Договора, применяемые при долевом строительстве. Их правовое содержание и различия - Понятие и правовые особенности договора долевого строительства

Привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом, которое еще не введено в эксплуатацию, допускается только:

1. На основании договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать следующие условия:

    - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; - цену договора, а так же сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства; - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считается заключенным с момента регистрации. При отсутствии в договоре выше перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.

    2. Путем выпуска эмитентом, облигаций особого вида, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3. Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Деятельность ЖСК регулируются 11 и 12 главами Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗЖилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005г. - № 1 - ст. 14;.

ЖСК, признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

После процедуры голосования избираются учредители, которым необходимо заверить в протоколе создание кооператива и пройти государственную регистрацию, после чего ЖСК получает статус юридического лица. В ЖСК должно состоять не менее 5 человек, но это количество не должно превышать количество квартир в предполагаемом строительном объекте.

В уставе кооператива должны быть прописаны следующие пункты:

    - Цели создания кооператива и его деятельность; - Данные учредителей; - Деятельность участников (пайщиков); - Порядок вступления пайщиков в кооператив; - Порядок внесения денежных средств на строительство; - Ответственность сторон за нарушение обязательств;

Контролируется ЖСК ревизионной комиссией, срок избрания которой не может превышать более трех лет.

Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет и юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

По договору о вступлении в жилищно-строительный кооператив, жилое помещение предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме приобретается в случае выплаты паевого взноса полностью.

Затем решение будет являться основанием для вселения в жилое помещение. Пайщик не имеет права переуступить или продать свою долю как инвестицию в отличие от участника долевого строительства.

Член ЖСК не вправе претендовать на определение точных сроков сдачи дома в эксплуатацию, не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства дома.

Гарантийный срок законом не предусмотрен и устанавливается он только в договоре.

Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет.

Договоры паенакопления в Федеральной регистрационной службе не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительства.

Договор инвестирования строительства жилищно-строительным кооперативом действующим законодательством не предусмотрен, кооператив вправе привлекать денежные средства только своих членов.

Договор долевого строительства не должен квалифицироваться как инвестиционный договор.

Во-первых, особого типа "инвестиционных договоров" не существует, а на отношения между субъектами инвестиционной деятельности распространяются нормы ст. ст. 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), т. е. они могут в принципе оформляться любыми соответствующими сложившимся отношениям договорами как поименованными, так и не поименованными в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Во-вторых, инвестиционная деятельность, подразумевает помимо вложения средств еще и какие-либо практические действия по реализации инвестиций. Напротив, лицо, перечисляющее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, в последующем никак не участвует в реализации хода строительства.

Таким образом, следует прийти к выводу, что нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, а инвестиционный договор считать самостоятельным видом гражданско-правовых договоров.

При совместном строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не заключают с подрядчиками договор строительного подряда, а используют иные договора, такие как договор о совместной деятельности, о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта, об участии в долевом строительстве, договор долевого участия. В судебно-арбитражной практике указанные договоры объединяются термином "договоры на участие в строительстве" Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85..

В большинстве случаев такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники которого без образования юридического лица совместно действуют для достижения общей цели и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность ст. ст. 1041, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Однако в ряде ситуаций в нем отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных Гражданскому кодексу Российской Федерации договоров. В п.2 ст.1041 Гражданского кодекса Российской Федерации дан исчерпывающий перечень лиц способных заключать договор о совместной деятельности, это только индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Это означает, что граждане не могут заключать договоры о совместной деятельности. В настоящий момент некоторые строительные компании предлагают дольщикам заключать именно такие договоры. Использование данного вида договоров для привлечения к участию в строительстве дольщиков объясняется нежеланием организаций принимать на себя излишнюю ответственность, предусмотренную Федеральным Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 13.07.2015) "О защите прав потребителей". Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85.

От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда, давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т. д. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда, а именно по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т. п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений.

Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве с договором купли-продажи, в особенности с такой его разновидностью, как купля-продажа товара в будущем п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения еще не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Во-вторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект.

Договор долевого строительства не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.

Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает их как непоименованные договоры п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), применяя общие положения гражданского законодательства РФ об обязательствах и договорах.

Например, по одному из дел товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. Ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд, исходя из того, что ответчик не выполнил обязательство по передаче квартир, взыскал в пользу истца убытки в виде денежной суммы, необходимой для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче ему в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 Вестник ВАС РФ. 2012. N 12. С. 63.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Принята Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009). Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков.

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.

Похожие статьи




Договора, применяемые при долевом строительстве. Их правовое содержание и различия - Понятие и правовые особенности договора долевого строительства

Предыдущая | Следующая