Состояние рынка жилой недвижимости - Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге
В литературе существует много определений рынка недвижимости и довольно часто под рынком недвижимости понимают рынок оборота прав на недвижимость. Классическим примером этому может послужить определение американских экономистов Дж. Фридманаи Н. Ордуэя, охарактеризовавших рынок недвижимости как "взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости". В то же время российский экономист Г. М. Стерник определяет рынок недвижимости как "сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)"
Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая все жилые дома, специализированные дома (общежития, дома маневренного фонда, жилые служебные помещения, дома системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для поселения вынужденных переселенцев и беженцев, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан), иные жилые помещения в других строениях, пригодные для постоянного проживания.
В составе жилищного фонда не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, гостиницы, казармы, кельи, железнодорожные вагончики и другие строения, а также помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.
Объекты рынка жилой недвижимости поддаются следующей классификации:
Типы объектов: комнаты, квартиры (студии, 1, 2, 3 и более комнат), пентхаусы, коттеджи
Типы домов: панель, монолит-панель, кирпич, кирпич-монолит, старый фонд (с капитальным ремонтом, без капитального ремонта), хрущевки, сталинки, малоэтажная застройка.
Категории объектов: эконом, комфорт, бизнес (элитный)
Что касается субъектов рынка жилой недвижимости, то в общем виде их можно разделить на две большие группы в зависимости от их мотивов:
Покупатели - ими являются как физические лица (граждане РФ, иностранные граждане, домашние хозяйства), так и юридические лица (в т. ч. инвесторы). Мотивами деятельности этих групп на рынке является удовлетворение потребности в жилье, либо улучшение уже существующих жилищных условий, либо инвестирование в объекты жилой недвижимости с целью получить прибыль от продажи или от сдачи в аренду.
Продавцы ? ими также являются как физические, так и юридические лица, только, в отличие от категории "покупатели", ими являются собственники: домашние хозяйства, строительные фирмы. Основным мотивом деятельности этой группы на рынке является получение дохода за счет продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.
Более подробно мотивы всех участников рынка жилой недвижимости можно разделить на следующие виды:
Получение места для жизни (приобретение или аренда),
Извлечение прибыли напрямую (посредничество при совершении сделок, сдача в аренду, приобретение и последующая сдача в аренду),
Cпекуляция.
В качестве основных функций рынка недвижимости можно выделить следующие:
Регулирующая функция: установление равновесных цен;
Коммерческая функция: реализация потребительной стоимости недвижимости, получение прибыли от вложенного капитала;
Инвестиционная функция: привлечение сбережений и накоплений населения в реальный производительный капитал, который приносит высокий доход;
Информационная функция;
Стимулирующая функция;
Социальная функция;
Функция санирования: очищение экономики от слабых и неконкурентоспособных участников рынка;
Посредническая функция: рынок выступает в роли посредника и места встречи покупателей и продавцов.
Если же отдельно рассмотреть рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, то для него можно выделить ряд особенностей:
Изношенность жилого фонда в центральных районах и районах первой массовой застройки;
Большое количество коммунальных квартир (88063 коммунальные квартиры, в которых проживает порядка 273 тыс. семей.);
Неразвитость транспортной и социальной инфраструктуры в спальных районах,
Высокий спрос.
Спрос на жилую недвижимость определяется зависимостью желаемых объемов ее покупки, представленных в квадратных метрах или в количестве квартир, домов, от цены за единицу жилой площади. Общий рыночный спрос рассчитывается как сумма спроса всех покупателей, но данное суммирование является условным в виду того, что на рынке жилой недвижимости представлен высоко дифференцированный товар.
В общем виде на рынке жилья действует макроэкономическая модель совокупного спроса и совокупного предложения AD-AS, которая анализирует макроэкономическое равновесие для краткосрочного и долгосрочного периода в условиях изменяющихся цен. Модель представлена Джоном Кейнсом в его работе "Общая теория занятости, процента и денег" и признана Милтоном Фридманом. Французский экономист Антуан Курно в своей работе напротив критикует законы спроса и предложения.
Функция спроса на жилье принимает определенный вид в зависимости от эластичности спроса на него. Эластичность спроса, понятие, введенное в экономическую теорию Альфредом Маршалломи позднее развитое Джоном Хиксом и Полом Самуэльсоном, в свою очередь определяется действующими эффектами замещения и дохода.
Так, с одной стороны, жилье является товаром без каких-либо аналогов, поэтому из-за низкого эффекта замещения спрос на жилье может быть менее эластичным по цене. С другой стороны, жилье представляет собой очень дорогостоящий товар, в связи с этим эффект дохода может оказать заметное влияние на его покупку.
Рост цен на жилье снижает реальный доход покупателей, следовательно, и спрос на него. Группы покупателей с различной покупательной способностью и разными предпочтениями по-разному испытают влияние данных эффектов. Эластичность спроса по цене на жилье экономкласса выше, чем на жилье премиум-класса.
