Обоснование доходности объекта недвижимости - Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса "Орбита"

Наиболее весомым аргументом при выборе варианта использования объекта является его доходность.

Финансовое обеспечение сделки предполагает, что поток денежных средств от недвижимости будет достаточен по величине и продолжительности, чтобы вернуть вложенный капитал и получить желаемую ставку доходности. При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и началом отдачи от них, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка. Для приобретения нежилого здания и дальнейшего его использования в качестве торгового

Центра инвестор использует собственные и заемные денежные средства.

В качестве заемных средств используется ипотечный кредит, который представляет собой долгосрочный заем с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов.

Ипотечный кредит предоставляется инвестору для приобретения здания торгового центра под его залог в качестве обеспечения обязательства.

Предполагается приобретаемый объект сдавать в аренду для торговых помещений. Ставка арендной платы устанавливается на уровне рыночной величины. Доходы от аренды торгового центра позволят осуществлять платежи по кредиту, а также возмещать расходы, связанные с эксплуатацией объекта. Предстоящие доходы и расходы представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Условия ипотеки и аренды

Показатели

Условные обозначения

Значение показателей

1. Ставка аренды для арендованных площадей, руб./м2 за месяц.

А

300

2. Операционные расходы, %.

ОР

55

3. Срок выдачи ипотечного кредита, лет

N

20

4. Ставка ипотечного кредита, %

Сип

15

5. Коэффицинет покрытия долга,

DSR

0,6

6. Коэффициент ипотечной задолженности,%

M

70

7. Стоимость 1м2 земельного участка, руб.

Ц м2З. уч.

2000

Ипотечный кредит представляется инвестору на 20 лет под 15% годовых под залог производственно-складского комплекса.

Расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, представлены операционными расходами, величина которых составляет 60% от получаемого дохода.

Доходы инвестора формируются за счет арендных платежей, получаемых от сдачи свободных площадей в аренду по ставке 300 руб. за 1м2. Величина привлекаемого заемного капитала составляет 70 % от стоимости объекта.

Расходы, связанные с ипотекой, равны сумме годовых платежей по обслуживанию долга (DS) и зависят от величины кредита, ставки процента по кредиту и коэффициента покрытия долга(DSR).

Похожие статьи




Обоснование доходности объекта недвижимости - Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса "Орбита"

Предыдущая | Следующая