Ипотечное жилищное кредитование как направление решения жилищной проблемы, Жилищная проблема в России и программы ипотечного кредитования - Механизмы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Жилищная проблема в России и программы ипотечного кредитования

Жилищный вопрос для России всегда был актуальным, поскольку для любого человека очень важно иметь собственный дом или квартиру, что является одной из основных потребностей для каждой семьи и во многом определяет ее социальный и экономический статус.

Жилищная проблема является одной из важнейших проблем современной экономики. Сегодня 8% россиян проживают либо в общежитиях и служебных квартирах, либо снимают жилье. Арендуют жилье люди с недостаточно высоким уровнем доходов, из них 58% малообеспеченные семьи, 37% - семьи со средним обеспечением и лишь 5% можно отнести к сравнительно благополучным слоям населения. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни - это неблагополучная часть населения.

Основные проблемы связаны с жилищным фондом, т. к. он у большинства городов обладает высокой степенью капитальности и, в основном, построен после 1950г. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда находится на уровне среднероссийских показателей(1.2%), например, в Перми суммарная площадь жилищного фонда Пермской области, которая является непригодным для постоянного проживания (ветхий и аварийный), составляет 3,3% от всего жилищного фонда области. Уровень благоустройства государственного и муниципального жилищного фонда характеризуется во всех городах обеспеченностью водопроводом на уровне 90 и более процентов, что определяет возможности его благоустройства канализацией и различными системами горячего водоснабжения квартир. Наиболее распространенным типом квартир в городах являются двухкомнатные квартиры. Обеспеченность жильем находится на уровне 17-17,5 кв. м общей площади на человека.

Показатели капитальности, благоустройства и обеспеченности жильем не высоки, если сравнивать их с аналогичными в странах с развитой рыночной экономикой. Однако, если мы за основу сравнений будем брать доходы населения и в соответствии с ними группировать страны, то можно сказать, что ни в одной стране мира, где население имеет столь низкие доходы как в России, оно не владеет таким благоустроенным и капитальным жилищным фондом. А именно: по уровню дохода населения мы приближаемся к странам с самыми низкими доходами, а по показателям качества жилищного фонда к странам со средними доходами и может быть несколько выше. Это означает, что без дотаций государства большая часть населения еще долгое время не сможет содержать свои квартиры.

В настоящее время системы инженерного обеспечения городов, особенно теплоснабжения и водоснабжения, имеют высокую степень износа. До 50-60% их нуждается в капитальном ремонте, значительная часть в незамедлительной замене. Между тем, так же как и для ремонта жилищного фонда средств на замену и модернизацию сетей и головных сооружений инфраструктуры недостаточно.

Так или иначе, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. К основным путям решения жилищной проблемы в России можно отнести следующие Научный журнал КубГАУ, №79(05), 2012 года:

    - повышение доступности жилья для широких слоев населения, т. е. создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда и т. д.; - повышение качества эксплуатации жилищного фонда; - совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, предоставление бесплатного жилья или на льготных условиях и т. д.); - выделение субсидий на содержание жилья для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами; - помощь при приобретении жилья в кредит на длительный срок (10-25 лет); - развитие ипотечного кредитования под залог недвижимости.

Последний способ решения жилищной проблемы заслуживает особого внимания. Так как ипотечное кредитование является одним из важнейших элементов рыночной экономики, развитие которого необходимо для решения многих социально-экономических проблем и в целом для оздоровления экономики России. Ипотечное кредитование способно обеспечить решение жилищной проблемы россиян, поэтому главным направлением государственной жилищной политики России должно являться - развитие ипотечного кредитования в России.

В настоящее время в России ипотечное кредитование занимает лишь порядка 7% в общем объеме банковского кредитования, поскольку существует ряд проблем, мешающих развитию ипотечного кредитования: это нестабильность экономики, необоснованно высокие цены, низкий уровень доходов, слабая нормативная база и т. д.

Осуществление операций по ипотечному жилищному кредитованию ставит перед банками ряд проблем в области управления рисками, которые связаны с долгосрочным характером кредита, необходимостью применения специальных видов страхования предмета залога и т. п.

Следует отметить, что сегодня имеются предпосылки для дальнейшего развития ипотечного кредитования в России. На рынке ипотечного жилищного кредитования наблюдается увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (табл. 1)

Таблица 1 - Количество кредитных организаций - участников рынка ипотечного жилищного кредитования По данным ЦБ РФ

    01.01. 2008
    01.01. 2009
    01.01. 2010
    01.01. 2011
    01.01. 2012

2012 в % к

2011

2008

Количество действующих

Кредитных организаций

1136

1108

1058

1012

978

96,6

86,1

Количество кредитных

Организаций,

Предоставляющих ипотечные

Жилищные кредиты

587

602

584

631

658

104,3

112,1

Удельный вес, %

51,7

54,3

55,2

62,4

67,3

107,9

130,2

Несмотря на огромное количество организаций на ипотечном рынке, доля коммерческих банков, активно работающих в этой сфере достигает 63% (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк), а с учетом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - 70%. Конкуренция среди банков России значительно ужесточилась по сравнению с докризисным временем.

