Понятие и виды договоров, заключаемых при долевом строительстве, Понятие и правовое регулирование долевого строительства - Понятие и правовые особенности договора долевого строительства

Понятие и правовое регулирование долевого строительства

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.

Участие в строительстве жилья является одним из самых распространенных и доступных способов приобретения жилых помещений.

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construccion de la equidad - "строительство по справедливости"), это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, "дольщиков") для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Способ финансирования жилищного строительства был разработан в Санкт-Петербурге в 1995 г. Тогда это стало выходом из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и на средства Жилищно-строительного кооператива (далее по тексту - ЖСК), а банковские кредиты оказались недоступными из-за крайне высоких процентов. Пять лет жилищное строительство на 95% финансировалось исключительно за счет средств дольщиков. Поэтому основной проблемой стали срывы сроков строительства и двойные продажи. Многие люди, продав старое жилье, в течение нескольких лет не могут въехать в новое Асаул А. Н. Экономика недвижимости. - СПб, 2014. - С. 198.

Все это стало возможным потому, что взаимоотношения участников долевого строительства регулировались не законом, а договором.

В настоящее время в нашей стране активно развивается строительная отрасль. Этому способствовало принятие ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Федеральный закон № 214 регулирует:

    1. отношения, связанные с привлечением денежных средств:
      - граждан; - юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;
    2. отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости; 3. устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно этому Закону, между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Если участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды, а только для семейного, личного, домашнего пользования, то его отношения с застройщиком регламентируются не только Законом об участии в долевом строительстве, но законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров Суханова Е. А. Обязательственное право. Учебник - 3-е издание - М., 2013 - С. 374.

Основная цель Закона об участии в долевом строительстве, это защита прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач:

    - снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации, как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства (проектная декларация); - установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве; - обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам; - обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта; - государственный контроль за долевым строительством; - установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика Вахрушева Ю. Н., Жулидова О. Н., Карташова Ю. А., Кухаренко Т. А., Кайль А. Н., Подколзина Ю. А., Шишелова С. А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 2015..

Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на это права или привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

Похожие статьи




Понятие и виды договоров, заключаемых при долевом строительстве, Понятие и правовое регулирование долевого строительства - Понятие и правовые особенности договора долевого строительства

Предыдущая | Следующая