Методы морального износа - Оценка технического состояния здания и его конструкций
Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.
В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.
Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм -- первой (М1) и второй (М2).
Моральный износ зданий первой формы М1 -- это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.
М1 = (1-ц)*Ссm = П1*Ссm(5)
Где, М1 абсолютная величина обесценивания в рублях.
П1 - показатель первой формы морального износа
Ссm - стоимость аналогичного старого сооружения
Ц - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений
Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.
Моральный износ зданий второй формы М2 -- это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путем:
М2 = П2*С= Км(6)
Где, С - первоначальная стоимость здания в рублях.
П2 - показатель второй формы морального износа здания
Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.
В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.
Суммарная величина морального износа
Мсум=М1+М2=П1*Ссm+П2*С (7)
Заменяя П1- ц=l-C:C
Получаем Мсум = (Ссm-С)+Км
Где,(Ссm-С) - абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом
Км - капитальное вложение, вызванное технологическим старением
Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Весь послевоенный период характеризуется высокими темпами жилищного строительства. Такой экстенсивный путь развития был связан с необходимостью скорейшего удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.
Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950--1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям Жилищного стандарта.
Старение здания сопровождается во времени физическим и моральным износом его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий.
Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.
Похожие статьи
-
Определение морального износа - Параметры здания
В процессе эксплуатации здания подвергаются моральному износу, основная причина которого - технический прогресс. Моральный износ - величина,...
-
Оценка технического состояния - Оценка технического состояния зданий и сооружений
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. Оценку...
-
Физический износ здания в целом (общий износ) определяется как сумма долей износа отдельных его элементов, взвешенных по удельному весу их стоимости в...
-
Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента Таблица 1 - Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента № участка...
-
Составление обмерного плана, Список литературы - Оценка технического состояния зданий и сооружений
Проведение обмерных работ заключается в определении фактических размеров зданий, сооружений, внутренних помещений и строительных конструкций на данный...
-
Состав ремонтных работ конструкций и инженерного оборудования определяется в соответствии с ВСН [3] по столбцу таблиц 1-71 "Примерный состав работ"....
-
Физический износ здания в целом составил 44%, из чего следует, что состояние здания не удовлетворительное и требуется капитальный ремонт. При...
-
Прочие элементы - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Прочих элементов Установлено, что физический износ лестниц составил 20%, остальных элементов - 40%. Определение физического износа...
-
Под физическим износам (иногда его называют материальными или техническими) подразумевается постепенная частичная или полная потеря зданием или его...
-
Оценка технического состояния - это установление степени повреждения и категорий технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений в...
-
Цель курсового проекта - выработка навыков по оценке технического состояния зданий и сооружений на основании данных визуального обследования, а также по...
-
При обследовании Крыши плоской совмещенной из слоистых панелей Со слоем утеплителя из керамзитового гравия обнаружены следующие дефекты: трещины в...
-
При обследовании Перегородок каменных из силикатного кирпича Обнаружены следующие дефекты: - на участке № 1 (уд. вес 10 %) - выпучивание более 1/100...
-
Система центрального отопления - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Системы центрального отопления Обнаружены следующие дефекты: - капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в...
-
Система горячего водоснабжения - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Системы горячего водоснабжения Обнаружены следующие дефекты: - выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей;...
-
Введение - Оценка технического состояния здания и его конструкций
Целью выпускной квалификационной работы является оценка технического состояния здания и его конструкций на конкретном примере. В виде примера был выбран...
-
Двери деревянные, Отделочные покрытия - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Дверей деревянных Обнаружены следующие дефекты: - на участке № 1 (уд. вес 10 %) - дверные заполнения полностью или частично...
-
Окна деревянные - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Окон деревянных Обнаружены следующие дефекты: - на участке № 1 (уд. вес 0 %) - оконные заполнения полностью или частично утрачены;...
-
Кровля из рулонного материала, Полы - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании кровли из рулонных материалов обнаружены следующие дефекты: вздутие поверхности, местами трещины и разрывы верхнего слоя кровли на...
-
Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа - процесса, имеющего...
-
Канализация и водостоки, Электрооборудование - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Канализации и водостоков Обнаружены следующие дефекты: - наличие течи в местах при соединении приборов до 10% всего количества;...
-
Система холодного водоснабжения - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Системы холодного водоснабжения Обнаружены следующие дефекты: - выход из строя запорной арматуры, - большое количество хомутов,...
-
Стены каменные из силикатного кирпича - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Стен каменных из силикатного кирпича Обнаружены следующие дефекты: - на участке № 1 (уд. Вес 10 %) - разрушение кладки местами;...
-
Физический и моральный износ здания, Определение физического износа - Параметры здания
Определение физического износа Конструкции и оборудование даже при нормальных условиях эксплуатации имеют разные сроки службы и изнашиваются...
-
Журнал фотофиксации - Визуальное обследование и оценка технического состояния жилого здания
Иллюстрация 1 Место обследования: Главный фасад здания жилого дома №1 по улице Молодогвардейцев в городе Тюмени. Описание дефектов: на фотографии видны...
-
Пример расчета внешнего износа методом парных продаж - Способы оценки износа
Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости...
-
Заключение эксперта - это представленные в письменном виде содержание исследования и выводы по вопросам, поставленным перед экспертом лицом, ведущим...
-
Особенности обследования зданий - Оценка технического состояния здания и его конструкций
К особенностям обследования оснований и фундаментов зданий относятся затрудненный доступ к основанию из-за наличия строительных конструкций,...
-
Примером одноэтажного промышленного здания является 16-ый учебно-экспериментальный корпус БНТУ. В нем проводятся испытания различных конструкций. Здание...
-
Монолитное строительство - основная технология возведения зданий. Технология, позволяющая возвести монолитные многоэтажные здания, коттеджи, сооружения...
-
Под долговечностью понимается способность зданий и их элементов сохранять во времени заданные качества в определенных условиях при установленном режиме...
-
Введение - Мембранные конструкции зданий и сооружений
Технический прогресс выдвигает перед строителями требования, Без выполнения которых немыслим дальнейший рост капитального строительства. Основные на них...
-
Одним из факторов, обеспечивающих сохранность и долговечность зданий, является защита металлических и железобетонных конструкций от коррозии. Для защиты...
-
Способы оценки износа - Способы оценки износа
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием...
-
Таким образом, рассматриваются основные четыре причины повреждения жилых помещений (квартир) в результате их залива - это халатное отношение...
-
В настоящее время наиболее распространенными несущими конструкциями деревянных покрытий зданий различного назначения являются деревянные арки. Они...
-
Введение - Реконструкция зданий, сооружений и застройки
Прогрессирующее развитие строительства в мире оставляет после себя большое количество зданий и сооружений, требующих своевременного восстановления. В...
-
Содержание технический обслуживание здание Нормативный срок службы здания обеспечивается в том случае, если в плановом порядке выполняются необходимые...
-
Архитектурно-художественная выразительность промышленного здания зависит от происходящих в нем технологических процессов, конструктивных решений стен и...
-
Здания и сооружения играют важную роль в жизни современного общества. Можно с уверенностью сказать, что уровень цивилизации, развитие науки, культуры и...
Методы морального износа - Оценка технического состояния здания и его конструкций