Оценка эффективности отобранного проекта комплексного освоения территории - Управление проектом комплексного освоения территории, свободной от застройки

Необходимо определить абсолютные величины затрат на комплексное освоение территории, для чего нужно выяснить сумму и структуру временных расходов с использованием укрупненных нормативов и технико-экономических параметров планируемых к возведению объектов капитального строительства, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения

Укрупненные нормативы и объекты-аналоги были взяты из Государственных укрупненных нормативов цены строительства (НЦС), утверждаемые приказами Минэкономразвития.

Использованные показатели укрупненных нормативов цены строительства:

    - Таблица 01-04-005-02 "14-этажное панельное жилое здание с окраской фасада" - Таблица 01-04-005-03 "16-этажное панельное жилое здание с окраской фасада" - Таблица 01-05-002-04 "19-этажное монолитное с облицовкой лицевым керамическим кирпичом"

Индекс пересчета в текущие цены - 1,0926

Расчет оттоков инвестиционного проекта

К оттокам инвестиционного проекта относятся все затраты, которые несет инвестор в процессе реализации проекта. Все затраты группируются по статьям расходов, выстраиваются в хронологическом порядке с временным интервалом, равным 1 месяцу.

Из материалов технико-экономического обоснования проекта планировки и застройки микрорайона для расчета стоимости застройки использованы сведения о структуре застройки, обобщенные данные по общей площади жилых зданий в зависимости от этажности, общие сведения об объектах обслуживания, в том числе и их общая площадь.

Для расчета затрат были применены:

    1) Государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС в ценах 2014 года); 2) Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 декабря г. № КЦ/2015-12ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2015 года"; 3) Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны.

Расчет затрат на жилую застройку и объекты обслуживания проведен по методу затратного подхода - "методу единицы сравнения". При этом конструкции жилых зданий - крупнопанельная (14-ти и 16-ти этажные дома) и монолитная (20-ти этажные дома), школы и детских-садов - крупнопанельная.

Расчет затрат на инженерную, транспортную инфраструктуру и благоустройство производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда.

Затраты на инженерно-транспортные сети и сооружения и благоустройство территории городского значения производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда в ценах 1984 г. (Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны):

    - озеленение и инженерная подготовка территории - 5,6 руб/кв. м; - инженерные сети и сооружения (включая головные сооружения) - 39,5 руб/кв. м; - улично-дорожная сеть - 9,7 руб/кв. м; - городской транспорт - 1,9 руб/кв. м.

Полученная стоимость затрат была приведена к текущим ценам.

Стоимость проектных работ определялась в процентах от сметной стоимости строительства в размере 5%. Стоимость экспертизы проектной и изыскательской документации определялась в размере 4% от стоимости проектно-изыскательских работ.

Затраты на строительство зданий и сооружений, благоустройство территории, инженерную инфраструктуру, экспертизу и проектные работы облагались налогом на добавленную стоимость в размере 18%.

В затратах учтена стоимость приобретения земли, а также расходы на рекламу и налогообложение.

Временная структура освоения капитальных вложений по жилым домам и объектам обслуживания в % от сметной составлена с использованием СНиП 1.05.03-87 Нормы задела в жилищном строительстве с учетом комплексной застройки - М.: Госстрой СССР, 1989 и СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений. Часть II - Москва 1991.

В таблице 11 представлена временная структура расходов при последовательном выполнении строительно-монтажных работ, общая продолжительность проекта составила 43 месяца.

В целях сокращения продолжительности строительства и, исходя из величины проектируемой общей площади на территории микрорайона, для расчетов предложен второй вариант продолжительности проекта в 43 месяца 4-мя параллельными потоками.

Расчет притоков инвестиционного проекта

Формой реализации инвестиционного проекта является продажа жилых квартир в многоэтажной жилой застройке, нежилых помещений и машино-мест на открытой парковке и наземной автостоянке закрытого типа.

Для определения стоимости 1 кв. метр общей площади жилых и нежилых помещений, а также стоимости машино-мест выполнен анализ ценовой ситуации на первичном рынке жилой недвижимости в 2015 году на территориях Московской области Солнечногорского района. Для этого исследовались цены предложений по местным рекламным изданиям, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.

Анализ показал следующие цены предложения (стоимость объекта приведена в среднем для различных стеновых материалов):

    1. по многоэтажной жилой застройке - 112269 руб. за 1 кв. метр; 2. по нежилым помещениям - 87000 руб. за 1 кв. метр; 3. за 1 машино-место наземной открытой парковке - 500000 руб.; 4. за 1 машино-место в надземных автостоянках закрытого типа - 550000 руб.

Поступления от продажи объектов недвижимости распределены равномерно по месяцам, что составляет временную структуру поступления средств.

Сопоставление расходов и поступлений денежных средств

Полученные данные о структуре денежных потоков в ходе реализации проекта обработаны с использованием электронной таблицы Excel. В таблице Excel составлены специальные формулы, с помощью которых заполняются следующие строки таблицы: итого расходов по проекту, итого поступлений, которые определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги. Затем осуществляется суммирование денежных потоков с учетом ставок дисконтирования. При этом производится расчет:

    -дисконтированного оттока; -дисконтированного притока; -сальдо дисконтированного потока, которое отражает суммирование величин оттока и притока по каждому шагу расчета; - чистого дисконтированного дохода (ЧДД) проекта, который представляет собой накопленное сальдо суммарного потока и, в свою очередь, определяет стоимость оцениваемого земельного участка.

Ставка дисконтирования для оттоков была принята за 23,%, а коэффициент дисконтирования за 1,19. Ставка дисконтирования была найдена кумулятивным способом по формуле:

Ку= КБезриск.+КРиск.+КЛикв.+КИнв.

    1. КБезриск. принимаем равной ключевой ставке 11%. 2. Для расчета поправки на риск (КРиск.) определяем значение риска

,

Где tA- время экспозиции объектов-аналогов (мес).

КЛикв=11*5/12=4,58%

КИнв. = 2%

Таблица 4. Обоснование коэффициента дисконтирования

Наименование поправки

Размер поправки, %

Безрисковая процентная ставка

11%

Поправка на риск

5,5%

Поправка на ликвидность

4,58%

Поправка на управление инвестициями

2%

Общая ставка капитализации

24,08%

Коэффициент дисконтирования

23,08%

Для притоков использована ставка дисконтирования равная 11% (равна ставке рефинансирования). Соответственно, коэффициент дисконтирования равен 1,009.

Вариантные расчеты сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации

Для выбора наиболее эффективного для инвестора варианта освоения территории были рассчитаны несколько сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации.

Эффективными для инвестора являются все варианты осуществления проекта, т. к. стоимость земельного участка во всех случаях положительна. Вариант 4, когда расходы на социальные объекты и внешние инженерные сети осуществляются из местного бюджета, дает наибольшую стоимость земельного участка и является наиболее привлекательным для реализации.

Похожие статьи




Оценка эффективности отобранного проекта комплексного освоения территории - Управление проектом комплексного освоения территории, свободной от застройки

Предыдущая | Следующая