Определение относительной ценности отдельного кадастрового квартала - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области
Относительная ценность кадастрового квартала определяется суммированием весов оценочных показателей, влияющих на кадастровую стоимость данного кадастрового квартала с учетом его целевого использования.
Рентный показатель качества земельного участка конкретного целевого использования определяется матрицей - строкой весовых коэффициентов, учитывающих степень влияния рентных факторов местоположения в соответствии с формулой 3 (см. приложение 2). Необходимо отметить, что набор показателей местоположения и их весовые коэффициенты различны для различного целевого использования участков.
Роль факторов местоположения при различных функциях землепользования постоянная, разработчиками установлено, что вклад и роль факторов изменяется при изменении целевой функции использования участка. Кроме того, один и тот же фактор по-разному влияет на оценку территорий с точки зрения различных функций. Так, с точки зрения торговли наиболее выгодны земельные участки, выходящие непосредственно на улицу (перекресток улиц), причем тем в большей степени, чем оживленней улица (перекресток). С другой стороны, с точки зрения жилья предпочтительны территории расположенные в получасовой доступности от центра.
После определения наиболее важных для каждого вида использования показателей, происходит сбор информации по ним. После получения значений наиболее важных показателей необходимо произвести их нормировку и учет знака влияния (положительное "+" или отрицательное "-") для каждого вида использования.
Анализ перечней показателей показывает, что в расчет включаются некоторые оценочные (аналитические) показатели, не поддающиеся обычным методам измерений, но не учет которых существенно понижает точность исследования. Например, транспортную доступность невозможно оценить исходя из ее наличия, она может быть и пешеходной 5 или 10 минут, и автомобильной 10 или 30 минут и т. д.
Обычно в литературе по оценке применительно к таким ситуациям рекомендуется оценщику самому принимать решение о количественном выражении соответствующего показателя. Естественно, что при этом не выполняется два важных условия, предъявляемых к оценке собственности. Первое из этих условий - воспроизводимость результата: оценка какого-то показателя должна приблизительно оставаться одной и той же у разных оценщиков. Второе условие - доказательность результата: оценщик должен быть способен объяснить и доказать третьей стороне, почему он назначил данному показателю именно такую, а не иную оценку.
Выходом из описанной ситуации может служить применение научного инструментария квалиметрии. Квалиметрия позволяет во многих случаях точно количественно выражать те качественные показатели, которые ранее вообще не принимались во внимание или же хотя и учитывались, но учитывались слишком неточно, на основании мнения только одного оценщика.
Показатели, участвующие в расчетах условно можно разделить на четыре основные группы:
- 1. Оценочные показатели, которые влияют на итоговое рентное качество участка своим присутствием или отсутствием, например, наличие сервитутов, архитектурно-планировочных ограничений и т. п. В случае наличия исследуемого свойства показатель принимает значение 1, в противном случае - 0. Наличие показателя учитывается с соответствующим знаком, в зависимости от его влияния на стоимость участка при заданной функции землепользования. Отрицательное влияние - знак минус, положительное, соответственно, плюс. 2. Оценочные показатели, значения которых приведены в требованиях градостроительных СНиПов и ГОСТов, например геологические показатели. Для квантификации таких оценочных показателей использовался приведенный, относительный показатель, равный отношению фактического значения исследуемого показателя к его нормативному значению, определенному требованиями СНиПов и ГОСТов:
КП = КФ / КСнип , (1)
Где КП - приведенный показатель;
КФ - фактическое (измеренное) значение исследуемого показателя;
КСнип - нормативное значение показателя, определяемое требованиями СНиПов и ГОСТов.
3. Оценочные показатели, которые требуют сопоставления сравнимых показателей со средними статистическими показателями по городу, административному району и так далее, например, экологические, криминогенность и т. п. Для квантификации таких оценочных показателей используются их приведенные к среднестатистическим городским значения:
КR = КФ / КСтат, (2)
Где КR - отнесенный к среднему показатель;
КФ - фактическое (измеренное) значение исследуемого оценочного показателя;
КСтат. - статистическое среднее значение данного показателя по городу.
4. Оценочные показатели, которые требуют квантификации на основании мнения экспертов, например, уровень доступности центров городской активности с территории кадастрового квартала.
