Определение относительной ценности отдельного кадастрового квартала - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Относительная ценность кадастрового квартала определяется суммированием весов оценочных показателей, влияющих на кадастровую стоимость данного кадастрового квартала с учетом его целевого использования.

Рентный показатель качества земельного участка конкретного целевого использования определяется матрицей - строкой весовых коэффициентов, учитывающих степень влияния рентных факторов местоположения в соответствии с формулой 3 (см. приложение 2). Необходимо отметить, что набор показателей местоположения и их весовые коэффициенты различны для различного целевого использования участков.

Роль факторов местоположения при различных функциях землепользования постоянная, разработчиками установлено, что вклад и роль факторов изменяется при изменении целевой функции использования участка. Кроме того, один и тот же фактор по-разному влияет на оценку территорий с точки зрения различных функций. Так, с точки зрения торговли наиболее выгодны земельные участки, выходящие непосредственно на улицу (перекресток улиц), причем тем в большей степени, чем оживленней улица (перекресток). С другой стороны, с точки зрения жилья предпочтительны территории расположенные в получасовой доступности от центра.

После определения наиболее важных для каждого вида использования показателей, происходит сбор информации по ним. После получения значений наиболее важных показателей необходимо произвести их нормировку и учет знака влияния (положительное "+" или отрицательное "-") для каждого вида использования.

Анализ перечней показателей показывает, что в расчет включаются некоторые оценочные (аналитические) показатели, не поддающиеся обычным методам измерений, но не учет которых существенно понижает точность исследования. Например, транспортную доступность невозможно оценить исходя из ее наличия, она может быть и пешеходной 5 или 10 минут, и автомобильной 10 или 30 минут и т. д.

Обычно в литературе по оценке применительно к таким ситуациям рекомендуется оценщику самому принимать решение о количественном выражении соответствующего показателя. Естественно, что при этом не выполняется два важных условия, предъявляемых к оценке собственности. Первое из этих условий - воспроизводимость результата: оценка какого-то показателя должна приблизительно оставаться одной и той же у разных оценщиков. Второе условие - доказательность результата: оценщик должен быть способен объяснить и доказать третьей стороне, почему он назначил данному показателю именно такую, а не иную оценку.

Выходом из описанной ситуации может служить применение научного инструментария квалиметрии. Квалиметрия позволяет во многих случаях точно количественно выражать те качественные показатели, которые ранее вообще не принимались во внимание или же хотя и учитывались, но учитывались слишком неточно, на основании мнения только одного оценщика.

Показатели, участвующие в расчетах условно можно разделить на четыре основные группы:

    1. Оценочные показатели, которые влияют на итоговое рентное качество участка своим присутствием или отсутствием, например, наличие сервитутов, архитектурно-планировочных ограничений и т. п. В случае наличия исследуемого свойства показатель принимает значение 1, в противном случае - 0. Наличие показателя учитывается с соответствующим знаком, в зависимости от его влияния на стоимость участка при заданной функции землепользования. Отрицательное влияние - знак минус, положительное, соответственно, плюс. 2. Оценочные показатели, значения которых приведены в требованиях градостроительных СНиПов и ГОСТов, например геологические показатели. Для квантификации таких оценочных показателей использовался приведенный, относительный показатель, равный отношению фактического значения исследуемого показателя к его нормативному значению, определенному требованиями СНиПов и ГОСТов:

КП = КФ / КСнип , (1)

Где КП - приведенный показатель;

КФ - фактическое (измеренное) значение исследуемого показателя;

КСнип - нормативное значение показателя, определяемое требованиями СНиПов и ГОСТов.

3. Оценочные показатели, которые требуют сопоставления сравнимых показателей со средними статистическими показателями по городу, административному району и так далее, например, экологические, криминогенность и т. п. Для квантификации таких оценочных показателей используются их приведенные к среднестатистическим городским значения:

КR = КФ / КСтат, (2)

Где КR - отнесенный к среднему показатель;

КФ - фактическое (измеренное) значение исследуемого оценочного показателя;

КСтат. - статистическое среднее значение данного показателя по городу.

