Способы оценки износа - Способы оценки износа
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
- ? нормативный (для жилых зданий); ? стоимостный; ? метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа Предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
Физический износ здания следует определять по формуле
, (4)
Где - физический износ здания, %; FI - Физический износ i-го конструктивного элемента, %; LI - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n - количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости (табл. 4).
Таблица 4. Условный пример расчета физического износа нормативным методом
Наименование элементов объекта |
Удельный вес конструкции, элемента |
Процент Износа |
Удельный вес износа, % |
Фундамент |
25 |
15 |
375 |
Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки |
35 |
20 |
700 |
Перекрытия |
30 |
25 |
750 |
Кровля |
10 |
30 |
300 |
Итого (1 + 2 +.. + 9) |
100 |
- |
4200 |
Физический износ здания - 4200: 100 = 42 % |
Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
- ? невозможность изначально учесть по причине своей "нормативности" нетипичные условия эксплуатации объекта; ? трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания; ? невозможность измерения функционального и внешнего износа; ? субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
Стоимостный метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания (табл. 5).
Износ здание физический
Таблица 5. Пример расчета физического износа стоимостным методом
Элементы здания |
Восстановительная стоимость Элемента, у. е. |
Объективно-необходимые затраты на ремонт, у. е. |
Износ, % |
Фундамент |
3200 |
640 |
220 |
Подземные и инженерные системы |
800 |
160 |
220 |
Сантехника И водопровод |
4000 |
1200 |
330 |
Энергосистема |
8000 |
2800 |
335 |
Всего |
- |
4800 |
- |
Определение физического износа зданий методом срока жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:
, (5)
Где И (%) - износ в процентах; ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ - типичный срок физической жизни; ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.
При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесцениваний, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:
, (6)
Где И (%) - износ в процентах; ФЖ - типичный срок физической жизни.
Применение формулы (6) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (5).
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):
, (7)
Где И - износ в процентах; ВС - восстановительная стоимость.
Как отмечалось выше, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т. п.).
У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).
Устранимый физический износ короткоживущих элементов. Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствует обесцениванию, поскольку потенциальному собственнику необходимо будет произвести "ранее отложенный ремонт", чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т. д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до "практически нового" состояния [7].
Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как стоимость отложенного ремонта, т. е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному (табл. 6).
Таблица 6. Определение обесценивания, вызванного устранимым физическим износом
Наименование работ |
Стоимость, у. е. |
Ремонт участка протекающей кровли |
3200 |
Ремонт водопроводной сети |
4300 |
Внутренняя покраска и отделка |
2700 |
Обесценивание, вызванное устранимым физическим износом |
10200 |
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов (табл. 7).
Таблица 7. Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни
Компонент |
Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического обесценивания, у. е. |
Хронологический эффект, или эффективный возраст, годы |
Срок физической жизни, или ОСФЖ, годы |
Износ, % |
Обесценивание, у. е. |
Водопровод |
10700 |
5 |
20 |
25 |
2675 |
Канализация |
20000 |
5 |
25 |
20 |
4000 |
Отопление |
25000 |
5 |
30 |
17 |
4250 |
Всего |
55700 |
- |
- |
- |
10925 |
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания (табл.8).
Таблица 8. Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом долгоживущих элементов
Расчетные данные |
Единица измерения |
Значение |
Восстановительная стоимость здания |
У. е. |
500000 |
Обесценивание, вызванное устранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни |
- |
10200 |
Обесценивание, вызванное неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни |
- |
10925 |
Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов |
- |
55700 |
Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа (п.4 - п.2 - п.3) |
34575 | |
Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни (п.1 - п.5) |
- |
465425 |
Обесценивание, вызванное устранимым физическим износом компонентов с долгим сроком жизни |
- |
20000 |
Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического износа (п.6 - п.7) |
- |
445425 |
Эффективный возраст сооружения |
Лет |
30 |
Типичный срок физической жизни здания |
Лет |
90 |
Износ долгоживущих элементов: (9: 10) ? 100 |
% |
33 |
Обесценение долгоживущих элементов: (8 ? 11): 100 |
У. е. |
146990 |
Функциональный износ. Признаками Функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и (или) конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения исходя из его текущего или предполагаемого использования.
