Теоретические основы оценки стоимости недвижимости, Недвижимость как объект оценки. Принципы оценки недвижимости - Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости офисного назначения основными подходами оценки
Недвижимость как объект оценки. Принципы оценки недвижимости
Понятие "недвижимое имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах" для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади) [23, c.16].
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии со ст. 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.
Все объекты недвижимости можно разделить на три большие группы:
- --земля; --жилая недвижимость; --недвижимость для коммерческих целей. Под коммерческой недвижимостью понимается любая недвижимость, способная приносить доход [48, c.7].
На стоимость зданий и помещений влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и многие другие.
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. Принципы основаны на наблюдении за поведением людей при сделках с недвижимостью. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
- 1)принципы, основанные на представлениях потенциального собственника; 2)принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости; 3)принципы, обусловленные действием рыночной среды; 4)принцип лучшего и наиболее эффективного использования [36, с.17].
Первая группа включает в себя следующие принципы: полезность, замещение и ожидание. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику.
Полезность -- это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Этот принцип означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость [42, с.10].
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, то есть стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
Вторая группа принципов обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, предельной продуктивности.
Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. Включение дополнительных активов в объект оценки эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.
Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов [36, с.20-21].
Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.
Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта, то есть по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и предельных издержек, поэтому и называется принципом предельной производительности [48, с.26].
Третья группа принципов, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие внешним условиям, изменение внешней среды, а также принцип изменчивости.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
Принцип конкуренции основан на том, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию [24, с.656-659].
Принцип соответствия состоит в том, максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле. Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне.
Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта [36, с.24-25].
Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.
Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
- --экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги; --политические: состояние и тенденции изменения законодательства; --социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня; --административные: ставки налогов и зональные ограничения; --экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
Принцип изменчивости основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:
- 1) рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города; 2) стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков; 3) упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства; 4) обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т. п.
Ведущим принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ), который означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
- --физически осуществимо; --является законодательно разрешенным; --финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала; --обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.
Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция.
Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.
В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку [48, с.21-22].
Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
Таким образом, эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения продаж и затратный.
Похожие статьи
-
Коммерческий недвижимость стоимость рыночный Недвижимость служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм...
-
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда...
-
Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, согласно которому все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При...
-
В практике оценки существует три подхода к оценке коммерческой недвижимости: --затратный подход; --сравнительный подход; --доходный подход [26, c.56]. К...
-
Машины, оборудование и транспортные средства как объекты оценки. Факторы и принципы, влияющие на формирование стоимости Машины, оборудование,...
-
Расчет стоимости объекта сравнительным подходом продаж производился путем внесения корректировок к ценам предложения или продажи объектов-аналогов на...
-
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ - Оценка объекта недвижимости
Оценка стоимости недвижимости по настоящему подходу основана на следующем принципе: стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью...
-
Характеристика объекта оценки и внешних факторов, влияющих на его стоимость Оцениваемое нежилое помещение находится на 3 этаже в многоквартирном...
-
Актуальность темы исследования. После перехода Российской Федерации к рыночной модели экономики возродились права частной собственности и свобода...
-
Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы: Принципы, основанные на представлениях владельца имущества; Принципы, обусловленные факторами...
-
Подходы к оценке стоимости земельного участка - Оценка стоимости земельного участка
Существует три общепринятых подхода в оценке: Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и...
-
Земельный рынок и его особенности - Оценка стоимости земельного участка
На современном этапе социально-экономических преобразований в Российской Федерации и ее субъектах особое значение приобретают вопросы управления...
-
Методы оценки стоимости земельных участков - Оценка стоимости земельного участка
Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами. Для оценки рыночной стоимости земли применяют...
-
Оценка рыночной стоимости объекта и его доходности осуществляется оценочной компанией ООО "Оценка" на основании договора на оказание услуг. В...
-
Основные подходы и методы, используемые при оценке машин, оборудования и транспортных средств Перечисленные в разделе 1.1. принципы и подходы можно...