К сожалению, в настоящее время ипотечные отношения в России не достигли максимального масштаба. Большинство экспертов считают, что причина всему слабые экономические показателя, когда как сама система ипотечного кредитования развивается стабильно. Мировая практика свидетельствует о том, что ипотека может развиваться в условиях низкой инфляции, которая не превышала бы 6% в национальной валюте. Разница между доходами населения и стоимостью недвижимости становится основной преградой для популярности ипотеки.

Согласно статистике ипотека жилья доступна гражданам, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тысяч рублей. А это на сегодня примерно 7% населения страны. Исследуя макроэкономическую конъюнктуру ипотечного рынка, "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года", принятая Распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. N 1201-р, в целях стимулирования спроса на жилищную ипотеку предлагает:

    - повышать доступность ипотеки жилья экономкласса; - поддержание процентной ставки на приемлемом для заемщиков уровне; - предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан; - стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования.

Одним из основных способов улучшения жилищных условий является развитие программы ипотечного кредитования. В России на сегодняшний день на рынке ипотечного жилищного кредитования функционируют различные государственные ипотечные программы. Однако государство не в силах предоставлять прямую субсидию каждому нуждающемуся в улучшении жилищных условий, но оно может предложить сотрудничество частному капиталу. Широко используются следующие государственные программы ипотечного жилищного кредитования:

Ипотека для молодой семьи. В соответствии с Правилами предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы участником программы может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя до 35 лет. Кроме этого, молодая семья должна состоять на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий и иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. При соблюдении этих условий молодая семья может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье.

Размер субсидии, предоставляемой государством молодой семье в рамках реализации программы, составляет не менее 30% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющих детей, и не менее 35% для молодой семьи с детьми, в том числе для неполной молодой семьи, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Расчет размера субсидии производится исходя из размера общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности, количества членов молодой семьи - участницы подпрограммы и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором молодая семья включена в список участников подпрограммы. Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию для расчета размера субсидии устанавливается органом местного самоуправления, но не выше средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъекту Российской Федерации, определяемой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Расчетная (средняя) стоимость жилья, используемая при расчете размера субсидии, определяется по формуле:

СтЖ = Н x РЖ, где:

    - СтЖ - расчетная (средняя) стоимость жилья, используемая при расчете размера субсидии; - Н - норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию; - РЖ - размер общей площади жилого помещения, определяемый в соответствии с пунктом 11 Правил В соответствии с пунктом 11 Правил размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, составляет: - для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или 1 молодой родитель и ребенок) - 42 ; - для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов 1 и более детей (либо семьи, состоящей из 1 молодого родителя и 2 и более детей) - по 18 на 1 человека..

Военная ипотека. Так принятый 20 августа 2004 г. Федеральный закон № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" призван обеспечить перевод обязательств государства перед военнослужащими в жилищной сфере из натуральной формы (предоставление квартиры) в денежную форму, что расширяет возможности военнослужащих самостоятельно принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья.

Благодаря этой системе военнослужащий может приобрести жилье уже в начале прохождения службы.

Накопительно-ипотечная система (НИС):

    - Участники: военнослужащие граждане РФ, проходящие службу по контракту и включенные в реестр НИС. - Участник НИС имеет именной счет, на который ежегодно поступают взносы из федерального бюджета. - Через 3 года участия в системе участник имеет право получить целевой жилищный займ (ЦЖЗ)

Надо иметь ввиду, что выплата осуществляется в виде выдачи кредита после рассмотрения документов на конкретное жилое помещение, а не наличными на руки военнослужащему. Каждый участник НИС не менее чем через три года после его включения в накопительно-ипотечную систему имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа. Погашение кредита по программе "Военная ипотека" осуществляет ФГКУ "Росвоенипотека" за счет средств федерального бюджета. Размер ежемесячного платежа определяется как 1/12 (одна двенадцатая части) размера накопительного взноса участника накопительно-ипотечной системы. Минимальный срок - 36 месяцев. Максимальный - до наступления 45-летнего возраста заемщика (включительно). При этом срок кредитования не может превышать срок, указанный в свидетельстве о праве участника накопительно-ипотечной системы на получение средств целевого жилищного займа.

Социальная ипотека предусматривает улучшение жилищных условий социально не защищенной категории граждан с использованием ипотечного кредитования и государственных адресных субсидий. В первую очередь социальная ипотека предназначена для "очередников" - граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и стоящих в очереди на это улучшение. В настоящее время социальная норма составляет 18 на человека, но не лишним будет уточнить действующую норму в своем регионе.

