Сравнительный подход к оценке стоимости офисного помещения - Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости офисного назначения основными подходами оценки
Расчет стоимости объекта сравнительным подходом продаж производился путем внесения корректировок к ценам предложения или продажи объектов-аналогов на следующие отличия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами: дату предложения/продажи (рыночные условия); цену сделки / цену предложения; местоположение; уровень износа; размер (масштаб) объекта; уровень отделки.
Корректировка на дату предложения/продажи (рыночные условия) учитывает динамику изменения цен на объекты подобного класса, которые произошли за период, соответствующий датам предложений и продаж по объектам-аналогам.
Величина данной корректировки может быть определена исходя из среднего темпа роста стоимости недвижимости в размере, соответствующем среднегодовому темпу роста индекса СМР в Белгородской области, который за последний год изменился не значительно. Значения данных индексов определены с использованием справочника издательства КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве".
Расчет корректировки к цене предложения, выраженной в %, производился по формуле:
(Ид. о./Ид. п.-1)*100%*Kкорр,(8)
ГдеИд. о - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР, уровень инфляции и т. д.) по состоянию на дату оценки для объектов промышленного назначения по отношению к базовой дате;
Ид. п. - то же, по состоянию на дату предложения для каждого объекта-аналога;
Kкорр - корректирующий коэффициент, учитывающий различие в динамике изменения равновесной цены спроса и предложения и изменения индекса СМР.
Таким образом, значения данных индексов наилучшим образом корректировать с использованием справочника издательства КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве".
Однако, учитывая, что дата предложений всех объектов аналогов практически соответствует дате оценки. Таким образом, при данной ситуации на открытом рынке этот вид корректировки равен 0%.
Корректировка на цену сделки / цену предложения означает то, во многих странах оценщики имеют доступ, например, к данным органов, регистрирующих сделки с недвижимостью. В России такая информация недоступна. Более того, несмотря на существенное развитие рынков недвижимости, увеличение конкуренции и повышение информационной открытости, информацию о совершенных сделках участники рынка в подавляющем большинстве случаев не раскрывают. Все это неизбежно ведет к использованию в оценочной практике цен предложения. В данной ситуации может быть использован метод расчета величины скидки на торг экспертным методом, в рамках которого используются мнения профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, девелоперов), собранные в ходе проведения интервью. Но ситуация на рынках недвижимости меняется. Особенно существенны изменения в последнее время: рынок недвижимости "пал" одним из первых под ударами международного финансового кризиса. Цены на недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки.
Учитывая выгодное местоположение объекта оценки, для расчетов была принята величина скидки на уторговывание в размере -10% от цены предложения - значение близкое к среднему значению интервала для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, при активном рынке.
Корректировка на местоположение учитывает тот факт, что объекты сравнения имеют различное местоположение с точки зрения выгодности организации торговых и офисных объектов.
Объекты аналоги, используемые в расчете, сопоставимы с оцениваемым объектом по своему местоположению, то есть на основании маркетинга рынка, уровень цен в месте нахождения объекта оценки соответствует уровню цен используемым в расчете объектов - аналогов и соответственно данная корректировка не применяется.
Корректировка на степень готовности рассчитывается по формуле
(По/Па-1)*100%
И учитывает разницу в степени готовности основных конструктивных элементов (несущих, ограждающих конструкций и инженерных систем, за исключением отделки стен и полов) между объектом оценки и объектами аналогами;
По - степень готовности объекта оценки (%);
Па - степень готовности объекта-аналога (%).
В данном случае этот вид корректировки равен 0%, т. к. все объекты оценки имеют 100% степень готовности.
Корректировка на уровень отделки учитывает отличия в состоянии и уровне отделки и примененных отделочных материалов, а так же имеющихся инженерных системах.
Данная корректировка производится на основе данных, предоставленных продавцом того или иного объекта-аналога.
Этот вид корректировки учитывает отличия в состоянии и уровне отделки и примененных отделочных материалов объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами, а так же на наличие каких-либо улучшений. Корректировка производится в рублях на 1 кв. м. объекта-аналога.
Все объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют "простую" отделку, по этому данная корректировка не применялась.
Расчет корректировки на размер (масштаб) объекта производился исходя из предпосылки, согласно которой для каждого типа объектов существует свой оптимальный размер и отклонение действительной площади от оптимальной в ту или иную сторону влечет снижение стоимости объекта.
