Виды и риски ипотеки - Механизмы ипотечного кредитования в Российской Федерации
В настоящее время выделяют два вида ипотеки:
- - Ипотека в силу договора: это обязательства, возникающие на основании договора об ипотеке, возникает с момента подписания договора. - Ипотека в силу закона: это обязательства, возникающие под действием закона об ипотеке, независимо от воли сторон в отношении ипотеки: например при переходе прав собственности от одного лица к другому. Такой вид ипотеки возникает, когда приобретается, строится недвижимость за счет кредитных средств банка или за счет целевых средств, а так же при ренте или продаже в кредит имущества.
Далеко не все знают, что существуют различные виды ипотечных кредитов. В настоящее время банки предоставляют, как предприятиям, так и населению, различные виды ипотечных кредитов. Условно их можно соотнести к различным категориям:
- - По условиям погашения ипотечного займа. - По рынку приобретения жилья. - С субсидированием от государства. - По типу жилой недвижимости. - По типу залога.
Виды ипотек по рынку недвижимости. В условия каждой ипотечной программы обязательно входит обязательность осуществления покупки жилья на конкретно указанном рынке недвижимости. Данная классификация ипотек подразумевает такие займы, как:
- - Ипотека на вторичном рынке. В этом случае будет одобрена банком только покупка квартиры, комнаты или дома, уже находящихся некоторое время в эксплуатации. - Ипотека в новостройке. - Ипотека с долевым участием. Такая ипотечная ссуда оформляется на приобретение квартиры в недостроенном объекте. Поэтому процентные ставки на этапе строительства жилья будут на 1,5 - 2% выше, чем после сдачи дома и оформления права собственности. - Ипотека на строительство коттеджа либо дома. Залогом при таком виде ипотечного займа выступает земельный участок либо уже имеющееся жилье. - Ипотека на улучшение условий проживания. Данный вид ипотечного займа - это вторичная ипотека, подразумевающая продажу первой квартиры, находящейся в залоге у банка и покупку жилья большей площади.
Также ипотечное кредитование подразделяют на:
- - Целевой кредит - нецелевой ипотечный кредит - земельная ипотека - ипотека судов
Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.
Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на ее оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки - приобретаемая квартира.
Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.
Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.
Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных перевозок и исследования космоса.
Ипотеки с разной последовательностью оплаты займа. По условиям выплаты основного долга и процентов различают следующие ипотечные займы: ипотечный кредитование жилищный
- - Стандартная или классическая ипотека, представляет собой хорошо знакомую всем программу выдачи банком займа под залог покупаемого жилья, объем которого меньше стоимости недвижимости. Остаток покрывается внесением части стоимости заемщиком в виде первого взноса (15 - 50%). - Ипотека без первого взноса. В этом случае банк выдает один или два кредита, в размере общей суммы, покрывающей полную стоимость оценки покупаемого жилья. - Ипотека с переменными выплатами. Погашение ипотечного займа происходит не равными долями ежемесячно, а периодически. Проценты могут быть начислены к выплате в самом конце уплаты долга либо оплачиваться ежемесячно. - Пружинная ипотека. Оплата данного вида ипотечного кредита производится в следующем порядке. В первые несколько лет заемщик оплачивает только основную долю начисленных процентов. Затем постепенно к сумме процентов добавляется оплата самого тела кредита. - Ипотека с нарастающим платежом. Выплаты по займу увеличиваются с каждым месяцем. - Ипотека с уменьшающимся платежом. В первый месяц оплачивается самый крупный по величине платеж. Затем взносы уменьшаются. - Ипотека с добавлением плавающей процентной ставки. Начисление процентов производится на основной долг по займу. В зависимости от изменений на экономическом рынке может увеличиваться либо уменьшаться размер процентной ставки.
Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей. Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа. Ипотека для госслужащих - еще одна специальная государственная программа, призванная решить проблему обеспечения жильем недостаточно защищенных с экономической точки зрения слоев населения, к которым, без сомнения, относятся представители бюджетной сферы, муниципальные и государственные служащие. Также различают ипотеку при рождении ребенка, льготная ипотека многодетным семьям и т. д. Эти программы являются целевыми государственными субсидиями для различных категорий людей, призванные улучшить жилищные условия граждан. О них подробнее остановимся в разделе "жилищная программа".
Вступая в любые договорные отношения, стороны договора неизбежно несут определенные риски, связанные с исполнением договора. Правоотношения, возникающие в связи с ипотечным кредитованием, не являются исключением и также влекут ряд рисков для участников таких правоотношений. Цель данного раздела ознакомить читателя с возможными рисками при получении ипотечного кредита.
Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков: кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности.
Кредитный риск -- риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).
Процентный риск -- возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам. Возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.
Риск ликвидности - связан с несбалансированностью активов и пассивов, характеризует способность банка отвечать по своим обязательствам по мере наступления их срока. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.
Нужно понимать, что кредиторы и заемщики тоже несут риски:
Например, риски кредитора:
- - кредитный риск; - риск ликвидности; - риск процентной ставки; - валютный риск; - инфляционный риск; - социально-политический риск; - риск законодательных изменений.
