ВВЕДЕНИЕ - Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов
Рынок недвижимости зависит от множества факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, в т. ч. определяющих политическую стабильность. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволяет обоснованно использовать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости.
В широком смысле слова недвижимость, включающая в себя два основных элемента: землю и здания, представляет собой конечный результат деятельности факторов производства, как в сфере бизнеса, так и в сфере домашних хозяйств (конечных потребителе). Это - с одной стороны, важнейшая составляющая часть необоротных активов, а с другой стороны, сфера, удовлетворяющая одну из важнейших потребностей в жилье. Именно недвижимостью прирастает национальное богатство любого государства. Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также денежным рынком капиталов составляет единое пространство, а залог недвижимости - важное условие стабильного функционирования кредитной системы страны [16].
Так как рынок недвижимости России стремительно развивается, соответственно возрастает актуальность и востребованность оценки стоимости объектов недвижимости. На основе оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Государственная кадастровая оценка представляет собой совокупность правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ, направлены на установление ценности земельного участка в денежном выражении или стоимости права присвоения удобств и выгод его использования. Результатом кадастровой оценки являются показатели базовой стоимости земли в границах установленных оценочных зон и кадастровая стоимость земельного участка.
Рыночная информационная база кадастровой оценки земель - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов коммерческой недвижимости.
Актуальность данного проекта заключается в использование данных рынка недвижимости для установления кадастровой стоимости земель на примере Ханты-Мансийского автономного округа.
Целью данного дипломного проекта является изучение и анализ рынка недвижимости, предназначенной для расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов.
В процессе дипломного проектирования решены следующие задачи:
- * изучена нормативно-правовая база оценочной деятельность; * рассмотрена теоретическая основа формирования рынка недвижимости; * собран и проанализирован материал о рынке недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа; * проведены и обоснованы расчеты отдельного вида разрешенного использования земель населенных пунктов.
Пояснительная записка дипломного проекта состоит из аналитического обзора литературы, четырех разделов, их подразделов и заключения.
Объектом исследования является рынок недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа.
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ
Земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального назначения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля - продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.
Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 200 лет. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, движение капитала, приносящего доход, а также требует жесткой регламентации оформления сделок, ликвидности и менеджмента. В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них [22].
Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Цена на землю, как и любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограниченно самой природой. Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных и демографических, природно-климатических и др. Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, пятые - в государственной собственности [17, 18].
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие. Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке [22].
В издании "Практикум по экономике недвижимости" Малышева Е. Н., Подковыровой М. А., Скрипы И. А. представлены теоретические положения о недвижимости и ее рыночной оценке. В настоящее время все большее число людей стремиться вложить свободные деньги именно в недвижимость. Но обладание земельным участком означает определенное ограничение возможностей других членов общества, поэтому необходимо правильно и справедливо устанавливать налоги на земельный участок, включая здания, сооружения на нем. Это можно сделать только на основе кадастровой оценки земельного участка и рыночной стоимости недвижимости [21].
Варламов А. А., Севостьянов А. В. в своей работе "Оценка земли и иной недвижимости" считают, что с развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель и обосновывают необходимость проведения массовой оценки объектов недвижимости на территории РФ для целей налогообложения в условиях формирующегося рынка.
Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории Российской Федерации проводится для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Оценка проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основывается она на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Для каждой категории земель разрабатываются методики, технические указания, правила проведения оценки. В ряде регионов РФ были разработаны и апробированы методики массовой оценки земель различных категорий для целей налогообложения. Очень важно при проведении оценки той или иной категории учитывать опыт и результаты предыдущих оценок.
Среди основных принципов определения рыночной стоимости объекта недвижимости авторы учебника выделяют следующие:
- - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, во-вторых, возможно физически и которые, в-третьих, приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений; - принцип спроса и предложения учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют уровень на равновесном земельном рынке. В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков; - принцип соответствия указывает на то, что оцениваемый объект (земельный участок) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоении. Иначе говоря, все экономические факторы, обуславливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Одним из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу - доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем; - принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов, рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий; - принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшении объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает ее рыночную стоимость; - принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Можно отметить корреляцию этого принципа с принципами замещения и конкуренции [16].
Аналитический обзор литературы по теме исследования ляжет в основу разработки дипломного проекта.
Похожие статьи
-
Научно-методическое положение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Методические указания по государственной кадастровой оценке...
-
Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков 1-10 видов разрешенного использования осуществляются с использованием специального...
-
Характеристика рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа В Ханты-Мансийском автономном округе рынок недвижимости развивается хорошо....
-
Дипломный проект на тему "Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов"...
-
Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе, как и в большинстве регионов России является рынок жилой...
-
Регулирование земельных отношений, проведение анализа и оценки стоимости недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее...
-
Объекты оценки относятся к рынку нежилой недвижимости, сегменту земельных участков, предназначенных для размещения гаражей. Наиболее близким сегментом к...
