Определение стоимости здания и земельного участка, Характеристика доходности объекта, Расчет коэффициентов доходности - Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса "Орбита"
Стоимость здания торгового центра (VB,руб.) определяется по формуле:
VB = PV - VL (16)
Где VL- стоимость земельного участка, руб.
VL = Sз. уч. *Цм2 з. уч. (17)
Где S з. уч.-площадь земельного участка;
Ц м2 з. уч.- цена одного м2 участка.
Площадь земельного участка определяется в зависимости от площади застройки (S застр) и коэффициента плотности застройки (Кплот. заст.).
Площадь застройки рассчитывается по формуле:
S застр. = Sобщ. /Nэтаж. (18)
Где Sобщ.- общая площадь здания;
Nэтаж.- количество этажей.
- S застр. = 16500/2 = 8250 м2 S з. уч.= S застр.* Кплот. заст (19) S з. уч.= 8250/0,24 = 34375 м2
Стоимость земельного участка составит:
VL = 34375*2 = 68750 тыс. руб.
Стоимость здания торгового центра равна:
VB= 116208-68750 = 47458 тыс. руб.
Характеристика доходности объекта
Расчет коэффициентов доходности
На основе данных отчета о движении денежных средств определяются финансовые коэффициенты, характеризующие эффективность использования арендованных площадей, собственного и заемного капитала, самоокупаемость инвестиций и операционных расходов.
Коэффициент улучшений (КУл) показывает долю улучшений в общей цены объекта недвижимости:
КУл =Vb/PV (20)
КУл = 47458/116208 = 0,41
Чем больше коэффициент улучшений, тем больше стоимость улучшений, значит износ здания не значительный, следовательно, оно построено недавно и играет значительную роль в стоимости имущества. Определение коэффициента недоиспользования (КНед) осуществляется по формуле:
КНед = УНед / ПВД (21)
КНед = 11286/59400 = 0,19
Коэффициент показывает, какой процент площади недоиспользован.
Определение коэффициента загрузки (КЗагр) осуществляется по формуле:
КЗагр = 1 - КНед (22)
КЗагр = 1-0,19 = 0,81
Коэффициент загрузки показывают, насколько загружен объект. В данном случае коэффициент недоиспользования 19%, а загрузки 81%, то есть небольшая часть не используется, что положительно сказывается на доходности объекта.
Можно попытаться увеличить загрузку, следствием этого станет увеличение прибыли или увеличение его стоимости.
Определение коэффициента самоокупаемости (КСаок) осуществляется по формуле:
КСаок = (ОР + DS)/ПВД (23)
КСаок = (26463+12991)/59400 = 0,66
Коэффициент самоокупаемости означает минимальный уровень загрузки, необходимый для покрытия всех расходов.
В данном случае он равен 66%, то есть расходы, которые несет собственник на операционные расходы и обслуживание долга, очень высоки, и это является явным недостатком.
Определение коэффициента операционных расходов (КОпер) осуществляется по формуле:
КОпер = ОР/ПВД (24)
КОпер = 26463/59400 = 0,44
Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу. В данном случае он равен 44%.
Определение коэффициента покрытия долга (КПок. долга) осуществляется по формуле:
КПок. долга = ЧОД / DS (25)
КПок. долга = 21651/12991 = 1,66
Коэффициент дает информацию о величине превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга. В данном случае он равен 166%, то есть доходы превышают расходы по обслуживанию долга.
Определение мультипликатора валовых рентных платежей (ВРМ) осуществляется по формуле:
ВРМ = PV/ПВД (26)
ВРМ = 116208/59400 = 1,95
Показывает отношение имущественного комплекса к валовому рентному доходу.
Определение общего коэффициента рентабельности (RO, %) осуществляется по формуле:
RO = ЧОД/PV (27)
RO = 21651/116208 = 0,18
Чем выше коэффициент рентабельности, тем выше доходность недвижимости. Общий коэффициент рентабельности равен 18%. Это небольшой показатель. Следовательно, собственник получает низкий доход.
Определение коэффициента дивидендов (RE) осуществляется по формуле:
RE = (ЧОД - DS)/ VE (28)
RE = (21651-12991)/34862 = 0,24
Характеризует доходность собственных средств.
Похожие статьи
-
Стоимость предполагаемой продажи объекта рассчитаем при условии, что стоимость в конце периода владения уменьшается. При этом коэффициент капитализации...
-
Для расчета эффективности использования собственного капитала необходимо рассчитать коэффициент капитализации дохода от собственных инвестиций. Для этого...
-
Наиболее весомым аргументом при выборе варианта использования объекта является его доходность. Финансовое обеспечение сделки предполагает, что поток...
-
Инвестирование в недвижимость, как правило, требует привлечения заемного капитала. Для определения эффективности привлечения заемного капитала...
-
Введение - Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса "Орбита"
Финансирование недвижимость доходность В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими,...
-
Приобретаемый инвестором объект недвижимости допускает Альтернативные варианты его использования. В нем могут размещаться, как торговые, так и офисные,...
