Кондоминимум и объект в составе кондоминммума - Недвижимость и земля

Особого рассмотрения требует такой объект недвижимости как кондоминиум. Этот термин появился в законе "О товариществах собственников жилья". Новый Жилищный кодекс отменил действие этого закона, упразднил и термин. Если внимательно вчитаться в определение, данное законом "О товариществе собственников жилья", становится очевидным: таковым объектом является каждый многоквартирный жилой дом с момента ввода его в эксплуатацию. И не имеет значения, имеется ли в нем хотя бы одна приватизированная квартира. Кондоминиумом является единый объект, в состав которого входят некоторое число изолированных друг от друга помещений, предназначенных для пользования отдельными, не связанными друг с другом субъектами права - аренды, собственности, найма. Однако определение закона указывает на обязательное наличие среди них не менее 2-х собственников. Но было бы достаточно и 2-х арендаторов или нанимателей, тем более, что каждая, даже не приватизированная квартира имеет своего собственника, например, Государство. С момента начала приватизации, то есть после вступления в силу закона "О приватизации жилищного фонда", за каждым нанимателем жилого помещения закрепляется право в любой момент стать собственником своего жилища, то есть он становится обладателем права, которое может активировать в будущем. Аналогичные права почти синхронно появились и у большинства владельцев нежилых помещений. Многоквартирный дом перестает быть объектом единого права. Государство как собственник разбивается на несколько (по числу квартир) отдельных собственников. Сколько в доме квартир и нежилых помещений, столько у него и собственников, пусть даже все они одно и то же - государство. Но до вступления в силу закона о приватизации, многоквартирный дом демонстрировал все признаки кондоминиума - каждое жилое и нежилое помещение находилось в исключительном пользовании своего владельца, было объектом отдельного права, а всем остальным домом в целом, они (наниматели, арендаторы и пр.) пользовались сообща. Но, если до закона "О приватизации государство", пользуясь правом единоличного собственника, имело право, не спрашивая никого, надстроить дом, превратить чердак в мансарду, подвал в новое встроенное помещение, то с момента вступления в силу закона каждое такое действие является уже нарушением вещных прав как собственников приватизированного жилья, так и нанимателей, поскольку такое действие наносит ущерб как уже состоявшимся правам собственников жилья на их общее имущество, так и потенциальным будущим правам нанимателей.

Полезно знать, что в международном понимании термина "кондоминиум" это не объект недвижимости, не совокупность объектов недвижимости, не собственник и не совокупность собственников объектов недвижимости.

Кондоминиум - правоотношения, возникающие между собственниками объектов недвижимой собственности, когда эти объекты не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов материальной собственности, поскольку являются лишь составными частями некоего целого.

В России этот термин отнесли не на правоотношения, а на объект правоотношений. Так возникла российская специфика его употребления. Но в просторечии и даже в нормативных актах можно ожидать появление этого термина, обозначающего и домовладение и коллектив собственников квартир, подобно тому, как другой термин, также обозначающий правоотношения - жилищно-строительный кооператив распространился и на коллектив его членов и на само здание, которым этот коллектив владеет.

Квартира в многоквартирном доме, сама по себе, отдельно от дома, от общедомовых систем инженерного обеспечения, от земельного участка не может рассматриваться как объект материальной собственности и, следовательно, как объект полноценного управления, эксплуатации и тем более - развития. Как объект материальной собственности квартира может реализоваться лишь в том случае, если физически существуют стены, перекрытия, крыша, лестница и все прочее, составляющее "общее имущество" собственников таких квартир. То есть квартире, для того чтобы существовать физически, необходимо физическое наличие дома, как дому для его существования в свою очередь необходим земельный участок. Таким образом, естественным с точки зрения природы собственности на такую вещь как квартира, является включение в состав права на квартиру доли в общем имуществе собственников квартир (и нежилых помещений), котором является многоквартирный дом в целом.

Таким образом, вырисовывается конструкция правового состояния многоквартирного дома, состоящая из права исключительной собственности на каждую квартиру (нежилое помещение), и совместно-долевой собственности на ту общую материю, которая, не принадлежа в отдельности ни одной квартире (нежилому помещению), делает каждую квартиру материальным объектом.

Эта конструкция объективна, и только в случае правового и организационного ее оформления возможна полноценная реализация права собственности на квартиру.

Итак, кондоминиум в его российском понимании состоит исключительно из 2-х групп недвижимых субстанций:

    * помещения, предназначенные для исключительного изолированного друг от друга пользования не связанными между собой субъектами права, и * общее имущество, находящееся в общем пользовании этих субъектов.

Сверх этого состав кондоминиума ничего в себя не включает. Названное пользование может быть реализовано через жилищный наем, аренду и собственность.

В мировой практике известен так называемый Арендный Кондоминиум, когда здание находится в собственности одного лица, которое сдает помещения в нем в аренду не менее чем двум арендаторам на условии, что определенную фиксированную часть прав и обязанностей арендодателя принимает на себя организованный коллектив арендаторов. Арендным может быть как Жилищный так и Производственный Кондоминиум.

Очень распространенной является форма Территориального Кондоминиума. Как правило, это форма правоотношений, которая устанавливается между собственниками небольших домовладений, расположенных на компактной территории. Предметом решения общих проблем является инженерно-транспортная и хозяйственная инфраструктура этих поселений, решение экологических проблем и норм поведения (режим использования личного транспорта, содержания скота и домашних животных, правила, направленные на соблюдение тишины и т. д.

Похожие статьи




Кондоминимум и объект в составе кондоминммума - Недвижимость и земля

Предыдущая | Следующая