Теоретические основы ипотечного кредитования, Понятие ипотечного кредитования и история его развития в России - Организация и оформление операций по ипотечному кредитованию
Понятие ипотечного кредитования и история его развития в России
В современном мире основными видами кредитования населения являются кредиты потребительские и ипотечные. Мы в нашей работе исследуем ипотечное кредитование.
При всем их внешнем сходстве у этих видов кредитования различные цели, обеспечение кредита, количество субъектов кредитной сделки, участие и роль государства, социально - экономическая значимость и воздействие на развитие национальной экономики. А. Г. Куликов, профессор, ДЭН отмечает, что "эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования" .
Проработав экономическую литературу по исследуемому вопросу, мы пришли к выводу, что основная часть авторов указывают на различия этих видов кредитования, все - таки считают ипотечное кредитование частью потребительского кредитования. Такого мнения придерживаются Ю. И. Коробова, А. А. Казимагомедов, А. А. Гаджиев, Е. Ф. Жуков, Т. М. Ковалева и др.
В. В. Кияткина относит ипотечный кредит к особому виду кредитов. Она утверждает: "Ипотечный кредит, будучи частью "потребительского", а точнее, кредита населению, имеет ряд особенностей, позволяющих выделить его прежде всего в особый (обособленный) вид кредита...Ипотечный кредит обладает теми же свойствами, которые характерны для кредита в целом, однако по характеру движения ссудной стоимости, по своей организации, порядку выдачи и погашения, обслуживания долга он отличается от других видов ссуд" .
Такого же мнения придерживаются А. Г. Куликов и В. С. Янин.
Они считают, что даже если потребительское и ипотечное кредитование предназначено для населения, то это является лишь сходством, т. к. в настоящее время самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере и служит только для населения, но не следует забывать, что сейчас очень развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости.
Затем, потребительские кредиты население получает на приобретение различных товаров, на неотложные нужды. Ипотечные же кредиты выдают не только на приобретение жилья, но и покупку земли, производственной недвижимости.
Различаются эти два вида кредитования и своим обеспечением. Ипотечный кредит имеет прочное обеспечение в виде жилья, цены на которое постоянно растут, тем самым он оказывает стабилизирующее влияние на кредитно - финансовую систему страны.
Также количество субъектов в кредитной сделке при потребительском кредитовании гораздо меньше, чем при ипотечном кредитовании.
И, наконец, пакеты документов значительно отличаются у этих двух видов кредитования.
Из всего этого А. Г. Куликов рассматривает "ипотечный жилищный кредит не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т. е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов" .
Мы в нашем исследовании возьмем на себя смелость согласиться с этим мнением.
Итак, проанализируем понятие ипотеки, ипотечного кредитования, историю его развития в России.
Слово "ипотека" имеет греческие корни (от греч. hypotheke - залог, заклад). Оно впервые было употреблено в VII в. до н. э. и означало столб, врытый в землю должника.
Термин "ипотека" употребляют в следующих значениях:
- - залог недвижимого имущества; - закладная на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту.
В гражданско - правовых отношениях термин "ипотека" употребляется в значении залога недвижимости.
Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, зданий, предприятий, сооружений и другого недвижимого имущества.
Итак, ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой) .
В экономическом словаре В. М. Пушкаревой дано более развернутое определение ипотечного кредита: "Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выдаваемый физическим и юридическим лицам под залог находящийся у них на правах собственности недвижимости. Заемщик, предоставивший свою недвижимость в залог, называется залогодателем, а кредитный институт, выдавший ссуду под залог, - залогодержателем. Процентные ставки различаются в зависимости от финансового положения заемщика" .
Принципиальных различий в этих и других определениях нет, поэтому возьмем их за основу.
В том случае, если ссуда не возвращается, то собственником имущества становится кредитор. Отсюда можно сделать вывод, что ипотека имеет особую форму обеспечения.
Правовые основы ипотечного кредитования в России определены законодательно. К официальным документам, регулирующим ипотечное кредитование, относятся следующие документы: Гражданский кодекс РФ от 25.10.2001 (с изм. На 06.04 2015); Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004. (по сост. на 11.05.2015); Федеральные и законы от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 29.07.1998 №135-ФЗ (посл. Ред. От 21.07.2014); "Об оценочной деятельности в РФ",( по сост. На 11.07. 2011) №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (по сост. на 17.11.03)
Субъектами ипотечного кредитования являются заемщик, банк - кредитор, Ипотечное агентство, инвесторы, риэлторские, оценочные и страховые компании.
В учебнике М. З. Каджаевой отмечаются лишь два субъекта ипотечного правоотношения:
- - залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой; - залогодатель - лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.
В своем исследовании мы будем придерживаться именно позиции М. З. Каджаевой. Она более емкая и понятная.
Залогодатель продолжает пользоваться имуществом, на которое установлена ипотека.
Залогодержателю ипотека обеспечивает выплату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. Все это узаконено кредитным договором.
Далее перечислим имущество, которое может быть заложено по договору ипотеки:
- - земельные участки; - предприятия; - здания, сооружения, жилые дома, квартиры или их части, дачи, садовые дома и другие строения.