На основании вышеприведенного анализа формулу определения рентного показателя качества участка можно записать следующим образом:
M N P L
Q =bIKI, + bJKNj, + bQKRq + bSKЭs, (3)
I=1 j=1 q=1 s=1
Где Q - рентный показатель качества участка для конкретного целевого использования;
КI - оценочные показатели присутствия;
KNj - оценочные показатели, приведенные к нормативным показателям СНИПов;
KRq - оценочные показатели, нормализованные по среднестатистическим значениям;
KЭs - оценочные показатели, нормализованные по экспертным определениям их оптимальных значений;
BI, bJ, bQ, bS - коэффициенты влияния показателей, определенные в ходе экспертного исследования.
Анализ формулы (3), а также методов расчета оценочных показателей, показывает, что все применяемые для расчета показатели нормализованы к единице. Следовательно, коэффициенты влияния показателей имеют экономическую размерность стоимости, и в дальнейшем можно говорить о "цене" того или иного нормализованного показателя в кадастровой стоимости участка. Если мы при построении модели правильно определили значимость ценообразующих факторов (например, наличие дорог с твердым покрытием, наличие теплосети, озеленения, школы и т. п.), то разумно соответствующие суммы в той же пропорции направить на поддержание тех или иных качеств территории, возмещение затрат общества на их создание.
В результате получается аналитическое выражение для показателя QI, ц для всех видов разрешенного использования земель. Общий вид формулы (3).
N
QI, ц = BI KI , (3.1)
I=1
Где: QI, ц - рентный показатель качества (относительной ценности) территории i-го кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади участка городской земли (стоимость 1 кв. м.);
КI - нормализованный i-ый показатель влияния;
ВI - коэффициент влияния, вклад i-го показателя в стоимость, определенный в ходе экспертного исследования.
N - общее число показателей.
Как отмечено выше набор показателей КI, а также весовые коэффициенты влияния этих показателей BI определяются экспертным путем для каждого конкретного квартала. Таким образом, показатель качества кадастрового квартала, для каждого вида функционального использования определяется произведением матрицы-строки нормализованных весовых коэффициентов влияния показателей на матрицу-столбец наиболее влиятельных показателей. Иными словами получаем столько показателей качества (QN, ц), сколько кадастровых кварталов в поселении, причем по всем видам использования земли. Для более удобного использования в дальнейшем Q - коэффициент относительной ценности квартала.
Рассмотрим полученные коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов города Тутаев на примере функциональной зоны "Многоэтажная застройка" по кварталам № 8 и 151.В ходе расчетов получен коэффициент относительной ценности квартала № 8 равный 0,26. Как отмечалось выше, данный коэффициент определяется произведением матрицы-столбца нормализованных коэффициентов влияния показателей на матрицу-столбец весов наиболее значимых показателей (веса оценочных показателей представлены в приложении 2). На значение коэффициента относительной ценности квартала № 8 наиболее сильно повлияли следующие оценочные показатели:
Уровень доступности общественным транспортом доминирующего городского фокуса (сити) с территории КК. Кварталу был присвоен коэффициент влияния "1", так как он вошел в зону высокой доступности (5642 м). Буферные зоны были получены экспертно-аналитическим путем. Далее коэффициент влияния, определенный в ходе экспертного исследования был умножен на вес данного оценочного показателя (0,0209), полученный в ходе обработки анкет экспертов (веса оценочных показателей представлены в приложении 2).
Расположение КК внутри охраняемой исторической зоны города. Так как квартал полностью входит в охраняемую историческую зону города, ему был присвоен коэффициент влияния "1". Затем коэффициент влияния был умножен на вес данного оценочного показателя (0,0163).
Наличие на территории КК мест, с глубиной залегания грунтовых вод от поверхности земли менее 2 м. Кварталу присвоено значение "-1". Вес показателя составил 0,0244.
Плотность населения, проживающего на территории микрорайона, в котором расположен КК. Кварталу присвоено значение "0,06". Данные по количеству населения и площади квартала получены аналитическим путем (см. приложение ). Вес оценочного показателя составил 0,1509.
Наличие дорог с твердым покрытием на территории КК. Показатель учтен со значением "1". Вес оценочного показателя 0,0203.
Уровень уличной преступности в пределах отделения милиции, на котором расположен КК. Кварталу присвоено коэффициент влияния "0,2", так как уровень уличной преступности в пределах квартала ниже среднего по городу (см. приложение 2). Вес оценочного показателя 0,0080.
Наличие на территории КК общеобразовательной школы. Показатель учтен со значением "1" в соответствии со СНиП 2.07.01-89. Вес оценочного показателя составил 0,0197.