Риски заемщика связаны с риском утраты и повреждения предмета ипотеки, риском утраты или понижения дохода, также валютный риск, инфляционный риск, социально-политический риск и риск законодательных изменений.
В связи с этим, риски ипотечного кредитования обосновывают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Один из основных способов стабилизации - страхование. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.
В мировой практике распространены следующие виды страхования:
- - Страхование жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование) или несчастного случая; - Страхование недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости). В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности; - при ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая -- отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства -- погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация); - ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.
К примеру, наибольший риск, с которым может столкнуться человек, заключается в том, что заложенная недвижимость будет сильно повреждена или полностью разрушена в результате пожара, залива или взрыва. Тем самым она станет непригодной для проживания и потеряет свой смысл как залог по кредиту, поскольку не будет иметь ценности. Заемщик рискует остаться без жилья, но с огромным долгом перед банком. Чтобы таких ситуаций не возникало, российское законодательство требует при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке страховать заложенную недвижимость в пользу кредитора на сумму, равную сумме задолженности заемщика по кредиту. Если жилье необратимо пострадает, долг заемщика перед банком погасит страховая компания. Без предъявления такой страховки ни один банк просто не выдаст кредит. "Кроме того, заемщик может застраховать жилье не только на сумму долга перед банком, но и на реальную стоимость жилья. Тогда страховой премии хватит не только на погашение долга банку, но и на ремонт". Ян Арт. Ипотека. Руководство к действию. 2013, 3-5 с.
"Специалисты по ипотеке советуют не экономить и застраховать заложенную недвижимость на полную стоимость, а не только на ту часть, которая была оплачена за счет кредитных средств. Тогда при наступлении страхового случая вы сможете не только рассчитаться с банком за счет страхового возмещения, но и получите назад часть стоимости жилья, которую внесли из собственных средств в виде первоначального взноса". Ян Арт. Ипотека. Руководство к действию. 2013, 3-5 с.
Тяжелая болезнь или несчастный случай, т. е. потеря трудоспособности, также является риском для ипотечного заемщика. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, заемщик может застраховать свои жизнь и трудоспособность на сумму, равную задолженности по кредиту в пользу банка. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью.
Эта же страховка незаменима и на случай такой трагедии, как смерть заемщика. Понятно, что заемщиком обычно становится наиболее высокооплачиваемый член семьи. Его наследники вместе с заложенным по кредиту жильем унаследуют и долг перед банком, но им может оказаться не по карману продолжать гасить кредит. Большое горе от потери близкого человека усугубят серьезные финансовые проблемы. Страховка же гарантирует полное погашение остатка долга по кредиту, если заемщик умрет.
Если уровень доходов стал причиной неплатежеспособности (увольнение, снижение зарплаты или появление детей). Не стоит паниковать, из данной ситуации тоже имеется выход. Большинство банков вводят ограничитель - платеж по кредиту не должен быть выше 40-45 % ежемесячного бюджета заемщика (после вычета платежей по другим кредитам и прочим финансовым обязательствам). Т. о. даже при снижении доходов заемщик сможет выплачивать кредит. Или заемщик может сам позаботиться о себе, застраховав жизнь и здоровье. Тогда в случае болезни или несчастного случая долг по кредиту выплатит страховая компания.
Еще один риск, сопутствующий приобретению жилья по ипотеке, состоит в том, что покупатель может стать жертвой мошенников и сделку купли-продажи могут признать недействительной. Необходимо страхование юридической чистоты сделки (страхование титула). Если вы потеряете право на жилье, вам хотя бы не придется возвращать банку кредит - это возьмет на себя страховая компания. Сделку могут признать недействительной, если при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника). Также заемщик может утратить право собственника на часть предмета залога или долю в праве собственности в связи с разделом общего имущества при разводе. Как этого можно избежать? Застраховаться от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула). В этом случае, если сделку признают недействительной, долг банку будет погашен страховой компанией. Как видно из различных примеров, главный и основной способ обезопасить себя от ипотечного риска - страхование.
Похожие статьи
-
Организация выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый...
-
Ипотека: понятие, особенности ипотечного кредитования Что такое ипотека? Лет десять-пятнадцать назад слово "ипотека" знали только специалисты, а сегодня...
-
В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространен и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя ее...
-
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы...
-
Введение - Механизмы ипотечного кредитования в Российской Федерации
Популярность ипотечного кредитования в России растет с каждым годом. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в...
-
Заключение - Проблемы ипотечного кредитования в России
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы. 1. Обеспечение населения жильем...
-
Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и...
-
Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. В 2014 году Россия переживала резкий подъем...
-
Сущность и содержание ипотечного кредитования Ипотечное кредитование - это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство...
-
Правовое содержание ипотечных отношений в РФ - Проблемы ипотечного кредитования в России
В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных...
-
Введение - Проблемы ипотечного кредитования в России
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных...
