Расчет стоимости офисного помещения затратным подходом - Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости офисного назначения основными подходами оценки

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Оцениваемое помещение находится на 3 этаже в многоквартирном семиэтажном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного в центре города. Состояние жилой и нежилой недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта таково, что приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию для потенциального инвестора практически напрямую реализоваться не может, а лишь посредством совместных действий всех участников рынка: муниципалитета г. Белгорода, застройщика и покупателей подобных помещений. В силу этого напрямую оценить затраты на приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию, не представляется возможным. Очевидно, что данная процедура в конечном итоге реализуется посредством рынка продаж и предложений подобных помещений.

При проведении расчета, не представляется возможным получить официальную смету затрат на покупку участка и строительство на нем здания, частью которого является объект оценки, а затраты, реально понесенные застройщиком, не позволяют оценить реальную стоимость предмета залога с точки зрения его сегодняшней рыночной цены.

Кроме того, расчет по "типовым" сметам, СНИПам, различным сборникам и т. п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, с определением совокупного износа здания в целом и "вычленение" стоимости единицы площади помещений может привести к большой погрешности при вычислениях.

Таким образом, по приведенным выше причинам затратный подход при определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения нами не применялся.

Похожие статьи




Расчет стоимости офисного помещения затратным подходом - Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости офисного назначения основными подходами оценки

Предыдущая | Следующая