Договора, применяемые при долевом строительстве. Их правовое содержание и различия - Понятие и правовые особенности договора долевого строительства
Привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом, которое еще не введено в эксплуатацию, допускается только:
1. На основании договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать следующие условия:
- - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; - цену договора, а так же сроки и порядок ее уплаты; - гарантийный срок на объект долевого строительства; - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считается заключенным с момента регистрации. При отсутствии в договоре выше перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.
- 2. Путем выпуска эмитентом, облигаций особого вида, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3. Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Деятельность ЖСК регулируются 11 и 12 главами Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗЖилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005г. - № 1 - ст. 14;.
ЖСК, признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
После процедуры голосования избираются учредители, которым необходимо заверить в протоколе создание кооператива и пройти государственную регистрацию, после чего ЖСК получает статус юридического лица. В ЖСК должно состоять не менее 5 человек, но это количество не должно превышать количество квартир в предполагаемом строительном объекте.
В уставе кооператива должны быть прописаны следующие пункты:
- - Цели создания кооператива и его деятельность; - Данные учредителей; - Деятельность участников (пайщиков); - Порядок вступления пайщиков в кооператив; - Порядок внесения денежных средств на строительство; - Ответственность сторон за нарушение обязательств;
Контролируется ЖСК ревизионной комиссией, срок избрания которой не может превышать более трех лет.
Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет и юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
По договору о вступлении в жилищно-строительный кооператив, жилое помещение предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме приобретается в случае выплаты паевого взноса полностью.
Затем решение будет являться основанием для вселения в жилое помещение. Пайщик не имеет права переуступить или продать свою долю как инвестицию в отличие от участника долевого строительства.
Член ЖСК не вправе претендовать на определение точных сроков сдачи дома в эксплуатацию, не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства дома.
Гарантийный срок законом не предусмотрен и устанавливается он только в договоре.
Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет.
Договоры паенакопления в Федеральной регистрационной службе не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительства.
Договор инвестирования строительства жилищно-строительным кооперативом действующим законодательством не предусмотрен, кооператив вправе привлекать денежные средства только своих членов.
Договор долевого строительства не должен квалифицироваться как инвестиционный договор.
Во-первых, особого типа "инвестиционных договоров" не существует, а на отношения между субъектами инвестиционной деятельности распространяются нормы ст. ст. 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), т. е. они могут в принципе оформляться любыми соответствующими сложившимся отношениям договорами как поименованными, так и не поименованными в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Во-вторых, инвестиционная деятельность, подразумевает помимо вложения средств еще и какие-либо практические действия по реализации инвестиций. Напротив, лицо, перечисляющее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, в последующем никак не участвует в реализации хода строительства.
Таким образом, следует прийти к выводу, что нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, а инвестиционный договор считать самостоятельным видом гражданско-правовых договоров.
При совместном строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не заключают с подрядчиками договор строительного подряда, а используют иные договора, такие как договор о совместной деятельности, о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта, об участии в долевом строительстве, договор долевого участия. В судебно-арбитражной практике указанные договоры объединяются термином "договоры на участие в строительстве" Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85..
В большинстве случаев такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники которого без образования юридического лица совместно действуют для достижения общей цели и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность ст. ст. 1041, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Однако в ряде ситуаций в нем отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных Гражданскому кодексу Российской Федерации договоров. В п.2 ст.1041 Гражданского кодекса Российской Федерации дан исчерпывающий перечень лиц способных заключать договор о совместной деятельности, это только индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Это означает, что граждане не могут заключать договоры о совместной деятельности. В настоящий момент некоторые строительные компании предлагают дольщикам заключать именно такие договоры. Использование данного вида договоров для привлечения к участию в строительстве дольщиков объясняется нежеланием организаций принимать на себя излишнюю ответственность, предусмотренную Федеральным Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 13.07.2015) "О защите прав потребителей". Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85.
От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда, давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т. д. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда, а именно по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т. п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений.
Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве с договором купли-продажи, в особенности с такой его разновидностью, как купля-продажа товара в будущем п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения еще не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Во-вторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект.
Договор долевого строительства не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.
Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает их как непоименованные договоры п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), применяя общие положения гражданского законодательства РФ об обязательствах и договорах.
Например, по одному из дел товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. Ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд, исходя из того, что ответчик не выполнил обязательство по передаче квартир, взыскал в пользу истца убытки в виде денежной суммы, необходимой для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче ему в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 Вестник ВАС РФ. 2012. N 12. С. 63.
В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Принята Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009). Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков.
Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.
Похожие статьи
-
Понятие и правовое регулирование долевого строительства В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище и никто...
-
Введение - Понятие и правовые особенности договора долевого строительства
Актуальность выбранной дипломной темы обусловливается введением изменений в законодательство регулирующее участие в долевом строительстве. Под термином...
-
На сегодняшний день необходимо совершенствование законодательной базы, касающейся долевого строительства. Это способствовало бы как развитию рынка...
-
Если проанализировать законодательство в сфере долевого строительства, то можно сделать вывод, что Федеральный закон от "Об участии в долевом...