При изучении рынка жилой недвижимости, а также для дальнейшего расчета уровня доступности жилья, важен анализ следующих социальных показателей:
Обеспеченность населения жильем
Санкт-Петербург - 25 кв. м.
Восточная Европа - 32 кв. м.
Западная Европа - 34-36 кв. м.
Социальная норма:
Один человек - 33 кв. м.
На двоих - 42 кв. м.
На троих и больше: 18 кв. м.* кол-во чел.
Предельная норма жилищной обеспеченности
Россия: 9 кв. м общей площади на 1 человека (15 м2 для коммунальных квартир);
Англия: не более 2 человек (старше 10 лет) в 1 комнате, 6,5-8,4 м2 жилой площади на 1 человека;
Финляндия: не более 1 человека в 1 комнате.
В России непрерывно ведутся работы по формированию законодательной базы для регулировки вопросов, связанных с жилищным строительством и жилищно-коммунальным хозяйством. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой систему законов и иных нормативных правовых актов, устанавливающих, изменяющих или отменяющих соответствующие правовые нормы.
Конституция Российской Федерации выступает правовой основой всего российского законодательства. В соответствии с ней в России решаются все вопросы по жилищному и гражданскому законодательству. Согласно Конституции, жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ, таким образом, жилищные отношения могут быть урегулированы как актами Российской Федерации, так и актами ее субъектов.
Схема 1. Уровни регулирования жилищных отношений
Источники права в сфере недвижимости в общем виде можно классифицировать следующим образом:
Федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативно-правовые акты;
Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Схема 2. Источники права в сфере недвижимости
В соответствии со статьей 72 Конституции, жилищное право является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Если же между федеральным законом и каким-либо иным нормативно-правовым актом, изданным в субъекте РФ, возникают противоречия, то, в соответствии с частью 5 статьи 76 Конституции РФ, действовать будет Федеральный закон.
На сегодняшний день применяется целый перечень нормативно-правовых актов, нацеленных на решение проблем в сфере жилищного строительства:
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Федеральный закон от 13.07.2015 N 225-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Закон Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 403-48 (ред. от 03.04.2013) "О региональных стандартах в жилищной сфере" (принят ЗС СПб 30.06.2005)
Письмо Минстроя России от 02.02.2015 N 2233-НА/06 "Методические указания о приведении нормативных правовых актов в соответствии с исчерпывающим перечнем процедур в сфере жилищного строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.2014 N 403"
Постановление Правительства РФ от 07.11.2005 N 656 "Об утверждении Положения об установлении мер по недопущению возникновения конфликта интересов в сфере накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"
Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"
Распоряжение Правительства РФ от 13.01.2016 N 4-р "Об утверждении плана мероприятий, направленных на обеспечение устойчивого развития сферы жилищного строительства в 2016 году"
Эти и многие другие нормативно-правовые акты преследуют одну цель - урегулирование вопросов, связанных с жилищным строительством и жилищно-коммунальным хозяйством для поддержания благоприятной социальной обстановки.
Похожие статьи
-
Теоретическое изучение рынка жилой недвижимости - Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге
Состояние и масштабы рынка жилой недвижимости влияют на демографические показатели, мобильность рабочей силы и социальную стабильность общества в целом....
-
Введение - Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге
В России во времена командно-административной экономики функционал рынка жилой недвижимости был ограничен в виду малых возможностей экономических агентов...
-
По данным Росстата, на конец 2013 г. общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 3,36 млрд. м2 [19]. Наиболее интенсивно развитие...
-
На сегодняшний день одним из перспективных, но пока недостаточно эффективно использующихся механизмов стимулирования строительства доступного и...
-
МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ И ТЕРРИТОРИЯ, АНАЛИЗ РЫНКА - Оценка объекта недвижимости
Комплекс зданий и сооружений расположен по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 30. Здания расположены в исторической центральной части...
-
Анализ рынка ЖКХ в Федерации. Основные проблемы в коммунальной сфере Жилищно-коммунальное хозяйство входит в важнейших элементов социально-экономической...
-
К вопросу об анализе рынка жилищного строительства в Оренбургской области
К вопросу об анализе рынка жилищного строительства в Оренбургской области Особую актуальность в условиях финансового неравновесия приобретают проблемы...
-
Перспективы развития рынка арендного жилья в России
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В РОССИИ Данная статья посвящена вопросу улучшения жилищных условий граждан России путем развития института...
-
Введение - О перспективах развития рынка жилья эконом-класса
Обеспеченность населения жильем является одним из показателей, характеризующих стабильность социально-экономического развития страны, благополучие и...
-
К коммерческой недвижимости относят офисные центры, торговые центры, складские комплексы и объекты стрит-ритейла. Чтобы определить уровень цен на объекты...
-
Анализ рынка грузоперевозок в России Под транспортной отраслью в данной работе следует понимать те компании, которые занимаются логистическими и...
