Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики - Проблемы ипотечного кредитования в России
Реализация Государственной целевой программы "Жилище", являющейся первым опытом программного решения жилищной проблемы в годы рыночных реформ, не дала того абсолютного результата, на который была рассчитана. Однако нельзя отрицать и некоторые положительные результаты ее реализации.
Так, в программе "Жилище" впервые после смены жилищной политики государства были определены принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики, были приняты законы и иные правовые акты, обеспечивающие проведение жилищной реформы, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура источников финансирования жилищного строительства - ими стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки, повысился удельный вес малоэтажного жилищного строительства, началась перестройка производственной базы и поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, создаются товарищества собственников жилья, проводится демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, удалось сохранить работоспособным строительный комплекс.
Но вместе с тем до настоящего времени продолжается снижение инвестиционной деятельности, допущена нерегламентированная градостроительными нормами беспорядочная застройка пригородов, острота жилищной проблемы не снизилась, миллионы граждан стоят в очередях на улучшение жилищных условий. Поэтому выявилась необходимость разработки новых подходов к решению некоторых проблем жилищной реформы, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования, налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Цель реализации программы: дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности.
Основные задачи:
- 1) усиление социальной защиты малоимущих групп населения; 2) коренное улучшение обеспечения жильем военнослужащих, северян, переселенцев; 3) распространение систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан; 4) стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья; 5) снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего развития конкуренции; 6) развитие частной собственности на жилые помещения; 7) совершенствование рыночных подходов к решению вопросов градостроительства и обеспечения доступа к земельным участкам.
Правовые аспекты. В развитие ранее принятых федеральных законов были разработаны, приняты и введены в действие свыше 50 законодательных и иных правовых актов, подготовлены проекты ряда федеральных законов. В целях реализации программы необходимо завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, разработать ряд документов по таким вопросам, как:
- - развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда; - создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию; - совершенствование системы предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья; - дальнейшее развитие приватизации недвижимости. Необходимо также разработать и ввести в действие положение, включающее: новый типовой договор найма; порядок предоставления государственного и муниципального жилищных фондов; порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; упорядочение правовых актов об обмене жилых помещений;
Социальные аспекты. Необходимо обеспечить существенное повышение социальной направленности федеральной жилищной политики. Порядок повышения ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства должен учитывать принципы социальной справедливости. Большое значение имеет рациональное установление социальной нормы общей площади жилья. Введение новых ставок и тарифов, а также новых размеров пеней с суммы просроченных платежей позволит улучшить платежную дисциплину, снизить число платежей и размеры задолженности. В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в структуру платежей населения за жилье должны быть включены платежи: 1) за содержание и ремонт мест общего пользования; 2)за коммунальные услуги; 3) налог на недвижимое имущество.
Эта система будет осуществляться при развитии действующей системы жилищных компенсаций для малоимущих граждан. При относительно низких доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности получения жилья за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья. Для значительной массы населения средством улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий, ипотечных банковских кредитов. Будет поддерживаться стремление граждан самостоятельно регулировать жилищные условия путем обмена жилья, продажи занимаемого жилья для приобретения другого. При этом возрастет роль посредников в проведении сделок в жилищной сфере (риэлтеров, оценщиков), работа которых должна осуществляться путем государственного лицензирования их деятельности. Целесообразна разработка мер по стимулированию сдачи жилья в аренду. Неотрегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья из обращения.
Организация товариществ собственников жилья началась, но не получила достаточно широкого распространения, активизировано образование кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья.
Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, а также компенсация льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, будут передаваться в товарищества собственников жилья. Необходимо сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплекс, преобразуемые в кондоминиумы. Остается крайне неудовлетворительным обеспечение жильем тех групп населения, для которых соответствующие положения предусмотрены в федеральных жилищных программах, в первую очередь это касается военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей. В качестве дополнительных источников финансирования предполагается использовать средства коммерческих и банковских структур, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организаций.
При выделении из бюджета средств на предоставление безвозмездных субсидий определенным категориям граждан в дополнение к бюджетным средствам должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования.
Финансово-экономические аспекты. Изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, строительство, реконструкция, эксплуатация и ремонт жилья - главные направления программы. Прогнозы свидетельствуют о снижении объемов финансирования из федерального бюджета, поэтому средства на субсидии гражданам для строительства или приобретения жилья целесообразно предусматривать из внебюджетных источников финансирования. Необходимо обеспечить дальнейшее внедрение следующих мер:
- - выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья; - предоставление жилищных кредитов; - выпуск жилищных ценных бумаг; - образование и использование фондов развития жилищного строительства; - привлечение средств банков; - продажа на аукционах части построенного жилья; - сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.
Предполагается отработать опыт в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов через жилищные сертификаты.
