Оценка эффективности отобранного проекта комплексного освоения территории - Управление проектом комплексного освоения территории, свободной от застройки
Необходимо определить абсолютные величины затрат на комплексное освоение территории, для чего нужно выяснить сумму и структуру временных расходов с использованием укрупненных нормативов и технико-экономических параметров планируемых к возведению объектов капитального строительства, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения
Укрупненные нормативы и объекты-аналоги были взяты из Государственных укрупненных нормативов цены строительства (НЦС), утверждаемые приказами Минэкономразвития.
Использованные показатели укрупненных нормативов цены строительства:
- - Таблица 01-04-005-02 "14-этажное панельное жилое здание с окраской фасада" - Таблица 01-04-005-03 "16-этажное панельное жилое здание с окраской фасада" - Таблица 01-05-002-04 "19-этажное монолитное с облицовкой лицевым керамическим кирпичом"
Индекс пересчета в текущие цены - 1,0926
Расчет оттоков инвестиционного проекта
К оттокам инвестиционного проекта относятся все затраты, которые несет инвестор в процессе реализации проекта. Все затраты группируются по статьям расходов, выстраиваются в хронологическом порядке с временным интервалом, равным 1 месяцу.
Из материалов технико-экономического обоснования проекта планировки и застройки микрорайона для расчета стоимости застройки использованы сведения о структуре застройки, обобщенные данные по общей площади жилых зданий в зависимости от этажности, общие сведения об объектах обслуживания, в том числе и их общая площадь.
Для расчета затрат были применены:
- 1) Государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС в ценах 2014 года); 2) Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 декабря г. № КЦ/2015-12ти "Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2015 года"; 3) Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны.
Расчет затрат на жилую застройку и объекты обслуживания проведен по методу затратного подхода - "методу единицы сравнения". При этом конструкции жилых зданий - крупнопанельная (14-ти и 16-ти этажные дома) и монолитная (20-ти этажные дома), школы и детских-садов - крупнопанельная.
Расчет затрат на инженерную, транспортную инфраструктуру и благоустройство производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда.
Затраты на инженерно-транспортные сети и сооружения и благоустройство территории городского значения производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда в ценах 1984 г. (Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны):
- - озеленение и инженерная подготовка территории - 5,6 руб/кв. м; - инженерные сети и сооружения (включая головные сооружения) - 39,5 руб/кв. м; - улично-дорожная сеть - 9,7 руб/кв. м; - городской транспорт - 1,9 руб/кв. м.
Полученная стоимость затрат была приведена к текущим ценам.
Стоимость проектных работ определялась в процентах от сметной стоимости строительства в размере 5%. Стоимость экспертизы проектной и изыскательской документации определялась в размере 4% от стоимости проектно-изыскательских работ.
Затраты на строительство зданий и сооружений, благоустройство территории, инженерную инфраструктуру, экспертизу и проектные работы облагались налогом на добавленную стоимость в размере 18%.
В затратах учтена стоимость приобретения земли, а также расходы на рекламу и налогообложение.
Временная структура освоения капитальных вложений по жилым домам и объектам обслуживания в % от сметной составлена с использованием СНиП 1.05.03-87 Нормы задела в жилищном строительстве с учетом комплексной застройки - М.: Госстрой СССР, 1989 и СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений. Часть II - Москва 1991.
В таблице 11 представлена временная структура расходов при последовательном выполнении строительно-монтажных работ, общая продолжительность проекта составила 43 месяца.
В целях сокращения продолжительности строительства и, исходя из величины проектируемой общей площади на территории микрорайона, для расчетов предложен второй вариант продолжительности проекта в 43 месяца 4-мя параллельными потоками.
Расчет притоков инвестиционного проекта
Формой реализации инвестиционного проекта является продажа жилых квартир в многоэтажной жилой застройке, нежилых помещений и машино-мест на открытой парковке и наземной автостоянке закрытого типа.
Для определения стоимости 1 кв. метр общей площади жилых и нежилых помещений, а также стоимости машино-мест выполнен анализ ценовой ситуации на первичном рынке жилой недвижимости в 2015 году на территориях Московской области Солнечногорского района. Для этого исследовались цены предложений по местным рекламным изданиям, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.
Анализ показал следующие цены предложения (стоимость объекта приведена в среднем для различных стеновых материалов):
- 1. по многоэтажной жилой застройке - 112269 руб. за 1 кв. метр; 2. по нежилым помещениям - 87000 руб. за 1 кв. метр; 3. за 1 машино-место наземной открытой парковке - 500000 руб.; 4. за 1 машино-место в надземных автостоянках закрытого типа - 550000 руб.
