Определение стоимости здания и земельного участка, Характеристика доходности объекта, Расчет коэффициентов доходности - Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса "Орбита"

Стоимость здания торгового центра (VB,руб.) определяется по формуле:

VB = PV - VL (16)

Где VL- стоимость земельного участка, руб.

VL = Sз. уч. *Цм2 з. уч. (17)

Где S з. уч.-площадь земельного участка;

Ц м2 з. уч.- цена одного м2 участка.

Площадь земельного участка определяется в зависимости от площади застройки (S застр) и коэффициента плотности застройки (Кплот. заст.).

Площадь застройки рассчитывается по формуле:

S застр. = Sобщ. /Nэтаж. (18)

Где Sобщ.- общая площадь здания;

Nэтаж.- количество этажей.

    S застр. = 16500/2 = 8250 м2 S з. уч.= S застр.* Кплот. заст (19) S з. уч.= 8250/0,24 = 34375 м2

Стоимость земельного участка составит:

VL = 34375*2 = 68750 тыс. руб.

Стоимость здания торгового центра равна:

VB= 116208-68750 = 47458 тыс. руб.

Характеристика доходности объекта
Расчет коэффициентов доходности

На основе данных отчета о движении денежных средств определяются финансовые коэффициенты, характеризующие эффективность использования арендованных площадей, собственного и заемного капитала, самоокупаемость инвестиций и операционных расходов.

Коэффициент улучшений (КУл) показывает долю улучшений в общей цены объекта недвижимости:

КУл =Vb/PV (20)

КУл = 47458/116208 = 0,41

Чем больше коэффициент улучшений, тем больше стоимость улучшений, значит износ здания не значительный, следовательно, оно построено недавно и играет значительную роль в стоимости имущества. Определение коэффициента недоиспользования (КНед) осуществляется по формуле:

КНед = УНед / ПВД (21)

КНед = 11286/59400 = 0,19

Коэффициент показывает, какой процент площади недоиспользован.

Определение коэффициента загрузки (КЗагр) осуществляется по формуле:

КЗагр = 1 - КНед (22)

КЗагр = 1-0,19 = 0,81

Коэффициент загрузки показывают, насколько загружен объект. В данном случае коэффициент недоиспользования 19%, а загрузки 81%, то есть небольшая часть не используется, что положительно сказывается на доходности объекта.

Можно попытаться увеличить загрузку, следствием этого станет увеличение прибыли или увеличение его стоимости.

Определение коэффициента самоокупаемости (КСаок) осуществляется по формуле:

КСаок = (ОР + DS)/ПВД (23)

КСаок = (26463+12991)/59400 = 0,66

Коэффициент самоокупаемости означает минимальный уровень загрузки, необходимый для покрытия всех расходов.

В данном случае он равен 66%, то есть расходы, которые несет собственник на операционные расходы и обслуживание долга, очень высоки, и это является явным недостатком.

Определение коэффициента операционных расходов (КОпер) осуществляется по формуле:

КОпер = ОР/ПВД (24)

КОпер = 26463/59400 = 0,44

Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу. В данном случае он равен 44%.

Определение коэффициента покрытия долга (КПок. долга) осуществляется по формуле:

КПок. долга = ЧОД / DS (25)

КПок. долга = 21651/12991 = 1,66

Коэффициент дает информацию о величине превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга. В данном случае он равен 166%, то есть доходы превышают расходы по обслуживанию долга.

Определение мультипликатора валовых рентных платежей (ВРМ) осуществляется по формуле:

ВРМ = PV/ПВД (26)

ВРМ = 116208/59400 = 1,95

Показывает отношение имущественного комплекса к валовому рентному доходу.

Определение общего коэффициента рентабельности (RO, %) осуществляется по формуле:

RO = ЧОД/PV (27)

RO = 21651/116208 = 0,18

Чем выше коэффициент рентабельности, тем выше доходность недвижимости. Общий коэффициент рентабельности равен 18%. Это небольшой показатель. Следовательно, собственник получает низкий доход.

Определение коэффициента дивидендов (RE) осуществляется по формуле:

RE = (ЧОД - DS)/ VE (28)

RE = (21651-12991)/34862 = 0,24

Характеризует доходность собственных средств.

Похожие статьи




Определение стоимости здания и земельного участка, Характеристика доходности объекта, Расчет коэффициентов доходности - Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса "Орбита"

Предыдущая | Следующая