Эффективность и доступность субсидий может быть повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита или накоплением средств при помощи жилищных бумаг. Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг.
Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов. Целесообразно разработать инвестиционные программы по ликвидации сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевой вопрос - определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства будут осуществляться следующие мероприятия:
- - проведение конкурсов на выполнение проектов жилища социального использования; - организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций; - обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков; - уменьшение затрат покупателей жилья путем снижения в 1,5-2 раза коэффициента на инфраструктуру; - введение правил предоставления жилья гражданам без отделки.
Целесообразно продолжать привлечение кредитных ресурсов. Предполагается распространение опыта городов Барнаула, Великого Новгорода, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Твери по реализации первого и второго компонентов жилищного займа Международного банка реконструкции и развития.
Важнейшим вопросом является совершенствование налоговой политики в жилищной сфере.
Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства.
С целью решения проблем, сложившихся в жилищном строительстве, к настоящему времени была подготовлена Государственная Программа на основе обращения в Совет министров Российской Федерации Акционерной корпорации "Жилищная инициатива", Сберегательного банка Российской Федерации с предложением о поддержке апробации и широком внедрении в жизнь разработанной ими системы механизмов и форм организации инвестиционных процессов, основывающихся преимущественно на внебюджетных источниках и залоговых отношениях (ипотеке). В основу данной программы заложена широкая и комплексная трактовка рынка жилья как системы составляющих: рынка жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных участков под застройку, рынка подрядных работ и лишь в замыкающей части - рынка готового жилья как товара.
В Программе предложено семь систем - механизмов организации инвестиционных процессов в жилищной сфере, в основу которых положены такие общие принципы, как:
- 1) обязательная ориентация на запросы конкретных граждан в жилищной сфере; 2) соответствие общей логике и динамике рыночных реформ в России и соответствие каждой из систем законам "О собственности", "Об инвестиционной деятельности" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; 3) соответствие макроэкономическим реальностям и учет высокого уровня инфляции и ставок банковского кредита; 4) обеспечение максимальной устойчивости и способности к самопроизводству каждой системы при минимуме мер государственной поддержки; 5) включение в механизм внедряемых систем тех или иных мер государственной поддержки только по отношению к социально не защищенным гражданам или гражданам, имеющим жилищные условия, не отвечающие санитарным нормам; 6) смягчение прямым государственным участием, экономическими льготами и привилегиями коммерческих рисков тех юридических лиц, которые при внедрении новых систем инвестирования принимают на себя выполнение в интересах граждан малорентабельных видов деятельности или связывают себя высокими коммерческими рисками.
Принципиально важно то, что практически все включенные в Программу системы и механизмы внебюджетного финансирования жилищной сферы ориентированы на снятие недоверия к инвестиционной деятельности, которое справедливо утвердилось у многих банков, коммерческих структур и предприятий в связи с нестабильностью экономической ситуации, гиперинфляцией и непрочностью хозяйственных договоров, а у граждан - еще и в связи с появлением новых коммерческих структур и инвестиционных институтов с непроверенной деловой репутацией. Преодоление этого психологического барьера и снятие целого ряда в действительности существующих в инвестиционной деятельности рисков достигается в рамках апробируемых систем максимальным использованием в каждой из них процедур ипотеки - т. е. залога уже имеющейся или вновь создаваемой в процессе инвестиционной деятельности недвижимости.
В отличие от многих широко распространенных в странах со стабильной экономической ситуацией систем ипотечного инвестирования жилищной сферы, предусматривающих жилищные накопления или долгосрочные (ипотечные) кредиты под низкий процент с рассрочкой на 15-30 лет, практически все включенные в Программу системы инвестирования ориентированы на переходный к рыночным отношениям период с характерными для него высокими темпами инфляции, высокими ставками банковского кредита и острым дефицитом жилья, также накладывающими свой отпечаток на механизмы и условия инвестирования.
Похожие статьи
-
Современное состояние жилищной проблемы России Российская система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной...
-
Введение - Проблемы ипотечного кредитования в России
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных...
-
Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и...
-
Введение - Анализ состояния и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России
На сегодняшний день вопрос об ипотечном кредитовании невероятно актуален и представляет огромный интерес для нашей страны, так как ипотечное кредитование...
-
Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. В 2014 году Россия переживала резкий подъем...
-
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы...
-
Заключение - Анализ состояния и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России
Таким образом, в ходе написания работы было определено, что ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая специализированными банками,...
-
Организация выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый...
-
Система статистических показателей ипотечного кредитования Наибольший интерес при анализе рынка ипотечного кредитования представляют: Объем...
-
Правовое содержание ипотечных отношений в РФ - Проблемы ипотечного кредитования в России
В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных...
-
Ипотечное кредитование в России появилось гораздо позже, чем на западе, и оно пока не столь доступно широким слоям населения, как в развитых странах....