Поступления от продажи объектов недвижимости распределены равномерно по месяцам, что составляет временную структуру поступления средств.
Сопоставление расходов и поступлений денежных средств
Полученные данные о структуре денежных потоков в ходе реализации проекта обработаны с использованием электронной таблицы Excel. В таблице Excel составлены специальные формулы, с помощью которых заполняются следующие строки таблицы: итого расходов по проекту, итого поступлений, которые определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги. Затем осуществляется суммирование денежных потоков с учетом ставок дисконтирования. При этом производится расчет:
- -дисконтированного оттока; -дисконтированного притока; -сальдо дисконтированного потока, которое отражает суммирование величин оттока и притока по каждому шагу расчета; - чистого дисконтированного дохода (ЧДД) проекта, который представляет собой накопленное сальдо суммарного потока и, в свою очередь, определяет стоимость оцениваемого земельного участка.
Ставка дисконтирования для оттоков была принята за 23,%, а коэффициент дисконтирования за 1,19. Ставка дисконтирования была найдена кумулятивным способом по формуле:
Ку= КБезриск.+КРиск.+КЛикв.+КИнв.
- 1. КБезриск. принимаем равной ключевой ставке 11%. 2. Для расчета поправки на риск (КРиск.) определяем значение риска
,
Где tA- время экспозиции объектов-аналогов (мес).
КЛикв=11*5/12=4,58%
КИнв. = 2%
Таблица 4. Обоснование коэффициента дисконтирования
Наименование поправки |
Размер поправки, % |
Безрисковая процентная ставка |
11% |
Поправка на риск |
5,5% |
Поправка на ликвидность |
4,58% |
Поправка на управление инвестициями |
2% |
Общая ставка капитализации |
24,08% |
Коэффициент дисконтирования |
23,08% |
Для притоков использована ставка дисконтирования равная 11% (равна ставке рефинансирования). Соответственно, коэффициент дисконтирования равен 1,009.
Вариантные расчеты сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации
Для выбора наиболее эффективного для инвестора варианта освоения территории были рассчитаны несколько сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации.
Эффективными для инвестора являются все варианты осуществления проекта, т. к. стоимость земельного участка во всех случаях положительна. Вариант 4, когда расходы на социальные объекты и внешние инженерные сети осуществляются из местного бюджета, дает наибольшую стоимость земельного участка и является наиболее привлекательным для реализации.
Похожие статьи
-
Имеется конкретный земельный участок площадью 20 га в Московской области, на котором будет вестись комплексное освоение территории. Устанавливается...
-
Введение - Управление проектом комплексного освоения территории, свободной от застройки
На сегодняшний день комплексное освоение территорий является наиболее прогрессивным форматом обеспечения граждан жильем. Проекты комплексного освоения...
-
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА Оценка инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой прибыли от реализации проекта с инвестированным...
-
Технико-экономическая оценка проекта - Разработка проекта планировки и застройки населенного пункта
Для оценки составляемого проекта по экономичности использования территории определяют баланс территории, плотность жилого фонда и плотность застройки....
-
Экономическая оценка проекта - Благоустройство и озеленение территории при детском саде
В данном разделе дипломного проекта произведен расчет сметной стоимости работ по реконструкции зеленых насаждений на территории детского сада Шапагат п....
-
Для составления проекта планировки и застройки сельского населенного места проводят специальный расчет зданий сооружений, подбирают типовые проекты и...
-
Проект комплексного освоения территории осуществляется по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Пятница. Земельный участок занимает...
-
Сложные методы оценки эффективности инвестиционных проектов и их анализ - Строительство жилого дома
К группе сложных методов можно отнести метод чистой текущей стоимости, метод внутренней нормы доходности, метод индекса прибыльности, метод расчета...
-
Определение ставки дисконтирования R=8,49%+3,2%+2%=13,69%? 14% Расчет эффективности проекта 1) Чистой приведенной доход Расчет ведется 2 способами:...
-
Планировочная структура села, Комплексная оценка территории - Генеральный план с. Истомино
Предпроектные расчеты к планировке сельских населенных мест состоят из определения перспективной численности населения и его демографического состава,...
-
Сложившаяся жилая застройка представлена жилыми домами усадебного типа с участками от 6 до 20 соток вдоль жилых улиц. Из учреждений и предприятий...