-
Приобретаемый инвестором объект недвижимости допускает Альтернативные варианты его использования. В нем могут размещаться, как торговые, так и офисные,...
-
Затратный подход к оценке стоимости предприятия - Методы (подходы) оценки стоимости фирмы (бизнеса)
Оценка бизнес стоимость линия Затратный (имущественный) подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек на его...
-
Понятие и виды оценочной стоимости - Оценка оборудования
Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости. Стоимость - это затраты...
-
Затратный подход к оценке стоимости Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат,...
-
Аспекты кадастровой оценки недвижимости: индустриальный опыт зарубежных стран. Изучение мирового опыта в области оценки недвижимости начинается с...
-
Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке стоимости предприятия и его основные методы оценки Данный метод основан на принципе замещения -...
-
Стоимость предполагаемой продажи объекта рассчитаем при условии, что стоимость в конце периода владения уменьшается. При этом коэффициент капитализации...
-
Предмет оценки Оценка бизнеса является функцией (деятельностью), которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею...
-
Согласование результатов оценки - Определение рыночной стоимости объекта оценки
Проведя необходимые обследования и расчеты, мы определили стоимость помещений общей площадью 85.0м. кв., расположенных по адресу: АР Крым, г....
-
Введение - Оценка стоимости земельного участка
С развитием рынка земельных отношений в России роль экспертной денежной оценки земли постоянно растет, так как без информации о стоимости земли...
-
Основная "конструктивная схема" недвижимой вещи - Недвижимость и земля
Желание построить цивилизованный Институт недвижимости (под которым мы понимаем весь комплекс правоотношений в сфере недвижимости) требует определенности...
-
Анализ местоположения - Определение рыночной стоимости объекта оценки
Симферополь -- административный, экономический, культурный и научный центр Автономной Республики Крым -- расположен на высоте 225--300м. над уровнем моря...
-
Недвижимость и земля - Недвижимость и земля
Нередко в специальной мировой литературе, недвижимость обозначается термином "LAND", что приводит в заблуждение переводчиков, привыкших переводить это...
-
Основные этапы применения метода - Оценка стоимости фирмы
При использовании подхода капитализации оценщик должен выполнить следующие шаги[8]: Шаг 1. Получить (или подготовить) финансовый отчет за...
-
Затратный подход реализуется в следующих практических методах: Расчета по цене однородного объекта; Поагрегатного (поэлементного) расчета; Расчета по...
-
Введение - Особенности оценки машин и оборудования затратным подходом
В последние несколько лет наблюдалось стремительное становление и развитие оценочной деятельности в Казахстане. От отдельных опытов по оценке в основном...
-
Стоимость здания торгового центра (VB,руб.) определяется по формуле: VB = PV - VL (16) Где VL- стоимость земельного участка, руб. VL = Sз. уч. *Цм2 з....
-
Завершая рассмотрение методов определения таможенной стоимости как базы обложения таможенной пошлиной, НДС и акцизами, обратим внимание на проходящие со...
-
Экономическое содержание метода капитализации Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего...
-
Экономическая сущность и классификация земельных угодий Для экономики любой страны, необходимо эффективное функционирование сельскохозяйственного...
-
Методы оценки стоимости компаний-участниц процессов слияний и поглощений При выборе метода оценки стоимости компании в первую очередь необходимо...
-
Основные подходы к определению интеллектуального капитала В современном обществе интеллектуальный капитал стал основой богатства. Так как именно...
-
Основные производственные фонды оцениваются и учитываются в натурально стоимостном выражении. Единицей бухгалтерского учета основных средств является...
-
Недвижимость в России, Недвижимость в гражданском кодексе - Недвижимость и земля
Недвижимость в гражданском кодексе Понятие "недвижимой вещи", "недвижимого имущества", "недвижимости" изложено в статье 130 Гражданского кодекса: "К...
-
Методология и методы оценки эффективности инвестированных проектов в Российской Федерации независимо от форм собственности определены в Методических...
Теоретические основы оценки стоимости недвижимости, Недвижимость как объект оценки. Принципы оценки недвижимости - Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости офисного назначения основными подходами оценки