-
Финансовое обеспечение реализации социальной политики в России в 1990-х годах
В статье рассмотрены проблемы финансирования социальной политики в Российской Федерации в период рыночных преобразований. Выделены основные направления...
-
Бюджет государства можно назвать центральным звеном финансовой системы, ведь именно с момента принятия государством этого документа финансы приобретают...
-
Данные на 01.01.2015 (Данные официального сайта ЦБ РФ) Федеральные округа Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб. Центральный 522,3 Северо-Западный...
-
Сущность и содержание ипотечного кредитования Ипотечное кредитование - это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство...
-
Любые социальные выплаты, реконструкции учреждений неприбыльного характера и многие другие мероприятия государственного значения в большей степени...
-
Введение - Федеральный бюджет как инструмент финансовой политики России
Федеральный бюджет как явление в истории человеческого общества появился сравнительно недавно - в эпоху капитализма (феодализм не знал единого документу,...
-
Одним из основных статистических методов изучения ипотечного кредитования является построение рядов динамики. Для их количественной оценки рассчитывают:...
-
Цели политики в сфере культуры - Организация и финансирование сферы культуры в Москве
Подавляющее большинство учреждений культуры не имеют своих собственных источников дохода, либо их уровень невысок и его недостаточно для покрытия всех...
-
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ИНВЕСТИЦИОННОЙ СФЕРЕ - Инвестиции
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ИНВЕСТИЦИОННОЙ СФЕРЕ Если основные принципы государственной инвестиционной политики сформулированы и получили правовое...
-
Функции налогов.1 - Налоговая система и проблемы ее совершенствования в современной России
Выделяют, как правило, три основные функции налогов: фискальную, регулирующую и контрольную, а также две подфункции: стимулирующую и воспроизводственного...
-
Основные направления бюджетной политики 23 октября правительство РФ внесло в Государственную Думу проект федерального закона "О федеральном бюджете на...
-
Пути решения проблем формирования государственного бюджета Правительственная программа крупномасштабных структурных реформ в Кыргызской Республике...
-
Финансы представляют собой систему экономических отношений, выражающих процессы формирования, распределения и использования денежных средств,...
-
Финансовая политика и роль государства в развитии общества Содержание финансовой политики, ее основные направления зависят от уровня развития науки о...
-
Внебюджетные фонды как составная часть системы финансов В странах с развитой рыночной экономикой в распоряжении органов государственной власти и местного...
-
Преодоление инфляции было одним из первых шагов к оздоровлению хозяйственных процессов, однако этого оказалось недостаточно для формирования в России...
-
Согласно проведенному исследованию фармацевтического рынка России за 2012 год, составленному консалтинговой компанией "Ernst&;Young", участники рынка (в...
-
Заключение - Анализ состояния государственного бюджета России в 2013-2015 годы
Государственный бюджет, являясь основным финансовым планом государства, главным средством аккумулирования финансовых средств, дает политической власти...
-
А) обеспечение условий для создания наиболее возможного объема финансовых ресурсов на основе особенностей каждого конкретного этапа развития страны; Б)...
-
Сущность и экономическая значимость доходов государства Центральное место в системе государственных финансов занимают Государственный бюджет и Бюджеты...
-
Отличий в законодательстве РФ и зарубежных стран во много раз больше, чем общих черт. Это связано с двумя моментами: учетом национальных особенностей РФ...
-
Реформа Петра I. - Налоговая система и проблемы ее совершенствования в современной России
Крупномасштабные государственные преобразования в России, коснувшиеся всех сфер экономики, включая финансы, связаны с именем Петра I (1672--1725). В...
-
Перспективы развития инвестиционного процесса в регионах России связаны с преодолением главных отрицательных тенденций: - низкой доли конкурентоспособной...
-
Современный этап (с 1997 г.) развития рынка ценных бумаг характеризуется внутренней политической нестабильностью, бюджетным кризисом, проблемами со...
-
Федеральный бюджет - это не просто денежная масса, это огромный комплексный механизм, и каждому из нас интересно, какими принципами руководствуются...
-
Сущность и виды коммерческого кредитования - Основы краткосрочной финансовой политики
Коммерческий кредит -- исторически первая форма кредитных отношений. Практика отсроченного платежа в обмен на немедленно получаемые товары существовала...
-
Международные аспекты валютной политики России - Валюта и валютные отношения
Валютная политика регулируется национальном законодательством и международными правовыми актами. В современных условиях значение сферы международных...
-
История возникновения налоговой системы.1 Движущей силой налоговых инноваций было постоянное отставание государства от развития экономики и постоянной...
-
Особенности регулирования порядка выплаты дивидендов на российских предприятиях К порядку выплаты дивидендов относится формирование последовательности...
Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики - Проблемы ипотечного кредитования в России