Уровень занятости трудоспособного населения, проживающего на территории микрорайона, в котором расположен КК. Данный показатель учтен со значением "1". Вес оценочного показателя 0,0751.
Наличие централизованных сетей энергоснабжения на территории КК. Кварталу присвоен коэффициент влияния "1". Вес оценочного показателя составил 0,0453.
Наличие централизованных сетей и инженерных сооружений водоснабжения на территории КК. Показатель учтен со значением "0,5" в виду того, что территория КК обеспечена лишь водозаборными колонками. Вес оценочного показателя составил 0,0441.
Наличие ливневой канализации на территории КК. Кварталу присвоен коэффициент влияния "1". Вес оценочного показателя составил 0,0120.
Наличие на территории КК учреждений культуры, спортивных сооружений городского значения. Кварталу присвоено значение "0,7" в соответствии со СНиП 2.07.01-89. Вес данного показателя равен 0,0093.
Наличие работающего уличного освещения на территории КК. Показатель учтен со значением "0,5". Вес оценочного показателя составил 0,0078.
По кварталу № 151 получен коэффициент относительной ценности равный 0,61. Разницу между полученными значениями коэффициентов относительной ценности кварталов № 8 и 151 следует объяснить тем, что одни и те же оценочные показатели по-разному влияют на стоимость в различных кварталах. Также следует отметить, что в рассматриваемых кварталах различное фактическое функциональное использование, так квартал № 8 застроен малоэтажными домами, не оборудованными инженерными системами и коммуникациями (водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, канализация и т. д.), а квартал № 151 застроен многоэтажными домами, следовательно, оборудован инженерными системами и коммуникациями и обладает более развитой сетью социального и культурно-бытового обслуживания населения. В то же время, разницу коэффициентов относительной ценности следует объяснить и тем, что квартал № 151 находится в центре города, в отличие от квартала № 8, а значит при учете таких оценочных показателей как "престижность расположения КК", "престижность характера окружающей застройки близлежащих территорий КК" и т. д. к кварталу № 151 были применены наиболее высокие коэффициенты влияния (вклад показателя в стоимость). На коэффициент относительной ценности квартала № 151 наиболее сильно повлияли следующие оценочные показатели.
Уровень доступности общественным транспортом доминирующего городского фокуса (сити) с территории КК. Показатель учтен со значением "1". Вес оценочного показателя составил 0,0209.
Присутствие вблизи КК магистралей ведущих городских транспортных направлений, включая внутригородской общественный транспорт. Показатель учтен со значением "1". Вес оценочного показателя составил 0,0143.
Плотность населения, проживающая на территории микрорайона, в котором расположен КК. Кварталу присвоено значение "0,89" (см. приложение 2). Вес данного показателя составил 0,1509.
Наличие на территории КК объектов здравоохранения городского значения. Кварталу присвоен коэффициент влияния "1" в соответствии со СНиП 2.07.01-89*. Вес оценочного показателя составил 0,0226.
Престижность расположения КК. Показатель учтен со значением "1". Вес данного показателя составил 0,0147.
Наличие нового строительства на землях, окружающих территорию КК. Кварталу присвоен коэффициент влияния "1". Вес оценочного показателя составил 0,0069.
Более подробная информация по анализу коэффициентов относительной ценности кадастровых кварталов города Тутаев Ярославской области представлена в приложении 2.
Похожие статьи
-
Обработка анкет начинается с анализа правильности заполнения данного бумажного носителя. Отбрасываются анкеты, в которых более 20 процентов заполнено не...
-
Целью оценки является заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочной стоимости) на дату оценки в соответствии с...
-
Подготовительные работы Вся работа по определению кадастровой стоимости земель поселений начинается со сбора информации. Семантическая информация....
-
Экономическая оценка земли как недвижимости является одним из самых важных вопросов в период становления и развития рынка недвижимости, а также рынка...
-
При оценке стоимости земельной недвижимости используется три основных метода: Доходный метод (метод капитализации доходов). Рыночный метод (метод...
-
При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие и специальные данные, влияющие на стоимость земельного участка. Рыночный спрос....
-
ВВЕДЕНИЕ - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области
В настоящее время в Российской Федерации протекают достаточно трудные, не всегда безболезненные, но необходимые для государства и общества процессы...