-
Охрана труда включает в себя систему правовых, социально-экономических, организационно-технических, санитарно-гигиенических, лечебно-профилактических,...
-
Земельные ресурсы - вид природных ресурсов, которые характеризуются территорией, качеством почв, климатом, рельефом и т. д. Земельные ресурсы - это...
-
Город имеет многофункциональное значение, но главным условием его существования является формирование комфортной среды для человека. Это понятие...
-
Рынок земельных участков занятых деятельностью аэропортов, аэровокзалов, аэродромов составляет недвижимость специального назначения. Комплекс гражданской...
-
Экономический земля пашня культура Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в целях установления производительной способности земель...
-
Электроэнергетика является важнейшей отраслью хозяйственного комплекса Ханты-Мансийского автономного округа. Работа электроэнергетических предприятий...
-
Общая характеристика Ханты-Мансийского автономного округа Ханты-Мансийский автономный округ расположен в серединной части России. Он занимает центральную...
-
В результате выполнения работ по создания комплексного геоинформационного проекта для оценки состояния земельных ресурсов на территории города...
-
СХЕМЫ ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ - Зонирование территорий населенных пунктов
Территориальное зонирование. Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании...
-
СУЩНОСТЬ ЗОНИРОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ - Зонирование территорий населенных пунктов
Основным градообразующим фактором и причиной роста городов является развитие промышленности. Особое место в функционировании городов занимает городское...
-
Охрана земли Одним из важнейших требований при образовании землепользовании несельскохозяйственных объектов методами межхозяйственного землеустройства...
-
Введение - Землеустройство в Российской Федерации
Система землеустройства в Российской Федерации устроена таким образом, что все земельные ресурсы имеют федеральный или региональный уровень. Как на...
-
В сельских поселениях (селах, деревнях, станицах, хуторах и т. д.) значительная часть жителей занята на производстве в сельхозпредприятиях, на территории...
-
Оценка земли - Бонитировка почв
Развивая теоретические положения В. В. Докучаева о том, что естественная правоспособность почв есть главнейший фактор ценности земли, академик С. С....
-
Принципы оценки эффективности инвестиционных проектов Несмотря на существенные различия между типами проектов и многообразие условий их реализации,...
-
На данный момент финансовое положение требует от муниципальных образований поиска новых методов и подходов увеличения доходов нашего бюджета, а также...
-
Цены факторов производства устанавливаются на рынках под воздействием спроса и предложения. Особенности ценообразования на факторы производства, в...
-
Земельный Кодекс предусматривает 7 категорий земель: ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - землями сельскохозяйственного назначения признаются земли,...
-
В настоящее время обучение геоинформационным системам являются очень актуальными в связи с их широким использованием в последнее десятилетие в...
-
Состояние и структура земельных ресурсов Все земли Российской Федерации составляют единый государственный земельный фонд. В соответствии с Конституцией...
-
Таблица 2. Индивидуальные оценки диагностической чувствительности и специфичности РПИФ и ПЦР для подтверждения АЧС (WinEpiscope 2.0, Р=0,05) Вид Домашние...
-
Заключение, Список использованных источников - Оценка земель
В результате выполнения данной курсовой работы приобретены навыки по расчету баллов бонитета, определению средневзвешенного балла бонитета, а так же...
-
Определение эффективности вложенных затрат на восстановление нарушенных земель является базовым показателем эколого-экономической оценки мероприятий по...
-
Анализ рынка - Развитие пчеловодства
В настоящее время, в условиях формирования рыночных отношений, очень большое количество пасек оказались низко продуктивными. Их доходы не могут покрыть...
-
Рабочий набор в MapInfo создается в виде отдельного файла с расширением "wor" с помощью команды "Файл - Сохранить рабочий набор". Наименование файла и...
-
Земельные ресурсы представляют особый объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость...
-
15 ноября 2006 года Правительством Российской Федерации принято постановление № 689, утвердившее новое Положение о государственном земельном контроле....
-
Рациональное использование земель как функция управления земельными ресурсами Объективной основой организации и осуществления управления земельными...
-
"Земельные ресурсы характеризуются пространственной ограниченностью. Однако с экономической точки зрения ограниченность земли понятие относительное, -...
-
Введение - Установление санитарно-защитных зон объектов
Землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых...
-
В этой главе нами было произведено образование землепользования несельскохозяйственного объекта - льнокомбинат. Несельскохозяйственный объект - здания,...
-
Границы землепользования крестьянско-фермерского хозяйства "Росток" запроектированы на землях сельскохозяйственного назначения. Земельные угодья --...
-
Составление аргропроизводственных групп почв. - Бонитировка почв
Агропроизводственная группировка почв представляет собой объединение в более крупные группы видов и разновидностей почв, близких по агрономическим...
ВВЕДЕНИЕ - Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов