Особенности механизма реализации ипотечного кредита - Банковское право

Участники рынка ипотечных кредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои цели:

Заемщики (залогодатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода;

Кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;

Правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Существует множество второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т. п.

Для применения ипотечного кредитования необходимо как минимум наличие четырех условий:

Право кредитора продать залог и погасить за счет этого кредит;

Создать систему рефинансирования ипотечных кредитов;

Создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг;

Развить систему страхования кредитов.

Основные этапы ипотечного кредитования можно подразделить на:

    * докредитный (поиск недвижимости, согласование и другие процедуры); * заключение сделки; * этап непосредственно кредитования; * послекредитные процедуры.

Стадии ипотечного кредитования:

    * подача заявления заемщика в кредитное учреждение с просьбой о выдаче кредита; * работа кредитного учреждения с обращением заемщика за кредитом. * тщательная работа с приобретаемой заемщиком недвижимостью, и в частности проверка чистоты титула недвижимости, которая обычно проводится другими финансовыми, юридическими и иными структурами по соответствующим договорам с кредитором (стоимость работ включается в общую стоимость услуг); * проверка соответствия стоимости приобретаемой недвижимости ее истинной цене, самостоятельная независимая оценка (при необходимости проводится страхование оценки); * проверка состояния недвижимости, сроков ее амортизации, которые всегда должны быть больше сроков кредитования. * предварительные переговоры о страховании кредита, которое может включать страхование предмета ипотеки, титула недвижимости, кредитных договоров, жизни заемщика. Возможны общие варианты страхования; * окончательный анализ, включающий подбор ипотечных инструментов, размера первичного взноса, сроков и условий кредитования и др.; * вынесение окончательного решения о возможности или невозможности предоставления кредита на базе всех данных, полученных по результатам полного анализа (андеррайтинга); * завершение ипотечной сделки - стадия оформления покупки недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования.

Предметом ипотеки залога может являться только недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте и имеется возможность ее отчуждения.

Сегодня наблюдается тенденция к увеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заемщика. Все говорит о том, что рынок будет расширяться.

Похожие статьи




Особенности механизма реализации ипотечного кредита - Банковское право

Предыдущая | Следующая