Согласование скорректированных оценок стоимости 1м2 площади объектов-аналогов производится путем их взвешивания. Процедура взвешивания результатов оценки состоит из следующих этапов:
- 1) присвоение каждому из объектов-аналогов значения весовой доли. Исходным значением весовой доли является значение, равное 1,0. Для объектов-аналогов, менее сходных с оцениваемым объектом, методом экспертных оценок присваивается значение весовой доли, меньшее 1,0 (в диапазоне от 0 до 1); 2) расчет значений весовых коэффициентов как частного от деления соответствующих каждому объекту-аналогу весовых долей на сумму весовых долей для всех объектов-аналогов; 3) расчет взвешенного значения стоимости 1м2 площади для каждого объекта-аналога как произведения скорректированной стоимости 1м2 площади объекта-аналога на значение его весового коэффициента; 4) расчет стоимости 1м2 площади объекта оценки путем суммирования взвешенных значений стоимости 1м2 площади всех объектов-аналогов.
Все объекты-аналоги, приведенные в данной работе, имеют одинаковые весовые доли, равные 1,0.
Описание характеристик объектов-аналогов для сравнения представлено в приложении 3. Расчет объекта оценки с использованием метода сравнения продаж (таблица корректировок) представлен в таблице 2.
Таблица 2. Расчет стоимости офисного помещения сравнительным подходом
№ аналога |
Объект оценки |
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
№5 |
Цена предложения / продажи, рублей/м2 |
83 333 |
77 000 |
86 697 |
83 417 |
97 453 | |
Корректировка на цену продажи / предложения, % |
-10% |
-10% |
-10% |
-10% |
-10% | |
Корректировка на рыночные условия (дату), % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка на местоположение, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка на степень готовности, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Общая площадь объекта, м2 |
111,2 |
168 |
62 |
130,5 |
99,5 |
90,3 |
Корректировка на общую площадь (масштаб) объектов, % |
4% |
-6% |
2% |
-1% |
-2% | |
Корректировка на уровень отделки, рублей/м2 |
- |
- |
- |
- |
- | |
Скорректированная цена, рублей/м2 |
78 000,00 |
65 142,00 |
79 588,10 |
74 324,60 |
85 953,50 | |
Весовая доля |
5 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Весовой коэффициент |
1 |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
0,2 |
Взвешенное значение цены за 1 м2 площади объектов |
76 602,00 |
15 600,00 |
13 028,40 |
15 917,60 |
14 864,90 |
17 190,70 |
Стоимость объекта оценки, рублей |
8 518 142 |
Таким образом, в результате проведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки - нежилое помещение, общая площадь 111,2 кв. м., 3 этаж, в г. Белгороде, пр. Гражданский, 36, рассчитанная сравнительным подходом, составила 8 518 142 рублей (с учетом НДС).
Похожие статьи
-
В практике оценки существует три подхода к оценке коммерческой недвижимости: --затратный подход; --сравнительный подход; --доходный подход [26, c.56]. К...
-
Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, согласно которому все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При...
-
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ - Оценка объекта недвижимости
Оценка стоимости недвижимости по настоящему подходу основана на следующем принципе: стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью...
-
Коммерческий недвижимость стоимость рыночный Недвижимость служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм...
-
Недвижимость как объект оценки. Принципы оценки недвижимости Понятие "недвижимое имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в...
-
Характеристика объекта оценки и внешних факторов, влияющих на его стоимость Оцениваемое нежилое помещение находится на 3 этаже в многоквартирном...
-
Актуальность темы исследования. После перехода Российской Федерации к рыночной модели экономики возродились права частной собственности и свобода...
-
К коммерческой недвижимости относят офисные центры, торговые центры, складские комплексы и объекты стрит-ритейла. Чтобы определить уровень цен на объекты...
-
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда...
-
Оценка рыночной стоимости объекта и его доходности осуществляется оценочной компанией ООО "Оценка" на основании договора на оказание услуг. В...
-
Затратный подход к оценке стоимости Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат,...
-
Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке стоимости предприятия и его основные методы оценки Данный метод основан на принципе замещения -...
-
Подходы к оценке стоимости земельного участка - Оценка стоимости земельного участка
Существует три общепринятых подхода в оценке: Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и...
-
Затратный подход реализуется в следующих практических методах: Расчета по цене однородного объекта; Поагрегатного (поэлементного) расчета; Расчета по...
