НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ - Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

Регулирование земельных отношений, проведение анализа и оценки стоимости недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуации - служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного принятия решений на этом основании.

К нормативно-правовой базе, регулирующей земельные отношения, относятся следующие документы федерального уровня:

- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г №51- ФЗ и другие гражданские законы направлены на придание рынку современного, цивилизованного характера. Это находит свое выражение в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанный на основе отечественного и мирового опыта, данных современной коммерческой деятельности, международных документов, упорядочивает отношения рынка, содержит отработанное юридическое регулирование многообразных и сложных рыночных отношений, имущественных и личных неимущественных прав граждан, других субъектов.

В соответствие со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности земельный участок. Организация в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Включают земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором[2].

- Конституция Российской Федерации, принятая 12.12.1993 года, Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 г. № 136) от 30.06.2006 года № 93 - ФЗ. Данный кодекс регулирует всю совокупность земельных отношений в стране, детально развивает положения Конституции Российской Федерации; включает в себя разделы, посвященные правам на землю, оборота способности земельных участков и порядка их приватизации. Также в нем установлены основные принципы земельного законодательства. В соответствие со статьей 27 Земельного кодекса РФ, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

    1) государственными природными заповедниками и национальными парками; 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами, деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки:

    1) в пределах особо охраняемых природных территорий; 2) из состава земель лесного фонда; 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; 6) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; 7) предоставленные для нужд связи; 8) занятые объектами космической инфраструктуры; 9) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 10) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 11)загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; 12) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; 13) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

С введением в действие кодекса начато реформирование земельных отношений на территории Ханты-Мансийского автономного округа, в том числе мероприятия по разграничению собственности на землю между Российской Федерацией, автономным округом и муниципальными образованиями, переход на систему земельных платежей, основанную на рентной стоимости земли, определение статуса родовых угодий и пр. После ликвидации государственной монополии на землю и перехода к многообразию форм земельной собственности особую актуальность приобрела проблема эффективного использования земельных ресурсов в интересах автономного округа и его жителей [3, 4].

- Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [6].

- Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее - кадастровые отношения).

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе [8].

Похожие статьи




НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ - Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

Предыдущая | Следующая