Проведение расчетов, направленных на установление стоимости восстановительного ремонта квартиры, пострадавшей от залива - Методы определения физического износа при определении стоимости восстановительного ремонта помещений, поврежденных заливом

Первый этап. Систематизация сведений, полученных в ходе проведения экспертного осмотра, и данных, которые содержатся в материалах гражданскою дела, имеющих отношение к предмету экспертизы; определение видов и объемов ремонтно-восстановительных работ, подлежащих выполнению.

На данном этане работы эксперта в табличной форме дается описание основных конструктивных элементов с указанием их габаритов (как правило -- площади их поверхности), вида отделки (использованных материалов и изделий); состояния элементов отделки на момент экспертного осмотра (указываются наличие, месторасположение и характеристики дефектов); приводятся сведения о состоянии элементов отделки, отраженные в Акте обследования (указываются дефекты, вы-явленные непосредственно после залива). Здесь же перечисляются не-обходимые мероприятия, направленные на ликвидацию последствий залива Приведенная таблица является своеобразным аналогом так называемой Дефектной ведомости, которая служит во внесудебной сфере отношений основанием для определения сметной стоимости ремонтно-строительных (восстановительных) работ при заливах помещений жилого (нежилого) фонда. Указанный документ составляется, как правило, при необходимости текущего ремонта пострадавших помещений; в случае капитального ремонта основанием для проведения указанных работ является соответствующий Проект..

Характер выявленных дефектов определяет выбор видов подлежащих выполнению ремонтно-строительных работ. Сведения о дефектах, полученные в результате осмотра, и сведения о дефектах, содержащиеся в Акте обследования, могут как совпадать, так и не совпадать. Такое несовпадение может быть обусловлено как объективными, так и субъективными факторами. К объективным следует относить фактор времени, прошедшего со дня залива до момента проведения экспертного осмотра; к субъективным -- относительно невысокую профессиональную квалификацию лиц, составляющих Акт обследования квартиры после залива, что выражается в отсутствии необходимой полноты и детализации описания дефектов квартиры. В том случае, если названный Акт по указанным причинам непригоден для результативного сопоставления, экспертиза выполняется на основе данных, полученных в ходе проведения экспертом натурных исследований.

В ситуациях, когда на момент экспертного осмотра в исследуемой квартире выполнен ремонт, ликвидировавший все следы залива, то при наличии достаточно информативного Акта обследования квартиры после залива исходными данными служат сведения, изложенные в нем. Соответственно, если указанный документ неинформативен, а ремонт в квартире уже проведен, как и в ситуациях, описанных выше, экспертом констатируется невозможность дачи ответа на поставленный судом вопрос.

Данные о площади поверхности конструктивных элементов квартиры служат основанием для расчета объемов ремонтно-восстановительных работ. Правила проведения указанного расчета определены в разделе "Техническая часть" специальных Сборников расценок на ремонтно-строительные работы (например, сборники "Проемы", "Штукатурные работы" и др.).

Второй этап. Выбор метода определения стоимости восстановительного ремонта квартиры. Составление локальной сметы.

В зависимости от вида и уровня примененных на исследуемом объекте технологий ремонтных работ, наличия (отсутствия) нестандартных дизайнерских решений, качества использованных при первоначальной (имевшей место до залива) отделке квартиры материалов эксперт выбирает метод определения стоимости восстановительного ремонта. В на-стоящей Методике рассматриваются два вида отделки квартир: а) улучшенная типовая отделка; б) отделка как результат высококачественного ремонта с применением современных технологий и оборудования, который включает полный комплекс работ с достаточно сложным дизайном квартиры.

В соответствии с п. 327 МДС81-35.2004 при составлении смет (расчетов) могут применяться следующие методы определения стоимости: базисно-индексный, ресурсный, ресурсно-индексный. Далее будет последовательно рассмотрен порядок применения сначала базисно-индексного, а затем ресурсного (рыночного) метода.

