Состояние рынка жилой недвижимости - Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге

В литературе существует много определений рынка недвижимости и довольно часто под рынком недвижимости понимают рынок оборота прав на недвижимость. Классическим примером этому может послужить определение американских экономистов Дж. Фридманаи Н. Ордуэя, охарактеризовавших рынок недвижимости как "взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости". В то же время российский экономист Г. М. Стерник определяет рынок недвижимости как "сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)"

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая все жилые дома, специализированные дома (общежития, дома маневренного фонда, жилые служебные помещения, дома системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для поселения вынужденных переселенцев и беженцев, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан), иные жилые помещения в других строениях, пригодные для постоянного проживания.

В составе жилищного фонда не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, мотели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, гостиницы, казармы, кельи, железнодорожные вагончики и другие строения, а также помещения, предназначенные для отдыха, сезонного и временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.

Объекты рынка жилой недвижимости поддаются следующей классификации:

Типы объектов: комнаты, квартиры (студии, 1, 2, 3 и более комнат), пентхаусы, коттеджи

Типы домов: панель, монолит-панель, кирпич, кирпич-монолит, старый фонд (с капитальным ремонтом, без капитального ремонта), хрущевки, сталинки, малоэтажная застройка.

Категории объектов: эконом, комфорт, бизнес (элитный)

Что касается субъектов рынка жилой недвижимости, то в общем виде их можно разделить на две большие группы в зависимости от их мотивов:

Покупатели - ими являются как физические лица (граждане РФ, иностранные граждане, домашние хозяйства), так и юридические лица (в т. ч. инвесторы). Мотивами деятельности этих групп на рынке является удовлетворение потребности в жилье, либо улучшение уже существующих жилищных условий, либо инвестирование в объекты жилой недвижимости с целью получить прибыль от продажи или от сдачи в аренду.

Продавцы ? ими также являются как физические, так и юридические лица, только, в отличие от категории "покупатели", ими являются собственники: домашние хозяйства, строительные фирмы. Основным мотивом деятельности этой группы на рынке является получение дохода за счет продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.

Более подробно мотивы всех участников рынка жилой недвижимости можно разделить на следующие виды:

Получение места для жизни (приобретение или аренда),

Извлечение прибыли напрямую (посредничество при совершении сделок, сдача в аренду, приобретение и последующая сдача в аренду),

Cпекуляция.

В качестве основных функций рынка недвижимости можно выделить следующие:

Регулирующая функция: установление равновесных цен;

Коммерческая функция: реализация потребительной стоимости недвижимости, получение прибыли от вложенного капитала;

Инвестиционная функция: привлечение сбережений и накоплений населения в реальный производительный капитал, который приносит высокий доход;

Информационная функция;

Стимулирующая функция;

Социальная функция;

Функция санирования: очищение экономики от слабых и неконкурентоспособных участников рынка;

Посредническая функция: рынок выступает в роли посредника и места встречи покупателей и продавцов.

Если же отдельно рассмотреть рынок жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, то для него можно выделить ряд особенностей:

Изношенность жилого фонда в центральных районах и районах первой массовой застройки;

Большое количество коммунальных квартир (88063 коммунальные квартиры, в которых проживает порядка 273 тыс. семей.);

Неразвитость транспортной и социальной инфраструктуры в спальных районах,

Высокий спрос.

Спрос на жилую недвижимость определяется зависимостью желаемых объемов ее покупки, представленных в квадратных метрах или в количестве квартир, домов, от цены за единицу жилой площади. Общий рыночный спрос рассчитывается как сумма спроса всех покупателей, но данное суммирование является условным в виду того, что на рынке жилой недвижимости представлен высоко дифференцированный товар.

В общем виде на рынке жилья действует макроэкономическая модель совокупного спроса и совокупного предложения AD-AS, которая анализирует макроэкономическое равновесие для краткосрочного и долгосрочного периода в условиях изменяющихся цен. Модель представлена Джоном Кейнсом в его работе "Общая теория занятости, процента и денег" и признана Милтоном Фридманом. Французский экономист Антуан Курно в своей работе напротив критикует законы спроса и предложения.

