Оформление земельного участка под самовольной постройкой - Самовольно занятые земли на примере города Улан-Удэ 2015 года работа

Оформить земельный участок под самовольной постройкой довольно сложно. Можно назвать два способа.

Первый способ предполагает наличие у лица, осуществившего самовольную постройку, документов о предоставлении ему земельного участка, на котором велось строительство, на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. Существуют старые документы, из которых сложно понять, на каком именно праве предоставлялся земельный участок. Такие документы тоже являются основанием для признания права собственности на земельный участок. Здесь речь идет как раз о "дачной амнистии". Как уже говорилось, "дачная амнистия" -- это изменения, внесенные в ряд законодательных актов, направленные на упрощение процедуры по оформлению физическими лицами их прав на некоторые виды строений и земельные участки. Данные изменения были внесены Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее -- Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ), вступившим в силу 1 сентября 2006 г.

Именно этот закон "отобрал" у судов львиную часть работы по рассмотрению исков и заявлений о признании фактов, имеющих юридическое значение, связанных с признанием прав граждан на земельные участки и самовольные постройки. Во-первых, это касается случаев, когда у гражданина имеются документы на земельный участок, из которых невозможно определить, на каком именно праве предоставлен земельный участок. До вступления в силу вышеуказанного Закона наличие такого "неопределенного" документа требовало обращения в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, поскольку орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ныне Федеральная регистрационная служба), в регистрации на основании такого документа отказывал. Теперь же регистрация права собственности на земельный участок может производиться на основании документа о предоставлении земельного участка гражданину, даже если вид права по документу установить невозможно (ст. 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), с приложением кадастрового паспорта земельного участка. Также теперь не требуется обращение в суд, если гражданин построил жилой дом, гараж, садовый участок или хозяйственное строение на земельном участке, на который

У него имеются документы.

При оформлении жилого дома будут необходимы документы на землю, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (либо разрешение на строительство, если индивидуальный жилой дом является объектом незавершенного строительства), и кадастровый паспорт на сам дом. Если жилой дом более трех этажей, то тут уже требуется разрешение на строительство [25].

Однако до 1 марта 2015 г. получение данного разрешения не требуется и кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта. Кроме того, обязательным условием является совпадение разрешенного использования земельного участка с его фактическим использованием. Так, жилой дом можно построить лишь на земельном участке с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства" либо "занимаемый жилым домом" в том случае, когда новый дом строится на месте старого. На иные постройки, кроме документов на землю, необходимо предъявить в регистрирующий орган заполненную в двух экземплярах декларацию на объект недвижимости. Бланк декларации утвержден Приказом Минэкономразвития России от 15 августа 2006 г. № 232. Его можно найти в справочных правовых системах, в Интернете, а также в органах регистрации.

Как уже говорилось, декларация не заполняется на жилые дома, а только на постройки, на которые в соответствии с ГрК РФ не требуется разрешение на строительство по общему правилу, т. е. независимо от того, кем, физическим или юридическим лицом, и каково назначение земельного участка [24]. Бланк декларации содержит пять видов объектов недвижимости: жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке; хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования); индивидуальный гараж. Вместе с тем решением Верховного Суда РФ от 22 мая 2009 г. № ГКПИ09-484 декларация об объекте недвижимого имущества была признана частично недействующей в части абзаца четвертого пункта 2, где как раз указан такой вид объекта, как жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, поскольку данное положение нарушает права граждан на регистрацию по месту жительства. При этом суд ссылается на Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан. Признан не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов. Однако в сам текст декларации изменения так и не были внесены до сих пор.

Термин "амнистия" характеризуется такой особенностью, как временность, т. е. упрощенный порядок для отдельных видов недвижимого имущества будет действовать только до определенной законом даты. Также для амнистии характерно, что под ее действие подпадает какая-то категория правоотношений (налоговая амнистия) либо категория граждан (например, осужденные к отбыванию наказания на срок не более двух лет, при соответствующей уголовной амнистии).

Первоначально дата окончания "дачной амнистии" была установлена 1 января 2010 г. Данная дата распространяется далеко не на все объекты недвижимости, подпадающие под "дачную амнистию". Суть амнистии для недвижимости состоит в том, что изменения, внесенные в ГрК РФ и ЗК РФ, на какое-то время устранили необходимость в получении таких документов, как разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (для зданий, строений, сооружений), а также актов органов государственной власти или местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться земельными участками, о переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения в собственность. Действие "дачной амнистии" продлено до 1 марта 2015 г, затем до 2020 года.

Необходимо заострить внимание, что "дачная амнистия" распространяется далеко не на все земельные участки и строения. Существуют ограничения и по субъектному составу.

Изменения, вносимые Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ, распространяются только на физических лиц. Если физическое лицо хочет оформить земельный участок и (или) самовольные строения на нем для коммерческих целей, то эти объекты и это лицо (индивидуальный предприниматель) под действие "дачной амнистии" не подпадают.