-
Основные подходы и методы, используемые при оценке машин, оборудования и транспортных средств Перечисленные в разделе 1.1. принципы и подходы можно...
-
Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы: Принципы, основанные на представлениях владельца имущества; Принципы, обусловленные факторами...
-
Согласование результатов оценки - Определение рыночной стоимости объекта оценки
Проведя необходимые обследования и расчеты, мы определили стоимость помещений общей площадью 85.0м. кв., расположенных по адресу: АР Крым, г....
-
Анализ местоположения - Определение рыночной стоимости объекта оценки
Симферополь -- административный, экономический, культурный и научный центр Автономной Республики Крым -- расположен на высоте 225--300м. над уровнем моря...
-
Понятие и виды оценочной стоимости - Оценка оборудования
Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости. Стоимость - это затраты...
-
Машины, оборудование и транспортные средства как объекты оценки. Факторы и принципы, влияющие на формирование стоимости Машины, оборудование,...
-
Затратный подход к оценке стоимости предприятия - Методы (подходы) оценки стоимости фирмы (бизнеса)
Оценка бизнес стоимость линия Затратный (имущественный) подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек на его...
-
Приобретаемый инвестором объект недвижимости допускает Альтернативные варианты его использования. В нем могут размещаться, как торговые, так и офисные,...
-
Введение - Особенности оценки машин и оборудования затратным подходом
В последние несколько лет наблюдалось стремительное становление и развитие оценочной деятельности в Казахстане. От отдельных опытов по оценке в основном...
-
Предмет оценки Оценка бизнеса является функцией (деятельностью), которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею...
-
Определение рыночной стоимости ОАО "МПО им. И. Румянцева" - Оценка стоимости бизнеса
Определение рыночной стоимости с позиции доходного подхода Проведем оценку стоимости капитала предприятия доходным подходом с использованием метода...
-
Методы оценки стоимости компаний-участниц процессов слияний и поглощений При выборе метода оценки стоимости компании в первую очередь необходимо...
-
Земельный рынок и его особенности - Оценка стоимости земельного участка
На современном этапе социально-экономических преобразований в Российской Федерации и ее субъектах особое значение приобретают вопросы управления...
-
Заключение - Особенности оценки машин и оборудования затратным подходом
Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо...
-
Стоимость здания торгового центра (VB,руб.) определяется по формуле: VB = PV - VL (16) Где VL- стоимость земельного участка, руб. VL = Sз. уч. *Цм2 з....
-
Основные подходы к определению интеллектуального капитала В современном обществе интеллектуальный капитал стал основой богатства. Так как именно...
-
Кей-анализ по оценке изменения стоимости Thermo Fisher Scientific Incorporation в результате поглощения Dionex Corporation Для того чтобы оценить...
-
Практические методы оценки стоимости разных видов машин, оборудования и транспортных средств сочетают в себе элементы нескольких подходов, а их отнесение...
-
МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ И ТЕРРИТОРИЯ, АНАЛИЗ РЫНКА - Оценка объекта недвижимости
Комплекс зданий и сооружений расположен по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Ползунова, 30. Здания расположены в исторической центральной части...
-
Аспекты кадастровой оценки недвижимости: индустриальный опыт зарубежных стран. Изучение мирового опыта в области оценки недвижимости начинается с...
-
Введение - Определение доходности от аренды помещений производственно-складского комплекса "Орбита"
Финансирование недвижимость доходность В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими,...
-
Основные этапы применения метода - Оценка стоимости фирмы
При использовании подхода капитализации оценщик должен выполнить следующие шаги[8]: Шаг 1. Получить (или подготовить) финансовый отчет за...
-
Стоимость предполагаемой продажи объекта рассчитаем при условии, что стоимость в конце периода владения уменьшается. При этом коэффициент капитализации...
-
Оценка нематериальных активов регулируется Национальным стандартом финансовой отчетности № 1, Национальным стандартом финансовой отчетности № 2,...
-
Участники процесса финансирования недвижимости В курсовой работе производиться оценка кредитуемой коммерческой недвижимости, приобретаемой с целью...
-
Доходный подход к оценке стоимости предприятия - Методы (подходы) оценки стоимости фирмы (бизнеса)
Оценка бизнес стоимость линия Сущность доходного подхода и анализ основных методов оценки промышленного предприятия доходным подходом Этот подход в...
Сравнительный подход к оценке стоимости офисного помещения - Особенности определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости офисного назначения основными подходами оценки