-
Оценка рыночной стоимости объекта и его доходности осуществляется оценочной компанией ООО "Оценка" на основании договора на оказание услуг. В...
-
К коммерческой недвижимости относят офисные центры, торговые центры, складские комплексы и объекты стрит-ритейла. Чтобы определить уровень цен на объекты...
-
Величина инвестиций, необходимых для приобретения торгового центра формируются из собственного и заемного капитала. В качестве заемного капитала...
-
Участники процесса финансирования недвижимости В курсовой работе производиться оценка кредитуемой коммерческой недвижимости, приобретаемой с целью...
-
Расчет стоимости здания производится исходя из общей площади, занимаемой участком, и стоимости 1 кв. м. площади. Подставив значения стоимости здания и...
-
Инструменты ипотечного кредитования. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочный займ с обязательством его возврата, обозначенный договором срок, с...
-
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ - Оценка объекта недвижимости
Оценка стоимости недвижимости по настоящему подходу основана на следующем принципе: стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью...
-
Недвижимость как объект оценки. Принципы оценки недвижимости Понятие "недвижимое имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в...
-
Подходы к оценке стоимости земельного участка - Оценка стоимости земельного участка
Существует три общепринятых подхода в оценке: Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и...
-
Согласование результатов оценки - Определение рыночной стоимости объекта оценки
Проведя необходимые обследования и расчеты, мы определили стоимость помещений общей площадью 85.0м. кв., расположенных по адресу: АР Крым, г....
-
Характеристика объекта оценки и внешних факторов, влияющих на его стоимость Оцениваемое нежилое помещение находится на 3 этаже в многоквартирном...
-
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда...
-
Методы оценки стоимости земельных участков - Оценка стоимости земельного участка
Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами. Для оценки рыночной стоимости земли применяют...
-
Земельный рынок и его особенности - Оценка стоимости земельного участка
На современном этапе социально-экономических преобразований в Российской Федерации и ее субъектах особое значение приобретают вопросы управления...
-
Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, согласно которому все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При...
-
Расчет стоимости объекта сравнительным подходом продаж производился путем внесения корректировок к ценам предложения или продажи объектов-аналогов на...
-
Определяем затраты на электроэнергию Где: Цэ - цена одного кВт час энергии на данном предприятии F отд. - площадь отделения, берется из задания по...
-
Введение - Оценка стоимости земельного участка
С развитием рынка земельных отношений в России роль экспертной денежной оценки земли постоянно растет, так как без информации о стоимости земли...
-
Анализ местоположения - Определение рыночной стоимости объекта оценки
Симферополь -- административный, экономический, культурный и научный центр Автономной Республики Крым -- расположен на высоте 225--300м. над уровнем моря...
-
В практике оценки существует три подхода к оценке коммерческой недвижимости: --затратный подход; --сравнительный подход; --доходный подход [26, c.56]. К...
-
Расчет затрат по данной статье производится по формуле (9.16): , (9.16) Где Ноп - процент общепроизводственных расходов (=80-100%). Подставив значения в...
-
Методика анализа использования основных производственных фондов на предприятии Этот анализ проводится в целях изучения динамики общего их объема и...
-
Определение программы работы колесного участка Программа ремонта колесного участка составляет 7500 комплектов в год. Исходя из того, что в вагоне есть...
-
Интенсивность вентиляции характеризуется кратностью воздухообмена, которая рассчитывается по формуле: ; (3.2.3.1) Где К - кратность воздухообмена,...
-
Производственная площадь участка, занимаемая участком серийной сборки, включает непосредственную площадь, занимаемую оборудованием (исходя из его...
-
Введение Труд стоимость производственный В соответствии с требованиями Федерального закона от 28.12.2013 № 426-ФЗ "О специальной оценке условий труда" в...
-
Определение цены единицы продукции Определим себестоимость единицы продукции С==173911руб. Где С - себестоимость единицы продукции, руб.; Зобщ - затраты...
-
Аспекты кадастровой оценки недвижимости: индустриальный опыт зарубежных стран. Изучение мирового опыта в области оценки недвижимости начинается с...
-
Расчет ставки капитализации - Оценка стоимости фирмы
Коэффициент капитализации для компании часто вычисляется на базе ее ставки дисконтирования. Это особенно верно тогда, когда подтверждаются следующие...
-
Коэффициент общего прироста численности населения -- отношение абсолютных величин общего прироста населения за определенный промежуток времени к среднему...
-
Коммерческий недвижимость стоимость рыночный Недвижимость служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм...
-
Расчет стоимости оборудования оформляется в таблице 6.1. Таблица 6.1 - Расчет балансовой стоимости оборудования Вид оборудования Количество Оборудования,...
-
Таблица 1.1 - Исходные данные для курсовой работы Вариант Годовая Программа Выпуска, Разряд работ Трудоемкость работ В % от сварки Шт. Сварки Слесарная...
-
Планирование затрат на предприятии Планирование материальных затрат. Расчет затрат на сырье и материалы производится по формулам: Зс = Нрс - Кед - Цс...
Определение стоимости здания и земельного участка, Характеристика доходности объекта, Расчет коэффициентов доходности - Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса "Орбита"