4. Оценочные показатели, которые требуют квантификации на основании мнения экспертов, например, уровень доступности центров городской активности с территории кадастрового квартала.

На основании вышеприведенного анализа формулу определения рентного показателя качества участка можно записать следующим образом:

M N P L

Q =bIKI, + bJKNj, + bQKRq + bSKЭs, (3)

I=1 j=1 q=1 s=1

Где Q - рентный показатель качества участка для конкретного целевого использования;

КI - оценочные показатели присутствия;

KNj - оценочные показатели, приведенные к нормативным показателям СНИПов;

KRq - оценочные показатели, нормализованные по среднестатистическим значениям;

KЭs - оценочные показатели, нормализованные по экспертным определениям их оптимальных значений;

BI, bJ, bQ, bS - коэффициенты влияния показателей, определенные в ходе экспертного исследования.

Анализ формулы (3), а также методов расчета оценочных показателей, показывает, что все применяемые для расчета показатели нормализованы к единице. Следовательно, коэффициенты влияния показателей имеют экономическую размерность стоимости, и в дальнейшем можно говорить о "цене" того или иного нормализованного показателя в кадастровой стоимости участка. Если мы при построении модели правильно определили значимость ценообразующих факторов (например, наличие дорог с твердым покрытием, наличие теплосети, озеленения, школы и т. п.), то разумно соответствующие суммы в той же пропорции направить на поддержание тех или иных качеств территории, возмещение затрат общества на их создание.

В результате получается аналитическое выражение для показателя QI, ц для всех видов разрешенного использования земель. Общий вид формулы (3).

N

QI, ц = BI KI , (3.1)

I=1

Где: QI, ц - рентный показатель качества (относительной ценности) территории i-го кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади участка городской земли (стоимость 1 кв. м.);

КI - нормализованный i-ый показатель влияния;

ВI - коэффициент влияния, вклад i-го показателя в стоимость, определенный в ходе экспертного исследования.

N - общее число показателей.

Как отмечено выше набор показателей КI, а также весовые коэффициенты влияния этих показателей BI определяются экспертным путем для каждого конкретного квартала. Таким образом, показатель качества кадастрового квартала, для каждого вида функционального использования определяется произведением матрицы-строки нормализованных весовых коэффициентов влияния показателей на матрицу-столбец наиболее влиятельных показателей. Иными словами получаем столько показателей качества (QN, ц), сколько кадастровых кварталов в поселении, причем по всем видам использования земли. Для более удобного использования в дальнейшем Q - коэффициент относительной ценности квартала.

Рассмотрим полученные коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов города Тутаев на примере функциональной зоны "Многоэтажная застройка" по кварталам № 8 и 151.В ходе расчетов получен коэффициент относительной ценности квартала № 8 равный 0,26. Как отмечалось выше, данный коэффициент определяется произведением матрицы-столбца нормализованных коэффициентов влияния показателей на матрицу-столбец весов наиболее значимых показателей (веса оценочных показателей представлены в приложении 2). На значение коэффициента относительной ценности квартала № 8 наиболее сильно повлияли следующие оценочные показатели:

Уровень доступности общественным транспортом доминирующего городского фокуса (сити) с территории КК. Кварталу был присвоен коэффициент влияния "1", так как он вошел в зону высокой доступности (5642 м). Буферные зоны были получены экспертно-аналитическим путем. Далее коэффициент влияния, определенный в ходе экспертного исследования был умножен на вес данного оценочного показателя (0,0209), полученный в ходе обработки анкет экспертов (веса оценочных показателей представлены в приложении 2).

Расположение КК внутри охраняемой исторической зоны города. Так как квартал полностью входит в охраняемую историческую зону города, ему был присвоен коэффициент влияния "1". Затем коэффициент влияния был умножен на вес данного оценочного показателя (0,0163).

Наличие на территории КК мест, с глубиной залегания грунтовых вод от поверхности земли менее 2 м. Кварталу присвоено значение "-1". Вес показателя составил 0,0244.

Плотность населения, проживающего на территории микрорайона, в котором расположен КК. Кварталу присвоено значение "0,06". Данные по количеству населения и площади квартала получены аналитическим путем (см. приложение ). Вес оценочного показателя составил 0,1509.

