Общие положения экономической оценки земель - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Экономическая оценка земли как недвижимости является одним из самых важных вопросов в период становления и развития рынка недвижимости, а также рынка земли. Экономическая оценка земельной собственности имеет огромное значение для решения вопросов в области налогообложения территории населенных пунктов, среди которых особое место занимают города, с целью социально-справедливого внесения платы за землю.

Согласно ст. 1. Закона РСФСР от 11 октября 1991 года № 1738-1 формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (№2). Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РСФСР, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

Одной из важнейших составных частей Государственного Земельного Кадастра являются земельно-оценочные работы для земель всех категорий и форм собственности по единой методике с выходом на стоимостные показатели земли. При этом центр тяжести земельного кадастра, в условиях рыночных отношений должен быть перенесен с производственных функций на правовое и информационное обеспечение. Учетная составляющая земельного кадастра - земельный участок - должна развиваться таким образом, чтобы количественные и качественные характеристики были дополнены сведениями:

О землях, используемых нерационально;

О землях, загрязненных радиоактивными, различными отравляющими веществами.

При оценке земель всесторонне должны учитываться местоположение участка, экологические, технологические, градостроительные и иные свойства земли.

Создание кадастра городских земель обусловлено значением пространственного базиса для размещения всего комплекса городского строительства, ограниченностью территории по площади, пригодностью в ее освоении и взаимосвязью с другими объектами природно-техногенного комплекса. При разработке кадастра городских земель в конкретных условиях необходимо учитывать и закладывать в основу существующую систему учета городских земель, использовать все ее положительные стороны. Использование земель в городском строительстве требует особой специфической оценки земель, отличной от оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Главное отличие в том, что при оценке городских земель необходимо учитывать не только естественное плодородие почв, но и другие критерии ценности территории: местоположение земельного участка в городе, степень и характер использования участков, экологические, экономические, инженерно-строительные характеристики и другие критерии.

В связи с развитием рыночных отношений городское землепользование и иные объекты недвижимости городов включены в область товарно-денежных отношений. Стоимостная оценка городских земель способствует рациональному использованию городских земель, целей налогообложения, выбору и обоснованию наиболее эффективного варианта капитальных вложений в городское строительство.

Важнейшая роль контроля за формированием рынка недвижимости на территории города принадлежит системам регистрации и оценки земли и другой недвижимости.

Потребность в оценке стоимости земли возникает в случаях, среди которых можно выделить следующие:

Купля-продажа, мена, аренда земельных участков.

Цели освоения и развития (застройка, модернизация, реконструкция).

Инвестирование (долгосрочное вложение капитала в освоение земли, проекты, программы и другие цели).

Ипотечное кредитование (оценка земли для использования ее в качестве обеспечения кредитных обязательств).

Страхование (оценка факторов разрушающего воздействия с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости земли - пожары, подтопление, экологическое загрязнение).

Налогообложение (расчет величины поимущественного налога).

Конфискация (в данном случае обе стороны процесса конфискации должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоров или предоставления в суд ). Оценка земли происходит, как правило в условиях ограниченного периода времени для продажи.

Оценка бизнеса (оценка земельного участка, находящегося в составе имущественного комплекса).

Акционирование (данный процесс следует рассматривать как продажу земельного участка акционером).

Слияние, раздел имущества, частью которого является оцениваемый земельный участок.

Внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемого или реорганизуемого предприятия.

Внесение права землепользования в уставный капитал предприятия.

Другие цели, не противоречащие действующим законодательствам и нормативным требованиям.

Главная задача, которую приходится решать в процессе оценки недвижимости - это определение рыночной стоимости разнообразных объектов недвижимости. Принимая во внимание, что термин "стоимость" имеет много различных толкований, необходимо уточнить его смысл применительно к оценке земельной и иной недвижимости.

Под "рыночной стоимостью" понимается наиболее вероятная цена, по которой имеющий полную информацию о стоимости имущества продавец и необязанный его продавать, а покупатель, имеющий полную о степени имущества и необязанный его покупать, согласен был бы его купить. Цена - реально исторический факт, устанавливающий сумму денежных средств, уплаченных конкретным покупателем за конкретный объект недвижимости при конкретных условиях сделки. Поэтому реальная величина (цена) сделки часто не совпадает со справедливой рыночной стоимостью. Иногда рыночную стоимость принято называть "стоимостью в обмене".

Помимо данных понятий существует термин "стоимость в пользовании", которая отражает стоимость или ценность недвижимости для конкретного пользователя или групп пользователей, которые могут и не иметь намерений выставить объект недвижимости на рынок. Таким образом, стоимость в пользовании определяется как стоимость экономического товара для его владельца - потребителя и основана на индивидуальной эффективности его использования (в форме фонда, полезности, удобств и т. п.).

Точная оценка земли является моментом эффективного налогообложения. Она вносит свой вклад в правильность оценки стоимости освоенных земельных участков и гарантирует, что каждый собственник внесет свою долю налогов. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и частном секторе.

Как и стоимость других товаров, рыночная стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущих доходов. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность. установление коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельной недвижимости.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по предоставлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения могут устанавливать по оценочным зонам на территории субъекта РФ повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75 процентов уровня рыночных цен на земельные участки конкретного целевого назначения.

Процесс оценки представляет собой сбор и аналитическое исследование данных по объекту оценки и экономической ситуации на конкретном рынке с целью формирования заключения об оценочной стоимости объекта оценки. Процесс оценки состоит из этапов:

Подача заявки и конкретизация задачи по оценке.

Заключение договора между заказчиком и организацией, проводящей земельно-оценочные работы.

Сбор и анализ информации.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка.

Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

Оформление отчета о результатах оценки стоимости земли.

Результаты земельно-оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен на конкурсах и аукционах, инвестировании, аренде, ипотечном кредитовании и других случаях.

Похожие статьи




Общие положения экономической оценки земель - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Предыдущая | Следующая