Ипотека для многодетной семьи носит льготный характер. В настоящий момент банки предлагают несколько направлений ипотечного кредитования многодетных семей, однако несмотря на наличие определенных льгот условия этих ипотечных программ весьма жесткие. Так, первоначальный взнос для многодетной семьи составляет 30 % от рыночной стоимости жилья. Многодетной же семьей считается семья, у которой имеется три и более ребенка не старше 16 лет. Для такой семьи общая площадь приобретаемой квартиры, а, следовательно, и ее стоимость весьма значительная. Так что зачастую найти средства на первоначальный взнос многодетной семье практически невозможно.

Размер социальной выплаты равен:

    - 3/4 процентной ставки по кредитному договору, но не более 1,5 действующих ставок рефинансирования ЦБ РФ, при наличии у получателя четырех детей; - процентной ставке по кредитному договору, но не более 2-х действующих ставок рефинансирования ЦБ РФ, при наличии у получателя пятерых и более детей.

Ипотека с материнским капиталом. В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" при рождении (усыновлении) второго, третьего или последующего ребенка в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года мать ребенка имеет право на материнский капитал. Учет получателей материнского капитала и выдачу соответствующих сертификатов осуществляет Пенсионный фонд России. Распоряжаться средствами материнского капитала можно только по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка. Таким образом, реальные выплаты начались с 2010 года. При этом надо иметь ввиду, что они не передаются в виде наличного расчета.

Ипотека для госслужащих - это очередная специальная программа, которую государство узаконило, и она призвана помочь в проблеме обеспечения жильем недостаточно защищенных с экономической точки зрения категорий граждан, к которым относятся: представители бюджетной сферы.

В данной программе могут принять участие граждане, которые на момент обращения в органы власти с заявлением для предоставлении субсидии являются:

    - Более года служащими муниципальных и госорганизаций; - Работниками правоохранительных и бюджетных организаций.

При этом возраст лица обратившегося за этими средствами не состоящего в браке и не имеющего детей не должен превышать 30 лет, а для лица, состоящего в браке и воспитывающего детей - 40 лет. Для того чтобы получить данные средства семья или человек должны испытывать крайнюю необходимость в улучшении условий жизни.

Ипотека при рождении ребенка. В последнее время для семей, имеющих детей, возможность взять ипотеку увеличивается за счет получения средств материнского капитала, а для молодых семей за счет участия в целевой программе "Обеспечение жильем молодых семей". Это меры федеральной государственной поддержки семьи, призванные повлиять на демографическую ситуацию в стране.

Реально молодая семья при рождении ребенка может рассчитывать на:

    1. материнский капитал, если это второй ребенок в семье; 2. дополнительную социальную выплату за счет средств местного бюджета в размере не менее 5 % расчетной стоимости жилья при рождении или усыновлении ребенка в течение срока действия свидетельства молодой семьи-участника программы " Обеспечение жильем молодых семей " для погашения части расходов, связанных с приобретением жилого помещения.

В последнее время на уровне регионов предлагаются меры региональной поддержки института семьи путем учреждения регионального материнского капитала (в основном при рождения третьего ребенка), который также можно направлять на улучшение жилищных условий, включая ипотечное кредитование, и принятия дополнительных мер социальной поддержки многодетных семей. Все это благотворно влияет на развитие ипотеки в России.

Льготная ипотека для молодых учителей. Льготная ипотека для молодых учителей - пилотный для России проект стартовал в Белгородской области по инициативе премьер-министра Владимира Путина во время дискуссий на Всероссийском форуме сельской интеллигенции в городе Грайвороне Белгородской области 15 ноября 2011 года.

Помимо Белгородской области, развитие подобных программ имеет место и в Перми при помощи ПАИЖК. Поэтому активно развиваются как базовые программы, так и социальные программы, в числе которых приняты две программы: "молодые учителя" и "молодые ученые",

Льготы по ипотеке предоставляются молодым учителям, не достигшим возраста 35 лет, при условии, что его семья:

    1. признана нуждающейся в улучшении жилищных условий; 2. имеет постоянное место жительства на территории региона; 3. соответствует требованиям кредитной организации для получения ипотечного кредита, в том числе имеет собственные денежные средства в размере разницы между стоимостью приобретаемого жилья, размером социальной выплаты и суммой ипотечного кредита.

Ожидается, что такие меры окажут существенную помощь семьям молодых учителей в улучшении их жилищных условий и стабилизации кадров в общеобразовательной сфере.

Жилищные сертификаты. Государственный жилищный сертификат (далее ГЖС) - это свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение денежной суммы из средств Федерального бюджета на приобретение жилья. ГЖС - это способ улучшить свои жилищные условия с помощью средств государства. И выдается он только один раз в жизни.

Таким образом, существует множество государственных программ, позволяющих определенной категории граждан получить субсидию из бюджета. Но при реализации этих программ возникают определенные трудности экономического, нормативно-правового и психологического характера, которые государство стремиться решить, постоянно пересматривая условия ипотечного жилищного кредитования.

Похожие статьи




Ипотечное жилищное кредитование как направление решения жилищной проблемы, Жилищная проблема в России и программы ипотечного кредитования - Механизмы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Предыдущая | Следующая