Методы оценки земли


Методы оценки земли

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости либо какого-то вещного интереса к ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Принципы спроса и предложения объясняют большие различия в стоимости земли, находящейся в черте города и за его пределами.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и индивидуальную (единичных объектов земельной собственности).

Задача №1

Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.

№ аналогов

Цена, руб.

Размер, м2

Физическая

характеристика

Местоположение

Искомый

Х

13500

холмистый

на берегу реки

1

8940

10800

ровный

в центре города

2

6360

10800

холмистый

вверх по реке

3

6900

10800

ровный

вниз по реке

4

8040

13500

холмистый

на другом берегу реки

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке. Таблица 1

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

1) В рассматриваемом примере объекты 4 и 2 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 4 и 2, определяем корректировку на размер:

Кр (разм.) = 8040-6360 = 1680 руб.

2) Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 3 и 2, т. к. они различаются лишь физическими характеристиками:

Кр (ф. к.) = 6900-6360 = 540 руб.

3) Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 3, т. к. они различаются лишь этим показателем:

Кр (м.) = 8940-6900 = 2040 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной цены

Характеристики

Искомый

Объект

Аналоги

1

2

3

4

Цена, руб.

Х

8940

6360

6900

8040

Размер, м2

0

0

0

-1680

Физическая

Характеристика

-540

0

-540

0

Местоположение

-2040

0

0

0

Корректировка, руб.

-2580

0

-540

-1680

Скорректированная цена, руб.

6360

6360

6360

6360

Стоимость искомого объекта, руб.

6360

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 6360 руб.

Задача №2

Определить рыночную стоимость базового стандартного земельного участка.

В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке. Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличаются по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.

Таблица 3

Расчет стоимости по способу базового участка

Участки

Цена продажи, приведенная во времени, руб.

Обзор

Интенсивность дорожного движения

Размер, га

Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб.

Базовый

Х

Стандартный

Низкая

0,25

1

2000,0

Стандартный

Низкая

0,25

2000,0

2

3000,0

Лучший

Низкая

0,25

2550,0

3

2000,0

Ограничен.

Умеренная

0,25

2400,0

4

1600,0

Ограничен.

Высокая

0,25

2080,0

5

3200,0

Стандартный

Умеренная

0,50

2560,0

Рассмотрим объект сравнения №1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене -2000,0

Таблица 4

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №1

Позиции сравнения

Сравниваемый участок, %

Поправки ( +, - ), %

Обзор

_

не требуется

Интенсивность дорожного движения

_

не требуется

Размер, га

_

не требуется

Общая поправка

_

не требуется

Рассмотрим объект сравнения №2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 3000,0

Таблица №5

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №2

Позиции сравнения

Сравниваемый участок, %

Поправки ( +, - ), %

Обзор

На 15% лучше, чем у оцениваемого участка

-15

Интенсивность дорожного движения

_

не требуется

Размер, га

_

не требуется

Общая поправка

-15

3000,0 - 15% = 2550 руб.

Рассмотрим объект сравнения №3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 2000,0 руб.

Таблица №6

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №3

Позиции сравнения

Сравниваемый участок, %

Поправки ( +, - ), %

Обзор

На 15% хуже, чем у оцениваемого участка

+15

Интенсивность дорожного движения

На 5% хуже, чем у оцениваемого участка

+15

Размер, га

_

не требуется

Общая поправка

+20

2000,0 + 20% = 2400,0 руб.

Рассмотрим объект сравнения №4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 1600,0 руб.

Таблица №7

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №4

Позиции сравнения

Сравниваемый участок, %

Поправки ( +, - ), %

Обзор

На 15% хуже, чем у оцениваемого участка

+15

Интенсивность дорожного движения

На 15% хуже, чем у оцениваемого участка

+15

Размер, га

_

не требуется

Общая поправка

_

+30

1600 + 30% = 2080,0 руб.

Рассмотрим объект сравнения №5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 3200,0 руб.

Таблица №8

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №5

Позиции сравнения

Сравниваемый участок, %

Поправки ( +, - ), %

Обзор

не требуется

Интенсивность дорожного движения

На 5% хуже, чем у оцениваемого участка

+5

Размер, га

На 25% хуже, чем у оцениваемого участка

+25

Общая поправка

_

-20
    3200 - 20% = 2560,0 руб. 2000,0 + 2550,0 + 2400,0 + 2080,0 + 2560 = 11590 11590/5= 2318,0 руб.

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл. 3

В рассматриваемом примере среднее значение цены - 2318,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 2400,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 2400,0 руб.

Задача 3

Наименование показателей

    1. Размер участка, га - 3 2. Количество индивидуальных участков, ед. - 6 3. Ставка дисконтирования, % - 11 4. Выручка с одного участка, тыс. руб. - 600 5. Текущая стоимость общих издержек, тыс. руб. - 2380

Общая выручка от продажи всех индивидуальных участников составляет 3600 тыс. руб. (600 тыс. руб. Ч 6 участков).

    6Ч600 = 3600 = 3243,24 тыс. руб. (1+0,11) 1,11

Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит:

3243,24 - 2380 = 863,24 тыс. руб.

Задача №4

Определить рыночную стоимость земельного участка.

Наименование показателя

    1. Чистый доход, тыс. руб. - 60 2. Ставка дохода на инвестиции, % - 11 3. Продолжительность экономической жизни сооружения, лет - 35 4. Стоимость сооружения, тыс. руб. - 420

Таблица №9

Расчетные показатели

Значение, тыс. руб.

1. Чистый доход за первый год

60
    2. Доход от здания: 11% доход на инвестиции + 2,8% возврат инвестиций за 35 лет = 13,8% (0,138Ч420=57,96)

57,96

3. Остаточный доход земли 60-57,96=2,04

2,04

4. Стоимость земли при капитализации дохода по 11%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (2,04 : 0,11 = 18,5)

18,5

5. Общая стоимость объекта (420 + 18,5 = 438,5)

438,5

2,8%-ный возврат инвестиций через 35 лет определен из отношения 100% : 35

Похожие статьи




Методы оценки земли

Предыдущая | Следующая