-
Договор долевого строительства - Понятие и правовые особенности договора долевого строительства
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других...
-
Заключение - Понятие и правовые особенности договора долевого строительства
В процессе изучения первой главы можно сделать следующий вывод, что одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является...
-
Существенные условия договора долевого строительства и их порядок определения Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого...
-
Единая технология работы в аэропорту (Глава 3. Статья 30. ФЗ об аэродромах, аэропортах и аэропортовой деятельности в ГА РФ.) 1. В целях обеспечения...
-
Реконструкция дороги -- перевод дороги в более высокую категорию -- вызывает перестройку земляного полотна по нормам СНиП 2.05.02-85. При этих работах...
-
.ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА До настоящего времени в соответствии с Правилами об отводе земельных участков ля физических и...
-
Сводный сметный расчет стоимости строительства зданий и сооружений является документом, который определяет лимит капитальных вложений в текущем уровне...
-
Опрос жителей указал еще на некоторые функциональные недостатки, которые должны быть учтены при разработке рекомендаций по совершенствованию типологии...
-
ПОНЯТИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ ПОДРЯДНОГО СПОСОБА СТРОИТЕЛЬСТВА ДОРОГ Подрядчики - это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда...
-
Согласно Земельному кодексу для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются, по согласованию с...
-
Содержание договора строительного подряда Трудовые отношения всех наемных работников регулируются Кодексом законов о труде РФ (КЗоТ). Основным...
-
Состав и содержание сметной документации - Ценообразование в строительстве
Сметная стоимость является важнейшим показателем для строительных организаций, так как расчет ее величины является основой для определения размера...
-
Правовое регулирование архитектурной деятельности и проектирования в строительстве
Введение Архитектурный проект - это согласно ст. 2 Закона "Об архитектурной деятельности в РФ" архитектурная часть документации для строительства и...
-
СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений СНиП 2.02.03-85 Свайные фундаменты СНиП 2.02.04-88 Основания и...
-
Поточный метод организации строительства - это такой метод, при котором все работы выполняют передвижные специализированные дорожно-строительные...
-
Строительство как отрасль материального производства подразумевает производство строительной продукции (готовой и незавершенной) путем выполнения СМР, в...
-
В технико-экономическом отношении строительство как отрасль материального производство имеет существенные отличия от других отраслей материального...
-
Все роботы (строительные, монтажные и специальные) по строительству главной понизительной трансформаторной подстанции Карьера №3 должны выполнятся...
-
Продолжительность строительства регламентируется нормами продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений...
-
ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА, ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ - Финансирование жилищного строительства
В настоящее время при приемке объектов в эксплуатацию государственные органы и строительные организации руководствуются СНиП РТ 03.01.04-01 "Приемка в...
-
Физические свойства лессовых просадочных грунтов Изучению физических свойств лессовых просадочных грунтов посвящено много научных исследований (2, 4, 9,...
-
Разрешение на строительство оформляется в Управлении градостроительных разрешений г. Москвы (Выписка из ст.51 Градостроительного кодекса Российской...
-
Общая часть Комплексный курсовой проект на тему "Индивидуальный жилой дом" выполнен в соответствии с полученным заданием типового проекта 31-24 согласно...
-
Требования к исходными материалами: -Задание заказчика на разработку проекта организации работ; -разделы проекта строительства объекта капитального...
-
В качестве индивидуального задания 2-й производственной практики в ООО "Экспресс-Проект", дана тема -"Состав и содержание проектной документации порядок...
-
Подготовка строительного производства (ПСП) Состоит из общей организационно-технической подготовки, выполняемой до начала работ на строительной площадке,...
-
Понятие о современном городе - Городское строительство и хозяйство
Население земного шара в настоящее время составляет более 6 млрд человек, при этом, огромное количество людей проживает в городах. Так, в США в городах...
-
Аэропорт - комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения, предназначенный для приема, технического обслуживания и...
-
Здесь исходными материалами (данными) для составления проекта организации строительства служат: 1) Задание заказчика на разработку проекта организации...
-
Несмотря на значительные различия, существующие между зданиями разного назначения как во внешнем виде, так и во внутренней структуре, все они состоят из...
-
Особенности ценообразования в строительстве
Ценообразование в строительстве - это механизм образования стоимости услуг и материалов на строительном рынке. Политика ценообразования в строительстве...
-
Для обеспечения высоких темпов сооружения НС и КС в этих условиях применяют комплектно-блочный метод строительства. Сущность данного метода заключается в...
-
В ООО "ЛМК ДМИТРОВ" используются линейно-функциональный тип управления. У директора имеются заместитель по строительству, финансовый директор, главный...
-
Первой работой, в которой описаны лессовые отложения в районе р. Дона, является исследование Н. Д.Борисяка, опубликованное в 1867 г., Генетическую...
-
Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения состоит из следующих разделов: Общая пояснительная записка;...
-
Дорожное строительство - отрасль строительства, конечной продукцией которой являются построенные и реконструированные автомобильные дороги. Продукция...
Договора, применяемые при долевом строительстве. Их правовое содержание и различия - Понятие и правовые особенности договора долевого строительства