Пример расчета внешнего износа методом парных продаж - Способы оценки износа
Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30 % общей стоимости типичной недвижимости.
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход базируется на поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни Позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширения транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию.
Похожие статьи
-
Способы оценки износа - Способы оценки износа
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием...
-
Физический износ здания в целом (общий износ) определяется как сумма долей износа отдельных его элементов, взвешенных по удельному весу их стоимости в...
-
Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента Таблица 1 - Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента № участка...
-
Заключение эксперта - это представленные в письменном виде содержание исследования и выводы по вопросам, поставленным перед экспертом лицом, ведущим...
-
Первый этап. Систематизация сведений, полученных в ходе проведения экспертного осмотра, и данных, которые содержатся в материалах гражданскою дела,...
-
Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа - процесса, имеющего...
-
Схема Рис. 1. Схема подпорной стены Q = 15 кН/м H = 8,0 м B = 2.8 м D = 0.5 м H =1.0м Данные по грунтам Г = 1.91т/м3; КФ= 0,1934 см/год; ГS = 2,68 т/м3;...
-
Группа работ на сетевом графике может отражаться, как одна работа, если в этой группе имеется одно начальное и конечное событие. Укрупнять в одну работу...
-
Таким образом, рассматриваются основные четыре причины повреждения жилых помещений (квартир) в результате их залива - это халатное отношение...
-
Длина жизни объекта недвижимости сопоставима с человеческой, а во многих случаях превосходит ее в несколько раз. Поэтому, совершенно естественно, что в...
-
При составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости: - ресурсный; - ресурсно-индексный; - базисно-индексный; - на...
-
При составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения сметной стоимости: - базисно-индексный; - ресурсный; - ресурсно-индексный;...
-
Цель курсового проекта - выработка навыков по оценке технического состояния зданий и сооружений на основании данных визуального обследования, а также по...
-
Сводный сметный расчет стоимости строительства - Определение стоимости строительной продукции
Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит...
-
Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и относятся к сметным документам, на основе которых формируются...
-
Прочие элементы - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Прочих элементов Установлено, что физический износ лестниц составил 20%, остальных элементов - 40%. Определение физического износа...
-
Определение глубины заложения фундамента Принятая глубина заложения фундамента соответствует сечению 2-2 в подвальной части здания, dF = 1,65 м....
-
Расчет фундамента в сечении 2-2 Определение глубины заложения фундамента Принятая глубина заложения фундамента соответствует сечению 1-1 бесподвальной...
-
В начале составляется матрица (табл. 4). В середине каждой клетки матрицы проставляется продолжительность работ в неделях соответствующего...
-
Проектирование временных зданий и сооружений Временные здания устраивается только на период возведения основного объекта и должны обеспечивать нормальные...
-
Залив со стороны вышерасположенных или смежных помещений (квартир) по причине халатного отношения к сантехоборудованию их собственников (жильцов) или...
-
В данном способе подбираем диаметры труб, задаваясь равными перепадами температур теплоносителя во всех стояках и ветвях, также как расчетный перепад...
-
Методы расчета сметной стоимости - Сметная документация в строительстве
В современных рыночных условиях применяются четыре метода расчета сметной стоимости: - ресурсный; - ресурсно-индексный; - базисно-индексный; -...
-
Любая задача расчета имеет три стороны: статическую (или динамическую), геометрическую и физическую. Статическая (динамическая) сторона задачи...
-
Метод расчета по предельным состояния 1. Сущность метода Метод расчета конструкций по предельным состояниям является дальнейшим развитием метода расчета...
-
Методы неразрушающего контроля (преимущества и недостатки) Строительство развивается быстрыми темпами, и с каждым днем требования к срокам и качеству...
-
Общая потребность в тепле: Qобщ = (Qот + Qтехн + Qсуш) R1 R2, Где Qот - количество тепла на отопление зданий и тепляков; Qтехн - то же, на...
-
Локальные сметные расчеты Локальные сметные расчеты (сметы) являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по...
-
Методы определения сметной стоимости строительства - Ценообразование в строительстве
При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика могут применяться различные методы и, в частности: ресурсный, ресурсно-индексный,...
-
Объектная смета, Сводный сметный расчет - Проект строительства двухэтажного кафе на 200 мест
Объектная смета сведена в таблицу № 6 Таблица №6 № П/П Обоснование Наименование работ и затрат Сметная стоимость Всего Строй. раб Монтаж. раб Оборуд....
-
Размер сметной прибыли определяется от фонда оплаты труда (ФОТ) рабочих на основе: - общеотраслевых нормативов, устанавливаемых для всех исполнителей...
-
Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды строительных и монтажных работ и стоимость оборудования на...
-
Эвристические методы - Эвристические методы в архитектурном творчестве
Французский математик Пуанкаре писал: "Творить - это уметь выбирать". Развитие творческого воображения, нахождение нетривиальных путей решения творческих...
-
Сводный сметный расчет стоимости строительства зданий и сооружений является документом, который определяет лимит капитальных вложений в текущем уровне...
-
Определение глубины заложения фундамента Принятая глубина заложения фундамента соответствует сечению 1-1 бесподвальной части здания dF = 1,95 м от...
-
Расчетная схема Рисунок 5-Конструктиная схема второстепенной балки Рисунок 6-Расчетная схема второстепенной балки Нагрузка - постоянная нагрузка...
-
Расчет нагрузок на перекрытие Рисунок 1-Конструктивная схема плиты Рисунок 2- Расчетная схема плиты Таблица 1-Сбор нагрузок на перекрытие Материал слоя,...
-
Основанием для строительства магистрального трубопровода должно служить наличие следующих документов: Утвержденного проекта (рабочего проекта) и сводного...
-
Изучение материалов гражданского дела, имеющих отношение к предмету экспертных исследований Изучение материалов дела направлено, прежде всего, на...
-
Порядок выполнения работы, Пример расчета состава бетона - Расчет состава тяжелого бетона
1. На лабораторном занятии студенты изучают теоретические предпосылки и этапы расчета состава тяжелого бетона по методу абсолютных объемов. 2. Каждый...
Пример расчета внешнего износа методом парных продаж - Способы оценки износа