Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их содержание и характеристика - Анализ рынка земельных участков

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

1) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

Физические характеристики участка;

Данные о взаимосвязи участка с окружением;

4) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

По сопоставимым продажам.

Метод соотнесения (переноса).

Капитализация земельной ренты.

Техника остатка для земли.

Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев).

Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом:

    1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах; 2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подземных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и 'другие.

За единицу сравнения принимаются:

    1) цена за 1 га для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства; 2) цена за 1 м2 В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. д.: 3) цена за 1 фронтальный метр для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости; 4) цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др. 5) цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

    - цена за 1 м2 общей или чистой площади; - цена за 1 м3 - для складов, элеваторов и др.; - цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков.

Среднее значение определяется путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться

Следующим образом:

Цр = Ц" х К, Х К2 Х Кз х... х Кт

Где Цр - рыночная цена; Ц" - нормативная цена земли; К, ... KII, - коэффициенты, при меняемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) Состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений.

Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношения можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Например, по мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%. Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

Где VL _ оценка стоимости земельного участка; NOI - чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; VB - стоимость улучшений; RL _ коэффициент капитализации земли; RB - коэффициент капитализации улучшений.

Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее. .

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим ре капитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения) земельного участка - используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

    1. Определение размеров и количества индивидуальных участков. 2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки). 3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков. 4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

Похожие статьи




Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их содержание и характеристика - Анализ рынка земельных участков

Предыдущая | Следующая