В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют наустранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, согласно определению, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.
Устранимый функциональный износ Обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:
- ? недостатками, требующими добавления элементов; ? недостатками, требующими замены или модернизации элементов; ? сверхулучшениями.
К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов (с включением стоимости их монтажа).
К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т. д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов [7].
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя (табл. 9).
Таблица 9. Пример расчета функционального устранимого износа
Показатель |
Значение |
Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование, у. е. |
18000 |
Затраты на модернизацию, у. е.:
|
12000 |
Затраты на дополнение отсутствующих элементов, у. е.:
|
8000 |
Всего устранимый функциональный износ, у. е. |
38000 |
Неустранимый функциональный износ Обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и (или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов.
Определение обесценивания, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, методом капитализации потерь в арендной плате представлено в табл. 10.
Таблица 10. Определение обесценивания, вызванного неустранимым функциональным износом
Расчетный показатель |
Скорректированные и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам |
Оцениваемый объект |
Годовая арендная плата, у. е. / м2 |
150 |
120 |
Ставка капитализации, % |
25 |
- |
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 |
800 |
800 |
Потеря в арендной плате, у. е. |
- |
30 |
Капитализированные потери в арендной плате, у. е |
- |
96000 |
Подобным образом может быть произведен расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат [7].
Внешний (экономический) износ Представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
- ? капитализации потерь в арендной плате; ? сравнительных продаж (парных продаж); ? срока экономической жизни.
Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа (см. табл. 10).
Метод парных продаж Основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 11.
Таблица 11. Расчет внешнего износа методом парных продаж
Показатель |
Значение |
Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка, у. е. |
600000 |
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи вещевого рынка, у. е. |
450000 |
Разница, в том числе: Разница в физических и других различиях объектов А и В, у. е. Разница в стоимости, вызванная близостью вещевого рынка, у. е. |
|
Потеря стоимости, связанная с улучшениями, у. е. |
63000 |
Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка |
63000: 450000 = = 0,14 = 14 % |
Похожие статьи
-
Заключение эксперта - это представленные в письменном виде содержание исследования и выводы по вопросам, поставленным перед экспертом лицом, ведущим...
-
Физический износ здания в целом (общий износ) определяется как сумма долей износа отдельных его элементов, взвешенных по удельному весу их стоимости в...
-
Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента Таблица 1 - Расчет физического износа ленточного крупноблочного фундамента № участка...
-
Пример расчета внешнего износа методом парных продаж - Способы оценки износа
Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости...
-
Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа - процесса, имеющего...
-
Цель курсового проекта - выработка навыков по оценке технического состояния зданий и сооружений на основании данных визуального обследования, а также по...
-
Прочие элементы - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Прочих элементов Установлено, что физический износ лестниц составил 20%, остальных элементов - 40%. Определение физического износа...
-
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА Оценка инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой прибыли от реализации проекта с инвестированным...
-
Под физическим износам (иногда его называют материальными или техническими) подразумевается постепенная частичная или полная потеря зданием или его...
-
Система холодного водоснабжения - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Системы холодного водоснабжения Обнаружены следующие дефекты: - выход из строя запорной арматуры, - большое количество хомутов,...
-
Физический износ здания в целом составил 44%, из чего следует, что состояние здания не удовлетворительное и требуется капитальный ремонт. При...
-
Определение степени физического износа - Обследование 4-этажного жилого дома
Физический износ - утрата конструкцией первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов,...
-
Система горячего водоснабжения - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Системы горячего водоснабжения Обнаружены следующие дефекты: - выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей;...
-
Канализация и водостоки, Электрооборудование - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Канализации и водостоков Обнаружены следующие дефекты: - наличие течи в местах при соединении приборов до 10% всего количества;...
-
Экономическая оценка проекта - Благоустройство и озеленение территории при детском саде
В данном разделе дипломного проекта произведен расчет сметной стоимости работ по реконструкции зеленых насаждений на территории детского сада Шапагат п....
