Сравнительный подход к оценке стоимости офисного помещения - Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости офисного назначения основными подходами оценки

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом продаж производился путем внесения корректировок к ценам предложения или продажи объектов-аналогов на следующие отличия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами: дату предложения/продажи (рыночные условия); цену сделки / цену предложения; местоположение; уровень износа; размер (масштаб) объекта; уровень отделки.

Корректировка на дату предложения/продажи (рыночные условия) учитывает динамику изменения цен на объекты подобного класса, которые произошли за период, соответствующий датам предложений и продаж по объектам-аналогам.

Величина данной корректировки может быть определена исходя из среднего темпа роста стоимости недвижимости в размере, соответствующем среднегодовому темпу роста индекса СМР в Белгородской области, который за последний год изменился не значительно. Значения данных индексов определены с использованием справочника издательства КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве".

Расчет корректировки к цене предложения, выраженной в %, производился по формуле:

(Ид. о./Ид. п.-1)*100%*Kкорр,(8)

ГдеИд. о - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР, уровень инфляции и т. д.) по состоянию на дату оценки для объектов промышленного назначения по отношению к базовой дате;

Ид. п. - то же, по состоянию на дату предложения для каждого объекта-аналога;

Kкорр - корректирующий коэффициент, учитывающий различие в динамике изменения равновесной цены спроса и предложения и изменения индекса СМР.

Таким образом, значения данных индексов наилучшим образом корректировать с использованием справочника издательства КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве".

Однако, учитывая, что дата предложений всех объектов аналогов практически соответствует дате оценки. Таким образом, при данной ситуации на открытом рынке этот вид корректировки равен 0%.

Корректировка на цену сделки / цену предложения означает то, во многих странах оценщики имеют доступ, например, к данным органов, регистрирующих сделки с недвижимостью. В России такая информация недоступна. Более того, несмотря на существенное развитие рынков недвижимости, увеличение конкуренции и повышение информационной открытости, информацию о совершенных сделках участники рынка в подавляющем большинстве случаев не раскрывают. Все это неизбежно ведет к использованию в оценочной практике цен предложения. В данной ситуации может быть использован метод расчета величины скидки на торг экспертным методом, в рамках которого используются мнения профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, девелоперов), собранные в ходе проведения интервью. Но ситуация на рынках недвижимости меняется. Особенно существенны изменения в последнее время: рынок недвижимости "пал" одним из первых под ударами международного финансового кризиса. Цены на недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки.

Учитывая выгодное местоположение объекта оценки, для расчетов была принята величина скидки на уторговывание в размере -10% от цены предложения - значение близкое к среднему значению интервала для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, при активном рынке.

Корректировка на местоположение учитывает тот факт, что объекты сравнения имеют различное местоположение с точки зрения выгодности организации торговых и офисных объектов.

Объекты аналоги, используемые в расчете, сопоставимы с оцениваемым объектом по своему местоположению, то есть на основании маркетинга рынка, уровень цен в месте нахождения объекта оценки соответствует уровню цен используемым в расчете объектов - аналогов и соответственно данная корректировка не применяется.

Корректировка на степень готовности рассчитывается по формуле

(По/Па-1)*100%

И учитывает разницу в степени готовности основных конструктивных элементов (несущих, ограждающих конструкций и инженерных систем, за исключением отделки стен и полов) между объектом оценки и объектами аналогами;

По - степень готовности объекта оценки (%);

Па - степень готовности объекта-аналога (%).

В данном случае этот вид корректировки равен 0%, т. к. все объекты оценки имеют 100% степень готовности.

Корректировка на уровень отделки учитывает отличия в состоянии и уровне отделки и примененных отделочных материалов, а так же имеющихся инженерных системах.

Данная корректировка производится на основе данных, предоставленных продавцом того или иного объекта-аналога.

Этот вид корректировки учитывает отличия в состоянии и уровне отделки и примененных отделочных материалов объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами, а так же на наличие каких-либо улучшений. Корректировка производится в рублях на 1 кв. м. объекта-аналога.

Все объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют "простую" отделку, по этому данная корректировка не применялась.

Расчет корректировки на размер (масштаб) объекта производился исходя из предпосылки, согласно которой для каждого типа объектов существует свой оптимальный размер и отклонение действительной площади от оптимальной в ту или иную сторону влечет снижение стоимости объекта.

Согласование скорректированных оценок стоимости 1м2 площади объектов-аналогов производится путем их взвешивания. Процедура взвешивания результатов оценки состоит из следующих этапов:

    1) присвоение каждому из объектов-аналогов значения весовой доли. Исходным значением весовой доли является значение, равное 1,0. Для объектов-аналогов, менее сходных с оцениваемым объектом, методом экспертных оценок присваивается значение весовой доли, меньшее 1,0 (в диапазоне от 0 до 1); 2) расчет значений весовых коэффициентов как частного от деления соответствующих каждому объекту-аналогу весовых долей на сумму весовых долей для всех объектов-аналогов; 3) расчет взвешенного значения стоимости 1м2 площади для каждого объекта-аналога как произведения скорректированной стоимости 1м2 площади объекта-аналога на значение его весового коэффициента; 4) расчет стоимости 1м2 площади объекта оценки путем суммирования взвешенных значений стоимости 1м2 площади всех объектов-аналогов.

Все объекты-аналоги, приведенные в данной работе, имеют одинаковые весовые доли, равные 1,0.

Описание характеристик объектов-аналогов для сравнения представлено в приложении 3. Расчет объекта оценки с использованием метода сравнения продаж (таблица корректировок) представлен в таблице 2.

Таблица 2. Расчет стоимости офисного помещения сравнительным подходом

№ аналога

Объект оценки

№1

№2

№3

№4

№5

Цена предложения / продажи, рублей/м2

83 333

77 000

86 697

83 417

97 453

Корректировка на цену продажи / предложения, %

-10%

-10%

-10%

-10%

-10%

Корректировка на рыночные условия (дату), %

0%

0%

0%

0%

0%

Корректировка на местоположение, %

0%

0%

0%

0%

0%

Корректировка на степень готовности, %

0%

0%

0%

0%

0%

Общая площадь объекта, м2

111,2

168

62

130,5

99,5

90,3

Корректировка на общую площадь (масштаб) объектов, %

4%

-6%

2%

-1%

-2%

Корректировка на уровень отделки, рублей/м2

-

-

-

-

-

Скорректированная цена, рублей/м2

78 000,00

65 142,00

79 588,10

74 324,60

85 953,50

Весовая доля

5

1

1

1

1

1

Весовой коэффициент

1

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

Взвешенное значение цены за 1 м2 площади объектов

76 602,00

15 600,00

13 028,40

15 917,60

14 864,90

17 190,70

Стоимость объекта оценки, рублей

8 518 142

Таким образом, в результате проведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки - нежилое помещение, общая площадь 111,2 кв. м., 3 этаж, в г. Белгороде, пр. Гражданский, 36, рассчитанная сравнительным подходом, составила 8 518 142 рублей (с учетом НДС).

Похожие статьи




Сравнительный подход к оценке стоимости офисного помещения - Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости офисного назначения основными подходами оценки

Предыдущая | Следующая