В том случае, если отделка квартиры улучшенная типовая, целесообразно применение базисно-индексного метода, основанного на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен Базисный уровень пен определяется по состоянию и уровню пен на тот момент времени, когда используемая сметно-нормативная база введена в действие (гак, например, сметно-нормативная база Госстроя определяет базисный уровень пен по состоянию на 01.01.2000 г.. Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы:

- к статьям прямых затрат (на комплекс строительно-монтажных работ или по их видам); - к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по отраслям народного хозяйства).

Независимо оттого, каким образом составляется смета (вручную либо автоматизировано), эксперту необходимо определить структуру будущей сметы. Изложение сведений о подлежащих проведению работах может осуществляться в различных вариантах:

- по помещениям ("комната № 1, площадью...", "кухня, площадью..", "коридор, площадью...") и т. д.; - по конструктивным элементам квартиры (сумма площадей потолков, стен, полов по всем помещениям квартиры. При этом в смету включаются разделы по тем конструктивным элементам, которые пострадали; отдельно формируются разделы по дверным и оконным проемам, электромонтажным работам и т. д.); - по видам работ (например, разделы "Разборка (демонтажные работы)", "Штукатурные работы", "Малярные работы" и т. д.).

В рассматриваемом случае смета (сметный расчет) производится в единой таблице локальной сметы, форма которой регламентирована в МДС 81-35.2004.

Используя данные, эксперт выбирает из соответствующих сборников нормативов те ремонтные работы, которые необходимы для восстановления пострадавшей от залива квартиры; выбранные работы Привязываются к определенным экспертом в той же Таблице объемам работ; полученные значения прямых затрат корректируются при помощи коэффициентов на конкретные условия производства работ. При одновременном применении указанных коэффициентов их значения перемножаются. Приведение в соответствие с уровнем текущих (прогнозных) цен производится путем умножения элементов затрат или итогов базисной стоимости на соответствующий индекс с последующим суммированием итогов по соответствующим графам сметного документа, при этом для пересчета стоимости эксплуатации машин согласно со-ответствующему уровню цен рекомендуется применять индекс на эксплуатацию машин, а к оплате груда механизаторов, входящей в стоимость эксплуатации машин, -- индекс на оплату труда.

Далее эксперт производит начисление лимитируемых затрат (накладные расходы, сметная прибыль) в соответствии с положениями МДС 81-35.2004 и МДС 81-25.2001 соответственно. Начисление указанных затрат производится по каждому виду работ в установленном в указанных документах процентном выражении от фонда оплаты труда (основная заработная плата рабочих + заработная плата машинистов). При сохранении неизменным основного принципа начисления указанных лимитируемых затрат также возможны изменения численного выражения (в процентах) накладных расходов и сметной прибыли, которые отражаются в соответствующих официальных письмах Федерального агентства по строительству и ЖКХ (например, письма Федерального агентства по строительству и ЖКХ от 18.11.2004 г. № АП-5536/06 "О порядке приме-нения нормативов сметной прибыли в строительстве"; от 31.01.2005 г. № ЮТ-260/06 "О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве). Эксперт должен быть своевременно информирован о вступлении в действие положений, отраженных в названных документах, чтобы внести необходимые коррективы при составлении смет10 Своевременное обеспечение эксперта указанной информацией может быть осуществлено при наличии в экспертном учреждении соответствующих постоянно обновляющихся информационных систем ("Кодекс". '"Консультант +" и до.). В соответствии с положениями нормативной базы может быть произведено начисление на удорожание работ, производимых в зимнее время. За итогом сметного расчета эксперт, в случае необходимости, производит начисление прочих работ и затрат при производстве данного конкретного ремонта (например, резерва на непредвиденные расходы согласно п. 4.96 МДС 81.35 - 2004 и др.); обязательным является начисление НДС, который неучтен коэффициентами пересчета в текущий уровень цен.

