Пример расчета внешнего износа методом парных продаж - Способы оценки износа

Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30 % общей стоимости типичной недвижимости.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход базируется на поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни Позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширения транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию.

Похожие статьи




Пример расчета внешнего износа методом парных продаж - Способы оценки износа

Предыдущая | Следующая