-
Первый этап. Систематизация сведений, полученных в ходе проведения экспертного осмотра, и данных, которые содержатся в материалах гражданскою дела,...
-
Оценка технического состояния - это установление степени повреждения и категорий технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений в...
-
Методы неразрушающего контроля (преимущества и недостатки) Строительство развивается быстрыми темпами, и с каждым днем требования к срокам и качеству...
-
Двери деревянные, Отделочные покрытия - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Дверей деревянных Обнаружены следующие дефекты: - на участке № 1 (уд. вес 10 %) - дверные заполнения полностью или частично...
-
Система центрального отопления - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании Системы центрального отопления Обнаружены следующие дефекты: - капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в...
-
Под долговечностью понимается способность зданий и их элементов сохранять во времени заданные качества в определенных условиях при установленном режиме...
-
Определение морального износа - Параметры здания
В процессе эксплуатации здания подвергаются моральному износу, основная причина которого - технический прогресс. Моральный износ - величина,...
-
Здания и сооружения играют важную роль в жизни современного общества. Можно с уверенностью сказать, что уровень цивилизации, развитие науки, культуры и...
-
Виды дефектов фундамента и способы их устранения
Виды дефектов фундамента и способы их устранения Ремонт и усиление оснований и фундаментов. Появление трещин в стенах здания в большинстве случаев...
-
Физический и моральный износ здания, Определение физического износа - Параметры здания
Определение физического износа Конструкции и оборудование даже при нормальных условиях эксплуатации имеют разные сроки службы и изнашиваются...
-
Кровля из рулонного материала, Полы - Оценка технического состояния зданий и сооружений
При обследовании кровли из рулонных материалов обнаружены следующие дефекты: вздутие поверхности, местами трещины и разрывы верхнего слоя кровли на...
-
При обследовании Крыши плоской совмещенной из слоистых панелей Со слоем утеплителя из керамзитового гравия обнаружены следующие дефекты: трещины в...
-
Для определения эффективности экономической деятельности строительных фирм целесообразно обратиться к оптимизационным моделям. Концептуальной основой для...
-
Определение срока службы сравниваемых конструкций Согласно нормативным документам срок службы конструкций сравниваемых вариантов одинаков и составляет...
-
Технологии прогрева бетона в зимних условиях и способы их контроля Возведение монолитных зданий и сооружений является ответственным предприятием...
-
ОЦЕНКА ПОЖАРНОЙ ОПАСНОСТИ ОБЪЕКТОВ - Пожарная безопасность в строительстве
Определение уровня пожарной опасности здания позволяет сформировать требования к его конструктивно-планировочному решению и к системам противопожарного...
-
Выбор способа и технологической схемы производства При производстве керамического кирпича используется метод полусухого прессования и метод пластического...
-
Длина жизни объекта недвижимости сопоставима с человеческой, а во многих случаях превосходит ее в несколько раз. Поэтому, совершенно естественно, что в...
-
Введение - Производство керамического кирпича полусухим способом
Одним из самых распространенных материалов, традиционно используемым при возведении зданий и сооружений, является кирпич. Более чем тысячелетняя практика...
-
Основанием для строительства магистрального трубопровода должно служить наличие следующих документов: Утвержденного проекта (рабочего проекта) и сводного...
-
При строительстве на лессовых просадочных грунтах при необходимости повышения несущей способности оснований, то есть для устройства искусственного...
-
Водоснабжение здание деформация инженерный Чаще всего здания, их конструктивные элементы и оборудование преждевременно выходят из строя в результате...
-
Схема Рис. 1. Схема подпорной стены Q = 15 кН/м H = 8,0 м B = 2.8 м D = 0.5 м H =1.0м Данные по грунтам Г = 1.91т/м3; КФ= 0,1934 см/год; ГS = 2,68 т/м3;...
-
Особенности заводского производства При проектировании железобетонных элементов предусматривают возможность высокопроизводительного изготовления их на...
-
Одним из факторов, обеспечивающих сохранность и долговечность зданий, является защита металлических и железобетонных конструкций от коррозии. Для защиты...
Способы оценки износа - Способы оценки износа