-
Основы государственного земельного кадастра Согласно определению Федерального Закона "О государственном Земельном Кадастре" от 02.01.2000....
-
Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков 1-10 видов разрешенного использования осуществляются с использованием специального...
-
Город Тутаев в пределах существующей черты занимает территорию общей площадью 2621 га. Всю территорию города можно разделить на две основные зоны:...
-
Общая планировочная структура Границы города проходят, в основном по землям сельскохозяйственного использования: пашне, пастбищам, а также по лесным...
-
Тутаев - город областного подчинения, расположенный к северо-западу от Ярославля и является районным центром Тутаевского района. Он находится в 50 км от...
-
Существующая сеть улиц обеспечивает транспортные и пешеходные связи в городе. В городе Тутаев на ул. 50-летия Победы расположен автовокзал. движение...
-
Историческая справка Город Тутаев расположен в Ярославской области. Ярославская область была образована 11 марта 1936 года. Во времена Киевской Руси эти...
-
Научно-методическое положение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Методические указания по государственной кадастровой оценке...
-
Торговая сеть города Тутаева Ярославской области развита достаточно хорошо и представлена магазинами, торговыми павильонами, киосками и другими...
-
В городе Тутаев находится целый комплекс объектов физической культуры и спорта. Это специализированный спортзал восточных единоборств, бассейн,...
-
Общая площадь жилого фонда города Тутаева Ярославской области по состоянию на 1.01.2000. зарегистрирована 1364 га. Площадь по землями индивидуального...
-
Рынок недвижимости зависит от множества факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, в т. ч....
-
На данный момент финансовое положение требует от муниципальных образований поиска новых методов и подходов увеличения доходов нашего бюджета, а также...
-
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих...
-
Дипломный проект на тему "Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов"...
-
ЗАКЛЮЧЕНИЕ - Самовольно занятые земли на примере города Улан-Удэ 2015 года работа
В ходе выполнения данной выпускной квалификационной работы проведены следующие виды исследований: Проведен анализ теоретических и практических аспектов...
-
Земельные ресурсы представляют особый объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость...
-
Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе, как и в большинстве регионов России является рынок жилой...
-
Объекты оценки относятся к рынку нежилой недвижимости, сегменту земельных участков, предназначенных для размещения гаражей. Наиболее близким сегментом к...
-
Характеристика рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа В Ханты-Мансийском автономном округе рынок недвижимости развивается хорошо....
-
Регулирование земельных отношений, проведение анализа и оценки стоимости недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее...
-
Анализ территории самовольно занятых земель г. Улан-Удэ Основной проблемой, связанной с развитием застроенных территорий г. Улан-Удэ, является...
-
Оформить земельный участок под самовольной постройкой довольно сложно. Можно назвать два способа. Первый способ предполагает наличие у лица,...
-
ВВЕДЕНИЕ - Самовольно занятые земли на примере города Улан-Удэ 2015 года работа
Любой самоуправный захват участка земли любым лицом - физическим или юридическим - есть прямое нарушение земельного распорядка, которое приносит урон...
-
Введение - Организация угодий и севооборотов (на примере АО "Красково" Московской области)
В ходе проведения земельной реформы в стране осуществлялось перераспределение земель в интересах создания условий для эффективного развития различных...
-
"Земельные ресурсы характеризуются пространственной ограниченностью. Однако с экономической точки зрения ограниченность земли понятие относительное, -...
-
Определение ставки дисконта. - Анализ рынка земельных участков
Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков. При определении размеров индивидуальных...
-
Экологические проблемы городов Экологические проблемы, связанные со строительством и функционированием городов ранее рассматривались в дисциплинах по...
-
В результате выполнения работ по создания комплексного геоинформационного проекта для оценки состояния земельных ресурсов на территории города...
-
Оценка земли - Бонитировка почв
Развивая теоретические положения В. В. Докучаева о том, что естественная правоспособность почв есть главнейший фактор ценности земли, академик С. С....
-
Рабочий набор в MapInfo создается в виде отдельного файла с расширением "wor" с помощью команды "Файл - Сохранить рабочий набор". Наименование файла и...
-
Местоположение района в системе расселения области Зейский район -- самый большой в Амурской области. Находится на северо-востоке области и охватывает...
-
Законодательно-правовые акты в сфере самовольно занятых земель Самовольное занятие земельного участка - одно из правонарушений в сфере земельных...
Определение относительной ценности отдельного кадастрового квартала - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области