Факторы, влияющие на стоимость земли - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие и специальные данные, влияющие на стоимость земельного участка.

Рыночный спрос. Спрос обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка.

Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения для иных целей может сопровождаться повышением или снижением цен.

Характер предыдущего использования земли. Связан с вышеуказанным фактором.

Зона нахождения участка. В зависимости от зоны стоимость участка может изменяться за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, уровня цен и др.

Права на оцениваемое имущество. Оценщик обязан проверить все данные, относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость, такие как права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы и др.

Физические характеристики земельного участка. К ним относятся: площадь и форма (размеры участка, границы по дороге, реке, ширина, глубина и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками); земельные излишки (если излишки размещены таким образом, что невозможно использовать их в будущем, то это вряд ли окажет влияние на общую стоимость. если излишки можно использовать или они позволяют расширить существующие постройки, то это может существенно повысить стоимость данного земельного участка); топография (информация о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии почвы и физической пригодности земли).

Инженерное обустройство территории. Наличие систем канализации, водо-, тепло-, газо - и электроснабжения, телефонизации, радиофикации; наличие наружного освещения; наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами.

Местоположение земельного участка. Престижность застройки, архитектурно-художественная и эстетическая выразительность территории, развитая торговая сеть, уровень бытового обслуживания и др.; соседство, то есть возможность целевого использования прилегающих участков для стоянок, подъездных путей, коммерческого использования; неудобства - размещение в жилой зоне промышленных сооружений, шумных шоссейных дорог, канализационных колодцев, линий высокого напряжения, и др.

Правовая обоснованность застройки. Правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений строительные и жилищные кодексы, положения о разбивке земли на участки, различные виды налогов, нормативы энергопотребления и др.

Окружающая среда. Необычная роза ветров, повышенная солнечная активность, уровень осадков и связанное с этим ограничения использования земель, повышенная опасность наводнения или затопления, землетрясения, оползней, а также повышенная пожароопасность.

Ресурсное качество земельного участка. Емкость - количество факторов, которые могут быть приложены к участку, эффективность - уровень прибыльности, обеспечивающий сочетание факторов в случае реализации различных проектов (№ 17).

Помимо вышеуказанных факторов существует другая сторона вопроса, которая также важна при оценке земель. Поэтому можно выделить другую группу факторов, влияющих на стоимость земельных участков: экономические, социальные, административные (политические), юридические и физические факторы.

Экономические факторы. Они зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. В число переменных, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, входит уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; ставка процента и т. п. К переменным, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести площадь продаваемых земель, затраты на освоение или производство строительных работ, налоги и т. д. Все эти факторы, особенно те, которые связаны с предложением могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Юридические, административные и политические факторы. Данные факторы могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На спрос также влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт и другие.

Социальные факторы. Данные факторы помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену.

Физические факторы. К физическим факторам относят различные характеристики местоположения и окружающая среда. Эти факторы являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах города или какой-либо территории. При анализе данных факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики земельного участка (размер, топография, конфигурация, другие физические параметры), с другой стороны, - показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно особо важных объектов. Первая группа влияет на стоимость напрямую - так как собственник участка может воспользоваться присущими характеристиками участка, а вторая группа влияет косвенно - то есть насколько близки и доступны те или иные внешние по отношению к данному участку объекты. (№17).

Похожие статьи




Факторы, влияющие на стоимость земли - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Предыдущая | Следующая