Функция спроса на жилье принимает определенный вид в зависимости от эластичности спроса на него. Эластичность спроса, понятие, введенное в экономическую теорию Альфредом Маршалломи позднее развитое Джоном Хиксом и Полом Самуэльсоном, в свою очередь определяется действующими эффектами замещения и дохода.

Так, с одной стороны, жилье является товаром без каких-либо аналогов, поэтому из-за низкого эффекта замещения спрос на жилье может быть менее эластичным по цене. С другой стороны, жилье представляет собой очень дорогостоящий товар, в связи с этим эффект дохода может оказать заметное влияние на его покупку.

Рост цен на жилье снижает реальный доход покупателей, следовательно, и спрос на него. Группы покупателей с различной покупательной способностью и разными предпочтениями по-разному испытают влияние данных эффектов. Эластичность спроса по цене на жилье экономкласса выше, чем на жилье премиум-класса.

При изучении рынка жилой недвижимости, а также для дальнейшего расчета уровня доступности жилья, важен анализ следующих социальных показателей:

Обеспеченность населения жильем

Санкт-Петербург - 25 кв. м.

Восточная Европа - 32 кв. м.

Западная Европа - 34-36 кв. м.

Социальная норма:

Один человек - 33 кв. м.

На двоих - 42 кв. м.

На троих и больше: 18 кв. м.* кол-во чел.

Предельная норма жилищной обеспеченности

Россия: 9 кв. м общей площади на 1 человека (15 м2 для коммунальных квартир);

Англия: не более 2 человек (старше 10 лет) в 1 комнате, 6,5-8,4 м2 жилой площади на 1 человека;

Финляндия: не более 1 человека в 1 комнате.

В России непрерывно ведутся работы по формированию законодательной базы для регулировки вопросов, связанных с жилищным строительством и жилищно-коммунальным хозяйством. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой систему законов и иных нормативных правовых актов, устанавливающих, изменяющих или отменяющих соответствующие правовые нормы.

Конституция Российской Федерации выступает правовой основой всего российского законодательства. В соответствии с ней в России решаются все вопросы по жилищному и гражданскому законодательству. Согласно Конституции, жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ, таким образом, жилищные отношения могут быть урегулированы как актами Российской Федерации, так и актами ее субъектов.

Схема 1. Уровни регулирования жилищных отношений

Источники права в сфере недвижимости в общем виде можно классифицировать следующим образом:

Федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативно-правовые акты;

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Схема 2. Источники права в сфере недвижимости

В соответствии со статьей 72 Конституции, жилищное право является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Если же между федеральным законом и каким-либо иным нормативно-правовым актом, изданным в субъекте РФ, возникают противоречия, то, в соответствии с частью 5 статьи 76 Конституции РФ, действовать будет Федеральный закон.

На сегодняшний день применяется целый перечень нормативно-правовых актов, нацеленных на решение проблем в сфере жилищного строительства:

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 13.07.2015 N 225-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Закон Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 403-48 (ред. от 03.04.2013) "О региональных стандартах в жилищной сфере" (принят ЗС СПб 30.06.2005)

Письмо Минстроя России от 02.02.2015 N 2233-НА/06 "Методические указания о приведении нормативных правовых актов в соответствии с исчерпывающим перечнем процедур в сфере жилищного строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.2014 N 403"

Постановление Правительства РФ от 07.11.2005 N 656 "Об утверждении Положения об установлении мер по недопущению возникновения конфликта интересов в сфере накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"

Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"

Распоряжение Правительства РФ от 13.01.2016 N 4-р "Об утверждении плана мероприятий, направленных на обеспечение устойчивого развития сферы жилищного строительства в 2016 году"

Эти и многие другие нормативно-правовые акты преследуют одну цель - урегулирование вопросов, связанных с жилищным строительством и жилищно-коммунальным хозяйством для поддержания благоприятной социальной обстановки.

Похожие статьи




Состояние рынка жилой недвижимости - Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге

Предыдущая | Следующая