Под "дачную амнистию" подпадают только те земельные участки, которые предоставляются для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства. К зданиям, строениям, сооружениям, которые можно оформить в упрощенном порядке, относятся те, которые построены на вышеуказанных участках в соответствии с их разрешенным использованием. Как правило, это жилые дома, садовые домики, гаражи, различные хозяйственные строения (бани, летние кухни, сараи) [22].

Необходимо также обратить внимание, что в упрощенном порядке можно оформить не все гаражи. Гаражи, подпадающие под действие "дачной амнистии", -- это отдельно стоящие здания, построенные гражданами или гражданином на земельном участке, предназначенном для личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства. Если же речь идет о боксовых гаражах, которые строят гаражно-строительные кооперативы, то упрощенный порядок не может применяться, поскольку это уже не индивидуальное строительство, а коллективное. Члены ГСК приобретают право собственности на гараж с момента полной выплаты пая. Государственная регистрация права собственности гаражей как нежилых помещений происходит на основании справки, выдаваемой председателем ГСК, о полной выплате пая с приложением кадастрового паспорта.

Оформление земельного участка в собственность в упрощенном порядке на основании документов на постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо документов, по которым невозможно установить конкретный вид права, возможно только в случае, если данные земельные участки были предоставлены такими документами до введения в действие ЗК РФ 30 октября 2001 г.

Документами, на основании которых регистрирующий орган может провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, являются:

    - акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания; - акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания; - выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства; - другой документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок[26].

Кроме того, основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок могут служить:

    - документы, перечисленные выше, которые устанавливают право гражданина -- любого прежнего собственника здания, строения, сооружения, находящихся на данном земельном участке; -свидетельство на наследство либо иной документ, удостоверяющий право собственности гражданина на здание, строение, сооружение, которые расположены на данном земельном участке.

Вместе с тем далеко не всякий документ, в котором идет речь о земельном участке, может являться основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. В документе обязательно должна содержаться информация о том, что земельный участок такой-то площадью, расположенный по такому-то адресу, предоставляется такому-то гражданину.

Кроме перечисленных документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности, в регистрирующий орган должен быть представлен кадастровый паспорт земельного участка.

Как уже отмечалось, ст. 222 ГК РФ говорит о возможности признания права собственности на самовольную постройку при наличии только следующих видов прав на земельные участки: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование. Данное положение противоречит ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой основанием для государственной регистрации права собственности на самовольное строение является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен самовольный объект. Таким образом, земельный участок может принадлежать заявителю на любом установленном законом праве, в том числе и на праве аренде, о чем не говорится в ст. 222 ГК РФ. Поскольку нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются специальными по отношению к нормам ГК РФ, то применять следует именно их.

Как уже говорилось, упрощенный порядок предусмотрен только для физических лиц. Юридические лица находятся гораздо в более затруднительном положении как в случае оформления самовольной постройки, так и в случае приобретения земельного участка под ней.

Второй способ приобретения права на земельный участок под самовольной постройкой -- приобретательская давность.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Для признания права собственности в силу приобретательской давности необходимо обращаться в суд и доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения объектом недвижимого имущества.

Второй способ -- через суд. Разница заключается лишь в том, что второй способ предполагает обращение заинтересованного лица в суд с заявлением о признании факта, имеющего юридическое значение. Третий способ предполагает обращение в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, когда органы государственной власти или местного самоуправления отказывают гражданину или юридическому лицу в предоставлении земельного участка либо когда орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, отказывает в регистрации права собственности или сделки с земельным участком.

Особенность искового производства заключается в том, что истец обязан доказать факт нарушения его законных прав и интересов. Применительно к рассматриваемой ситуации, истец должен представить в суд доказательства того, что уполномоченные органы не предоставляют ему земельный участок, отказывают в регистрации на земельный участок и строение на нем. Для этого предоставляются соответствующие документы -- уведомления об отказе.

Кроме вышеуказанных документов, к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку можно приложить следующие:

- документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости (кадастровый паспорт объекта недвижимости или справка, выданная органом технической инвентаризации (БТИ), договоры подряда, сметы, документы, подтверждающие покупку стройматериалов);

    - документы, подтверждающие, что данный объект не принадлежит никакому другому лицу (выписка из Единого государственного реестра объектов недвижимого имущества, справка из органов технической инвентаризации недвижимого имущества); - документы, подтверждающие соответствие объекта недвижимости санитарно-эпидемиологическим, пожарным, техническим, экологическим нормам;

- документы, подтверждающие, что самовольная постройка не затрагивает права и интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков, но лучше, естественно, их личное присутствие на заседании суда в качестве свидетелей) и другие документы.

Возможность оформления права собственности на земельные участки

И получили порядка тысячи граждан, что значительно пополнит

Консолидированный бюджет г. Улан-Удэ.

Похожие статьи




Оформление земельного участка под самовольной постройкой - Самовольно занятые земли на примере города Улан-Удэ 2015 года работа

Предыдущая | Следующая