-
Изменения в системе налогообложения в Российской Федерации с 01 января 2016 года - Налоги в РФ
С 1 января 2016 года произошли значительные изменения в системе налогообложения в Российской Федерации. Так ставки акцизов на некрепкий алкоголь,...
-
Социальное страхование в РФ: сущность, цели, задачи, функции и принципы Прошедший век ознаменовался большими преобразованиями в социальной сфере....
-
В теории портфельного инвестирования исходят из того, что значения доходности отдельной ценной бумаги портфеля являются случайными величинами,...
-
Формирование долгосрочной бюджетной стратегии связано с определенными рисками бюджетной системы. Риски возникают на разных этапах производства бюджетной...
-
Меры, направленные на повышение кредитного рейтинга ИЦБ - Ипотечные ценные бумаги
Важным фактором повышения кредитного рейтинга ИЦБ является механизм обособления секьюритизируемых активов на балансе специального предприятия - SPV...
-
Страховые выплаты, получаемые физическим лицом, облагаются налогом. Это касается выплат, получаемых по полисам добровольного страхования. Есть некоторые...
-
Определение ценной бумаги. Виды ценных бумаг - Статистика рынка ценных бумаг Российской Федерации
Объектом сделок на фондовом рынке является ценная бумага, которую можно определить как денежный документ, удостоверяющий отношения совладения или займа...
-
Реализация Государственной целевой программы "Жилище", являющейся первым опытом программного решения жилищной проблемы в годы рыночных реформ, не дала...
-
Система статистических показателей ипотечного кредитования Наибольший интерес при анализе рынка ипотечного кредитования представляют: Объем...
-
Фонд социального страхования имеет существенные отличия от других внебюджетных страховых фондов в отношении порядка получения и расходования средств....
-
Российская Федерация как заемщик. - Государственный кредит РФ
В соответствии с Гражданским кодексом РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие...
-
Механизм управления налоговой системой РФ - Налоговая система Российской Федерации
Для повышения конкурентоспособности налоговой системы законодательство о налогах и сборах должно более активно реагировать на новые явления, на сигналы...
-
Методы управления риском - Доходность и риск финансовых активов: принятие инвестиционных решений
Целью финансовым риском снижение потерь, с данным до минимума. могут быть в денежном оцениваются также по их Финансовый менеджер уравновесить эти оценки...
-
Классификация финансовых рисков по видам. - Финансовые риски
Кроме перечисленных признаков классификация рисков по видам. Основные виды финансовых рисков: Ь Инфляционный риск; Ь Налоговый риск Ь Кредитный риск Ь...
-
Методы минимизации и нейтрализации финансовых рисков - Управление финансовыми рисками
В условиях рыночной экономики методы минимизации и нейтрализации финансового риска требуют пристального внимания с целью уменьшения финансовых потерь в...
-
В банковской практике получил широкое распространение такой финансовый продукт, как вексельный кредит. Суть его, как и обычного кредита, состоит в выдаче...
-
Модель Шарпа - Модели портфельного управления, проблемы их применения в Российской Федерации
Как было отмечено выше, модель Марковица не дает возможности выбрать оптимальный портфель, а определяет набор эффективных портфелей. Каждый из этих...
-
Подход Марковица предполагает, что все инвестиции вложены в рисковые активы. Теперь предположим, что инвестору разрешается вкладывать средства в...
-
Модель "доходность-риск" Марковица Как было показано выше, любой портфель ценных бумаг следует оценивать как с точки зрения уровня доходности, так и...
-
Заключение - Анализ состояния и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России
Таким образом, в ходе написания работы было определено, что ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая специализированными банками,...
-
Понятие инвестиционного портфеля Латинское слово invest означает "вкладывать". Вложение денежных средств и других капиталов в реализацию различных...
-
Фонд социального страхования создан в целях обеспечения государственных гарантий в системе социального страхования и повышение контроля за правильным и...
-
Общеизвестно, что современная система налогообложения является серьезным фактором дестабилизации российской экономики. Она слишком громоздка и требует...
-
Ипотечное кредитование в России появилось гораздо позже, чем на западе, и оно пока не столь доступно широким слоям населения, как в развитых странах....
-
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ - Налоговое регулирование стран СНГ
Основными задачами государственного регулирования в настоящее время являются повышение конкурентоспособности российской экономики, ее модернизация и...
-
Налоги, уплачиваемые сельскохозяйственными производителями в РФ на современном этапе Одна из основных задач, стоящих перед любым предприятием, в том...
-
Современный этап развития налоговой системы - это этап реформирования. Преодолев финансовый кризис конца 1998г. в России наметился рост объемов ВВП,...
-
Введение - Анализ состояния и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России
На сегодняшний день вопрос об ипотечном кредитовании невероятно актуален и представляет огромный интерес для нашей страны, так как ипотечное кредитование...
-
Поиск путей и вариантов эффективного решения выявленных проблем, выдвижение предложений и практических рекомендаций по улучшению результатов деятельности...
Виды и риски ипотеки - Механизмы ипотечного кредитования в Российской Федерации