-
Площадь прилегающих к микрорайону частей окаймляющих улиц. Изучение баланса территории микрорайона является одним из методов анализа застройки,...
-
Проект планировки поселка выполняется в строгом соответствии с действующими нормативно-техническими документами. К таким документам относятся:...
-
Вступивший в силу с 1 марта 2015 года, новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и...
-
Вертикальная планировка территории - Проект планировки малоэтажной жилой застройки
Площадка отведенная под проектирование малоэтажной застройки находится близ д. Колодкино в с. Ворсино Боровского района Калужской области. В настоящий...
-
Основные технико-экономические показатели территории - Проект планировки малоэтажной жилой застройки
№ п/п Наименование показателей Единица измерения Значение Примечание 1 Территория 1.1 Площадь проектируемой территории Га 10,0 В расчете на человека Га...
-
Абсолютные натуральные технико-экономические показатели Для технико-экономической характеристики и оценки составленного проекта планировки и застройки...
-
Планировочные ограничения Зоны регламентированного градостроительного использования территорий. Инженерно-строительные ограничения Территории с...
-
Предварительное определение потребной территории для населенного пункта производится отдельно для каждой функциональной зоны: селитебной и...
-
Ее рассчитывают отдельно для каждой из двух основных функциональных зон: селитебной и производственной и затем суммируют. Территория жилой зоны состоит...
-
В основу озеленения проектируемой территории положены следующие принципы: - Оздоровление окружающей жизненной среды; - Обеспечение комфортного проживания...
-
Метод комплексной оценки инвестиционных проектов в строительстве на основе нечеткой логики
В статье обоснована необходимость разработки метода комплексной оценки инвестиционных проектов в строительстве. Доказана необходимость учета внутренних и...
-
Существующее положение Площадка проектируемого строительства располагается в с. Ворсино Боровского района Калужской области. Боровский район -...
-
Понятие и виды эффективности инвестиционных проектов - Строительство жилого дома
В современной экономической литературе можно встретиться с различными определениями понятия "эффективность инвестиционного проекта". Некоторые...
-
Расчет капитальных вложений и ежегодных эксплуатационных расходов производится по формулам с использованием укрупненных показателей стоимости по...
-
"Якорный парк" расположен на берегу небольшой реки Лососинка, которая впадает в Онежское озеро. Прибрежная полоса находится в плохом состоянии. Основным...
-
В данной главе дипломной работы рассматривается непосредственно разработка основных инженерных систем домашней автоматики для наглядного примера...
-
Анализ исходных характеристик территории Одной из задач курсового проектирования является размещение в границах первичной территориальной системы ряда...
-
Виды и состав территориальных зон - Городская территория и ее зонирование
1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной...
-
Основными показателями эффективности инвестиционных проектов являются следующие: - чистый доход; - чистый дисконтированный доход; - внутренняя норма...
-
Комплекс мер по инженерной подготовке территории включает: Защиту низменных территорий от затопления; Защиту территорий от неблагоприятных последствий...
-
Система уличной сети. Планировочная структура поселения До 20% общей площади населенного пункта занимают городские улицы, которые связывают между собой...
-
Инженерные мероприятия по подготовке территории Инженерная подготовка территории населенных мест - проведение комплекса инженерных мероприятий и...
-
Сводный календарный план строительства. Сводный календарный план строительства устанавливает общие календарные сроки строительства, в нем выделяются...
-
Определение объема капитальных вложений в строительство ремонтно-производственной базы для электрических сетей городов. Если в задании на проектирование...
-
Размеры производственной зоны рассчитываются как сумма площадей участков отдельных производственных объектов. Расчет потребностей в строительстве зданий...
-
1. Количество улиц - 4, количество магистральных улиц - 2, количество общегородских улиц - 2. 2. Ширина полосы отвода по красным линиям: - магистральных...
-
Территория города Костанай характеризуется одной из самых больших величин снегопереноса в стране 600-1500 м3/п. м. Активный ветровой режим, характер...
-
Размещение общественных центров. Общественный центр -- часть селитебной зоны, где сосредоточены главные функции административной, культурной жизни и...
-
При оценке эффективности инвестиционных проектов необходимо учитывать неопределенность, то есть неполноту или неточность информации об условиях движения...
Оценка эффективности отобранного проекта комплексного освоения территории - Управление проектом комплексного освоения территории, свободной от застройки