-
Рынки с сетевыми внешними эффектами - Анализ внешних эффектов
Сетевые внешние эффекты играют особую роль, когда появляется несколько технологий, конкурирующих за право стать стандартом, особенно если переход от...
-
Для оценки финансового состояния домохозяйств мы использовали метод эконометрического моделирования, чтобы оценить коэффициенты эластичности спроса на...
-
Демография. Численность населения Кыргызской Республики в 2011 году составляла 5 млн.536 тыс. человек. Наиболее высокий прирост населения отмечался в...
-
Анализ рынка муки в РФ - Разработка стратегии роста для компании
Наиболее распространенным видом муки является пшеничная мука; осуществляется производство муки преимущественно высшего сорта, первого и второго. Объем...
-
Выделение основных особенностей исследуемого рынка, механизмов его деятельности, а также анализ ключевых показателей наряду с описанием выбранных нами...
-
В рамках данной главы для проведения сравнительного анализа поведения российских, индийских и китайских фармацевтических компаний был выполнен анализ...
-
Типовое проектирование как одно из решающих условий масштабного внедрения индустриальных методов домостроения нашло широкое применение в 80-90-е годы 20...
-
Анализ конкурентной среды фармацевтической отрасли по Портеру Для проведения исследования конкурентной среды фармацевтической индустрии по Портеру...
-
Приобретаемый инвестором объект недвижимости допускает Альтернативные варианты его использования. В нем могут размещаться, как торговые, так и офисные,...
-
Предложение и равновесие на рынке труда В экономической теории рынок труда -- это рынок, где реализуется лишь один из прочих ресурсов. Здесь можно...
-
Формирование фондового рынка России Российский фондовый рынок имеет свои особенности, поэтому прежде чем рассуждать о поведении домохозяйств, необходимо...
-
В самом названии - "Культбытстрой" - заключено предназначение фирмы: обустраивать быт и жизнь горожан и делать это с высокой культурой производства и...
-
Государственное регулирование рынка труда - мероприятия государства, направленные на снижение безработицы, создание рабочих мест и подготовку кадров. В...
-
Анализ состояния занятости населения РФ - Рынок труда и его особенности в современной России
Занятость является одной из категорий экономически активного населения. Занятость населения -- деятельность граждан, связанная с удовлетворением их...
-
Основными целями государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7.05.2012 г....
-
Увлечение монетаристскими рецептами без учета реальных условий и особенностей России привело к весьма неутешительным результатам. Издержки и потери...
-
Государственные программы по снижению безработицы - Проблемы рынка труда
Без всяких сомнений понятно, что важной приоритетной задачей в борьбе с безработицей в РФ, является активизация политики занятости с одновременным...
-
Расчет стоимости объекта сравнительным подходом продаж производился путем внесения корректировок к ценам предложения или продажи объектов-аналогов на...
-
С целью развития инфраструктуры торговли в России вышел приказ Минпромторга России от 25 декабря 2014 г. №2733 "Об утверждении стратегии развития...
-
Анализ потребителей - Характеристика деятельности ОАО "Газпром"
Российский рынок является самым большим и потенциально самым привлекательным рынком газа для "Газпрома". На внутреннем рынке Группа "Газпром" реализует...
-
Анализ современного российского рынка кредитования Российская экономика за последние три года характеризуется положительными тенденциями объемов...
-
Анализ российского рынка железнодорожных перевозок Для экономики России железнодорожные перевозки имеют важное стратегическое значение. Российский...
-
Поведение домохозяйств имеет большое значение для экономического роста. Своими действиями домашние хозяйства способны создать базу для финансирования...
-
Анализ оценки барьеров входа и выхода на мировой товарный рынок
АНАЛИЗ ОЦЕНКИ БАРЬЕРОВ ВХОДА И ВЫХОДА НА МИРОВОЙ ТОВАРНЫЙ РЫНОК Деятельность современных предприятий находится под постоянным воздействием совокупности...
-
Анализ денежного рынка - Денежный рынок в современной экономике
Ключевая ставка С 03.08.2015, % 11,00 Инфляция Основные индикаторы финансового рынка Курсы валют 02.06.2016 03.06.2016 Доллар США $ Руб. 66,6156 Руб....
-
Анализ рынка - Магазин стройматериалов "СтройКлимат"
ООО "Строй-климат" планирует реализовывать свою продукцию на региональном рынке, емкость которого позволяет осуществить интервенцию с целью закрепления...
-
Выводы - О перспективах развития рынка жилья эконом-класса
1. Современное состояние и основные тенденции развития рынка жилой недвижимости позволяют сделать заключение о необходимости разработки дополнительных...
-
Состав и структура населения в Российской Федерации Население - это совокупность лиц, проживающих на определенной территории. В данном случаи в...
-
Эконометрическое моделирование на микроэкономическом уровне означает построение модели на уровне продукта и магазина для точной оценки коэффициентов...
Состояние рынка жилой недвижимости - Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге