России.

Автор Слезко в своей работе проводит анализ проведения регрессионного моделирования. В качестве зависимой переменной используется объем ипотечного кредитования, а в качестве независимых переменных приводятся факторы - "источники формирования ресурсной базы" Слезко (2009) стр.64.. В качестве таких факторов анализируются:

    - размер собственного капитала, - объем вкладов физических лиц, - объем денежных средств предприятий на расчетных счетах.

Результаты проведенного исследования показали, что рост каждого фактора негативно отражается на состоянии рынка ипотечного кредитования. Наибольшее влияние оказывает такая переменная как объем средств организаций на расчетных банковских счетах. Логическая цепочка автора привела к суждению о том, что в России ипотечное кредитование находится еще на стадии начального развития в сравнении с экономически развитыми странами. Данное отличие обусловлено как с низким потенциалом экономического развития регионов, так и с уменьшением экономической активности в основополагающих отраслях экономического развития России.

Однако этого недостаточно для того, чтобы выявить факторы, влияющие на развитие российского рынка ипотечного кредитования в целом, поэтому становится важным включение в рассмотрение исследования глубины ипотечного рынка. С такой точки зрения изучают рынок ипотечного кредитования Kutlukaya, Erol (2015). В основе их работы лежит исследование ипотечного рынка на основе данных по 31 европейской стране. Результаты эмпирического исследования показывают, что развитые страны имеют более сформированные рынки ипотечного кредитования. Причины этого, по мнению автора, заключаются в более высоких темпах урбанизации и более высоком индексе действенности законных прав. Помимо данного вывода, авторы нашли, что статистическая значимость независимых переменных в случае регрессионного моделирования, где зависимая переменная - глубина ипотечного рынка, в большей степени выражается в качестве фактора страновой принадлежности.

С точки зрения макроэконоческих факторов на рост рынка ипотечного кредитования смотрят Mogaka, Mboya и Kamau. В работе проверяется их влияние в Кении. Выборка представляет собой панельные данные за 30 лет с 1984 по 2013г. г. В качестве зависимой переменной выбрана просрочка портфеля займов по недвижимости, а макроэкономические переменные - это:

    - среднегодовой уровень инфляции, - уровень среднегодового роста ВВП, - средний уровень валютного курса, - уровень нерегулярной занятости, - ставка Treasury bill, - норма сбережений,

Исследование показало, что инфляция не оказывает значимого влияния, так же, как и уровень среднегодового роста ВВП, ставка Treasury bill и норма сбережений. Однако, была выявлена связь между нерегулярной занятостью, так же как и регулярной, доходом, валютным курсом и портфелем займов по недвижимости. Модель показала, что 81% дисперсии может быть объяснен объясняющими переменными.

Более локально смотрят на рынок ипотечного кредитования Едронова, Бурова (2014). На примере Нижегородской области авторами были выявлены факторы, оказывающие значимое влияние на ипотечное кредитование в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Актуальность своего исследования авторы подтверждают тем, что объемы ипотечных займов в последние годы постоянно увеличиваются. Например, в 2013 по сравнению с 2012 годом было выдано на 31% больше ипотечных кредитов, а в сравнении с 2010 годов - в три раза больше.

В данной работе факторы были разделены на три категории: количественные, качественные и фундаментальные. В качестве количественных были выбраны: средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, средневзвешенный период ипотечного кредитования, стоимость одного квадратного метра на первичном и вторичном рынках, средневзвешенные денежные доходы на душу населения, ввод в действие жилых домов и соотношение среднедушевых денежных доходов к цене на один квадратный метр на первичном и вторничном рынках жилья. В качестве качественных переменных выбраны различные индексы, например, индекс благоприятности условий для формирования сбережений для крупных покупок, индекс ожидаемого изменения цен, числа безработных, индекс текущего экономического состояния, индекс произошедших изменений личного материального положения за год, индекс текущего личного материального положения, индекс ожидаемых изменений личного материального положения, индекс произошедших изменений экономической ситуации в России, индекс ожидаемых изменений экономический ситуации в России через год, через 5 лет, индекс уверенности потребителя Фундаментальные факторы были разделены на две составляющие: законодательную и административную.

Авторами в статье был применен корреляционно-регрессионный анализ. На его основе авторами были сделаны следующие выводы:

    - рост темпа выдачи ипотечных кредитов в Нижегородской области на 1% приводит к снижению темпов роста цены за один квадратный метр вторичного жилья в среднем на 0,02%. - рост темпа выдачи ипотечных жилищных кредитов в Нижегородской области на 1% вызывает снижение колебаний цен на вторичное жилье в среднем на 0,02%. - повышение средневзвешенной ставки кредитования по ипотеке на 1% приводит к росту темпов изменения цен на вторичное жилье в среднем на 0,24%.