При подведении итога сметного расчета эксперт получает стоимость восстановительного ремонта пострадавшей от залива квартиры.

В том случае, если отделка является результатом высококачественного ремонта с применением современных технологий и оборудования, включающего полный комплекс работ с достаточно сложным дизайном квартиры, применяется ресурсный "рыночный" метод определения стоимости восстановительного ремонта.

Если в том регионе, где осуществляет свою деятельность государственное судебно-экспертное учреждение Минюста России, сформирована и функционирует система информационного обеспечения в части сведений о текущем уровне показателей заработной платы, стоимости эксплуатации машин и механизмов, стоимости строительных материалов и изделий Этой информацией, как правило, располагают региональные Центры ценообразования в строитель, определение стоимости восстановительного ремонта с использованием ресурсного метода следует осуществлять на основе физических показателей, заложенных в Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН), а стоимостная их составляющая принимается на основе данных о текущем уровне указанных выше ценообразующих факторов.

В том случае, если эксперту недоступны источники этой информации, допустимо применение сложившихся в регионе фирменных расценок на ремонтно-строительные работы и рыночных цен на строительные материалы и изделия.

На практике в состав фирменных расценок входит основная заработная плата рабочих, производящих ремонт, и оплата работы машин (если применение таковых требуется при выполнении ремонта). Таким образом, фирменная расценка, складывающаяся на рынке строительных услуг (определяемая как в рублях, так и в долларах) уже включает в себя эти два компонента; стоимость необходимых строительных материалов определяется отдельно и рассчитывается исходя из нормы расхода этих материалов на определенный экспертом объем работ.

Расценки на ремонтные работы приводятся, как правило, на единицу площади (1 м2), при замене дверных или оконных заполнений на единицу заполнения (1 шт.). Как правило, в состав фирменной расценки также входит величина накладных расходов и сметной прибыли, принятых в конкретных ремонтно-строительных организациях; в том случае, если эти показатели не входят в состав расценки, их величина уточняется и начисляется в установленном методическими документами по строительству порядке. Тот же порядок распространяется в случае необходимости начисления повышающих коэффициентов на условия производства работ (например, на стесненность).

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ (Ср. - с. р) вланном случае базируется на формуле:

СР - с Р = (СМ + 03П + СЭММ + HP + СП).

Ремонт помещение залив экспертиза

Где СМ -- стоимость материалов;

03П - основная заработная плата;

СЭММ -- стоимость эксплуатации машин и механизмов;

HP - накладные расходы;

СП -- сметная прибыль.

К полученному результату могут применяться коэффициенты:

Кзу - коэффициент зимнего удорожания;

Кт -- коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты;

Прочие коэффициенты, применяемые для конкретных условий производства работ.

Описываемый метод позволяет определять стоимость работ в текущем уровне цен без применения усредняющих индексов.

Стоимость восстановительного ремонта определяется путем прямою пересчета стоимости строительных работ по статьям затрат как сумма стоимости ремонтно-строительных работ и стоимости строительных материалов. Стоимость работ и материалов определяется по среднерыночным расценкам на ремонтно-строительные работы и материалы, сложившимся на строительном рынке региона, на основании исследования, проводимого экспертом, с учетом состояния рыночных предложений в данной сфер.

Полученные расценки отражаются в табличной форме, затем определяется стоимость каждого вида работ в соответствии с их объемом.

Следующим шагом в рамках данного метода является расчет стоимости материалов с привязкой их к конкретному виду ремонтных работ в соответствии с нормой расхода Исходными данными для определения нормы расхода конкретного материала могут служить как нормы расхода данного материала, определенные изготовителем (в основном при использовании импортных материалов), так и данные, заложенные в Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН). каждого материала на приведенный объем работ Среднерыночная стоимость материалов, как правило, приводится без начисления налога на добавленную стоимость; расчет оформляется в табличной форме.

Похожие статьи