Мировой и Российский опыт ипотечного кредитования - Механизмы ипотечного кредитования в Российской Федерации

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространен и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя ее рост и повышая устойчивость. Система ипотечных отношений, включая такой элемент, как ипотечные ценные бумаги, позволяет как мобилизовать инвестиционные ресурсы, так и использовать их в наиболее эффективных направлениях.

Стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в этой сфере, которое во многом зависит от особенностей правовых систем и, в частности, особенностей земельного законодательства. И институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов существенно дифференцирован. Обращаясь к мировой практике, можно выделить следующие отличительные черты современных систем ипотечных кредитных институтов:

    - в рамках систем представлены ипотечные институты разных форм собственности (государственные, общественно - частные), роль государственных ипотечных кредитных институтов снижается; - существуют банковские и небанковские ипотечные институты; - ипотечными операциями занимаются как специализированные, так и универсальные банки (роль последних возрастает); - некоторые ипотечные институты специализируются на одном направлении ипотечного кредитования (например, на жилищной ипотеке), другие же оперируют на всем рынке ипотечных кредитов; - доля отдельных групп ипотечных институтов на рынке ипотечного кредитования, развитие операций на данном рынке во многом определяются сложившейся конкуренцией, потребностями субъектов рынка недвижимости, а также государственными приоритетами; - возрастают связи и взаимодействие между ипотечными институтами и другими финансовыми и страховыми учреждениями - усиление конкурентной борьбы между "традиционными" ипотечными кредиторами и новыми ипотечными учреждениями, результатом чего стало снижение стоимости ипотечных ссуд, сокращение нормы прибыли ипотечных кредитных институтов (в настоящее время составляет около 1,5%).

Роль государства в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка.

В мире существует две основных модели ипотечного кредитования: немецкая и американская. На их основании строятся модели кредитования всех остальных стран мира. Сравнительные параметры этих двух моделей приведены в приложении 1.

Российская ипотека насчитывает более 250 лет. За это время ипотека претерпела значительные изменения: каждая историческая эпоха оставила на отечественной системе кредитования свой след. Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год - именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения - дворянские банки. Созданы они были ради "уменьшения во всем государстве процентных денег", как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать "щадящие" условия кредита для дворян-землевладельцев.

В своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.

По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей.

В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества.

С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция - после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ". В итоге понятие "ипотека" было забыто на 70 с лишним лет.

Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. Идеей ипотечного кредитования "заболели" более 200 банков, большинство разработали собственные программы, а портфели ипотечных кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое, "поточное" производство. Однако эти планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. - обжегшись на непогашенных займах, банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. Но волна экономического кризиса, всколыхнув рынок, улеглась, и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

На долю ипотеки в российском ВВП приходится 3%. Это небольшой показатель в сравнении с экономически развитыми странами, где этот показатель составляет от 10 до 30%. В 2012 году в России наблюдалось увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем. Согласно прогнозам, доля ипотеки в сделках с жильем на территории РФ к 2015 году может возрасти прилично. Причиной роста ипотечного рынка сможет стать рынок первичного жилья.

доля ипотеки в сделках с жильем в рф, 2007-2015г.г., % research.rbc.ru

Рис. 1 - Доля ипотеки в сделках с жильем в РФ, 2007-2015г. г., % Research. rbc. ru

Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США - судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом. Но на сегодняшний день Российская национальная модель ипотеки развивается по принципу двухуровневой американской модели.

Похожие статьи




Мировой и Российский опыт ипотечного кредитования - Механизмы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Предыдущая | Следующая