Таким образом, в результате проведенного исследования был сделан основной вывод, что наибольшее влияние на динамику ипотечного кредитования в Нижегородской области оказывают среднедушевые денежные доходы населения, темпы ввода жилья в России и стоимость жилья на вторичном рынке.

Также на одном регионе концентрируются в своей работе Зарецкая и Коровина (2007) - рассматривается Курская область. Во-первых, авторы подчеркивают, что показатели разнятся от региона к региону. В своей работе авторы выявляют факторы, определяющие уровень развития региональной ипотеки, выявить значимость таких факторов для всей системы. Выборка состояла из 18 субъектов Центрального федерального округа. В качестве факторов, определяющих объемы (были взяты данные и по ссудам и в рублях, и в валюте) ипотечного кредитования данного субъекта, были взяты: средневзвешенная ставка по кредитам в рублях и в валюте, сумма прожиточного минимума, среднемесячная зарплата, среднедушевой доход, индекс цен на рынке жилья (и на вторичном и на первичном рынке), ввод в действие жилых домов. Однако, после определенной проверки в модели остались только три фактора: это ставка, зарплата и ввод жилья, причем доходы оказывают наибольшее влияние.

Оценка развития рынка ипотечного кредитования при помощи динамической модели спроса и предложения с использованием краткосрочных и долгосрочных эффектов, была предложена Ozhegov, Poroshina (2013). Авторы исследуют особенности ипотеки в региональном разрезе. В качестве анализируемого периода времени выбран промежуток с 2008 по 2012 гг. Для проверки поставленных гипотез авторы осуществляют регрессионное моделирование с применением временных лагов, которые обосновываются тем, что объем ипотечных кредитов зависит не только от нынешней макроэкономической ситуации, а также от шоков прошлых периодов.

Результаты построения эконометрической модели оказались следующими:

    - в долгосрочном периоде спрос на рынке ипотечного кредитования имеет положительную корреляцию с потребительскими доходами и шоками предложения, - на долгосрочном временном горизонте спрос на ипотечные кредиты отрицательно коррелирует с ценой жилой недвижимости и стоимостью ипотечных займов.

В работе Fortin (2014) изучается рынок ипотечного кредитования со стороны спроса. Автор использует три уравнения: первое для оценки средней реальной стоимости новых ипотечных кредитов, второе для оценки количества новых ипотечных займов, третье для оценки потоков, идущих на погашение уже существующих кредитов. Полученные результаты показывают, что на количество новых кредитов в большей степени влияет номинальная процентная ставка, в то время как на стоимость новых кредитов оказывают влияние реальные цены на жилье. Кроме того, на количество новых кредитов влияет также уровень инфляции и реальный располагаемый доход на душу населения. Дополнительно было найдено, что совместное снижение темпов инфляции и процентной ставки приводит к росту выдачи новых ипотечных кредитов и в тоже время снижает скорость погашения существующих кредитов.

Проведенный анализ предшествующих работ показывает, что существует широкий спектр факторов, которые воздействуют на российский рынок ипотечного кредитования и каждый из них имеет собственный ресурс для воздействия. Поэтому для проведения эконометрического анализа необходимо более полно изучить рассматриваемые переменные. В частности, в качестве зависимой переменной в дальнейшем будет использоваться объем ипотечных кредитов, так как в ряде работ чаще всего применяется именно этот показатель. Выделяют объем ипотечных кредитов и количество подданных заявок на кредит (application) или по-другому удовлетворенный спрос на кредит. О разнице между этими переменными говорится в работе Kaplan (1996). Автор утверждает, что данные переменные хоть и похожи, но подразумевают под собой различные стороны рынка ипотечного кредитования, в частности происходит рассмотрение с разделением на признаки: социальные, расовые и экономические. Объем выданных ипотечных кредитов фокусируется на географическом расположении места выдачи кредитов, в то время как количество заявок (application) - на характеристиках заемщиков. Данные различия несут существенные последствия при измерении и моделировании рынка ипотечного кредитования.

Похожие статьи




Степень изученности проблематики ипотечного кредитования с точки зрения российских и зарубежных авторов - Рынок ипотечного кредитования в России

Предыдущая | Следующая