Наличие дорог с твердым покрытием на территории КК. Показатель учтен со значением "1". Вес оценочного показателя 0,0203.

Уровень уличной преступности в пределах отделения милиции, на котором расположен КК. Кварталу присвоено коэффициент влияния "0,2", так как уровень уличной преступности в пределах квартала ниже среднего по городу (см. приложение 2). Вес оценочного показателя 0,0080.

Наличие на территории КК общеобразовательной школы. Показатель учтен со значением "1" в соответствии со СНиП 2.07.01-89. Вес оценочного показателя составил 0,0197.

Уровень занятости трудоспособного населения, проживающего на территории микрорайона, в котором расположен КК. Данный показатель учтен со значением "1". Вес оценочного показателя 0,0751.

Наличие централизованных сетей энергоснабжения на территории КК. Кварталу присвоен коэффициент влияния "1". Вес оценочного показателя составил 0,0453.

Наличие централизованных сетей и инженерных сооружений водоснабжения на территории КК. Показатель учтен со значением "0,5" в виду того, что территория КК обеспечена лишь водозаборными колонками. Вес оценочного показателя составил 0,0441.

Наличие ливневой канализации на территории КК. Кварталу присвоен коэффициент влияния "1". Вес оценочного показателя составил 0,0120.

Наличие на территории КК учреждений культуры, спортивных сооружений городского значения. Кварталу присвоено значение "0,7" в соответствии со СНиП 2.07.01-89. Вес данного показателя равен 0,0093.

Наличие работающего уличного освещения на территории КК. Показатель учтен со значением "0,5". Вес оценочного показателя составил 0,0078.

По кварталу № 151 получен коэффициент относительной ценности равный 0,61. Разницу между полученными значениями коэффициентов относительной ценности кварталов № 8 и 151 следует объяснить тем, что одни и те же оценочные показатели по-разному влияют на стоимость в различных кварталах. Также следует отметить, что в рассматриваемых кварталах различное фактическое функциональное использование, так квартал № 8 застроен малоэтажными домами, не оборудованными инженерными системами и коммуникациями (водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, канализация и т. д.), а квартал № 151 застроен многоэтажными домами, следовательно, оборудован инженерными системами и коммуникациями и обладает более развитой сетью социального и культурно-бытового обслуживания населения. В то же время, разницу коэффициентов относительной ценности следует объяснить и тем, что квартал № 151 находится в центре города, в отличие от квартала № 8, а значит при учете таких оценочных показателей как "престижность расположения КК", "престижность характера окружающей застройки близлежащих территорий КК" и т. д. к кварталу № 151 были применены наиболее высокие коэффициенты влияния (вклад показателя в стоимость). На коэффициент относительной ценности квартала № 151 наиболее сильно повлияли следующие оценочные показатели.

Уровень доступности общественным транспортом доминирующего городского фокуса (сити) с территории КК. Показатель учтен со значением "1". Вес оценочного показателя составил 0,0209.

Присутствие вблизи КК магистралей ведущих городских транспортных направлений, включая внутригородской общественный транспорт. Показатель учтен со значением "1". Вес оценочного показателя составил 0,0143.

Плотность населения, проживающая на территории микрорайона, в котором расположен КК. Кварталу присвоено значение "0,89" (см. приложение 2). Вес данного показателя составил 0,1509.

Наличие на территории КК объектов здравоохранения городского значения. Кварталу присвоен коэффициент влияния "1" в соответствии со СНиП 2.07.01-89*. Вес оценочного показателя составил 0,0226.

Престижность расположения КК. Показатель учтен со значением "1". Вес данного показателя составил 0,0147.

Наличие нового строительства на землях, окружающих территорию КК. Кварталу присвоен коэффициент влияния "1". Вес оценочного показателя составил 0,0069.

Более подробная информация по анализу коэффициентов относительной ценности кадастровых кварталов города Тутаев Ярославской области представлена в приложении 2.

Похожие статьи




Определение относительной ценности отдельного кадастрового квартала - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Предыдущая | Следующая