Ипотечный кредит носит долгосрочный характер. Он обычно длится 20-30 лет. Заложено может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества.
Ипотечное кредитование может существовать лишь при наличии рынка недвижимости и развитого института ее оценки.
Ипотечное кредитование осуществляется обычно ипотечными банками на основе земельного права. Таким банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.
Ипотека в России имеет долгую и довольно сложную историю.
В России зачатки ипотеки существует уже более ста лет. Еще в 1861 г. освобожденные крестьяне были наделены землей, которую они закладывали под кредит на закупку семян, сельскохозяйственного инструментария. Ипотекой тогда называли деревянный кол, который вбивали в землю, обозначая границы участка, который принимался в обеспечение ссуды.
Первые банки, которые выдавали долгосрочные кредиты под залог недвижимости, начали появляться во второй половине ХVIII в. А в начале ХХ в. Россия уже имела довольно широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных.
В настоящее время российские банки стараются возродить ипотечное кредитование, используя при этом и дореволюционный и современный зарубежный опыт.
В нашей стране наибольшее распространение получили "американская" и "немецкая" модели. Также используются отечественные региональные модели жилищного финансирования.
Особенностью американской модели является разделение банков - кредиторов и источника средств. Эту модель еще называют моделью вторичного ипотечного рынка (Рис. 1). Банк, выдав ипотечный кредит, сразу же продает его финансовому посреднику (кондуиту). Тем самым ипотечные банки, которые работают по модели вторичного рынка, из кредитных организаций превращаются в финансовых посредников. На их балансе нет привлеченных средств, ни кредитов. Это им не помогло избежать кризисов. У всех еще в памяти кризис 2008 - 2010 гг., когда потери американских банков составили более 5000 млрд. долл. А убытки ипотечных агентств покрыло государство.
До кризиса 2008 г. идея эмитентов ипотечных ценных бумаг американской модели было отдано предпочтение и в России на федеральном уровне. Для того, чтобы реализовать эту концепцию было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете были заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством. Агентство выступает в роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков.
Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК", Уставом, Бизнес-планом Агентства.
Альтернативой "американской" модели ипотечного кредитования в России создается система ссудо - сберегательных касс (ССК), аналогичной системе, действующей в Германии. Источником средств, в данном, случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательства в течение некоторого времени ежемесячно вносить определенную сумму на целевой депозит под процентную ставку. Величина этой ставки ниже рыночной. Накопив половину средств на покупку квартиры, он получает другую часть в кредит по ставке ниже среднерыночной. Средства, предоставляемы вкладчикам ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления. Это так называемое долевое строительство, которое потерпело неудачу. В силу несовершенства законодательства возникали конфликты между риэлторами, застройщиками, пайщиками. Стоит только вспомнить, сколько людей осталось без денег и квартир.
Что касается настоящего времени, то по данным Банка России, в 2014 году было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 1,76 трлн. рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,30 - в денежном выражении, сообщается в обзоре АИЖК.
В настоящее время рост рынка ипотеки замедлился.
Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам. С другой стороны, спрос на ипотеку в 2014 году поддерживался за счет инвестиционной активности населения из-за девальвации рубля и ожиданий будущего роста цен на квартиры. .
Прогнозы на ипотечное кредитование в 2015 году неутешительны:
- - значительное падение спроса на кредиты и жилье в целом; - заморозка строящегося и отсутствие нового строительства; - протесты обманутых дольщиков.
Далее проанализируем процесс выдачи ипотечного кредита.
Похожие статьи
-
Основные понятия и экономическая сущность ипотечного кредитования Впервые понятие ипотеки появилось в Древней Греции и являлось гарантией должника перед...
-
Сущность и организация ипотечного кредитования В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех...
-
Заключение - Организация и оформление операций по ипотечному кредитованию
Подводя итоги можно сказать, что развитие ипотечного кредитования, в частности, жилищного кредитования и повышение обеспеченности населения жильем...
-
Введение - Организация и оформление операций по ипотечному кредитованию
Актуальность темы. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование...
-
Понятие и экономическое содержание ипотечной ссуды Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с...
-
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки....
-
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный...
-
В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас...
-
Экономическая сущность и функции потребительского кредита Потребительская форма кредита исторически возникла вначале развития кредитных отношений, когда...
-
ЗАКЛЮЧЕНИЕ - Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке
На основе проведенных в работе исследований можно сделать следующие выводы: 1) Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его...
-
Современные условия развития потребительского кредитования в России направлены на максимальное удовлетворение потребностей населения. Данный сегмент...
-
Кредитование физических лиц: сущность, понятие и значение в деятельности коммерческих банков. Кредитная политика - основа организации кредитного процесса...
-
Понятие и элементы банковской системы в РФ Банки являются основным финансовым посредником в экономике. Их деятельность - это канал, с помощью которого...
-
Понятие и сущность овердрафтного кредитования Овердрафт (англ. overdraft) представляет собой отрицательный баланс на текущем счете клиента банка....
-
В начале раздела отметим, что ипотечное кредитование в нашей стране - перспективное направление банковской деятельности, а жилищное ипотечное...
-
Ипотека - залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования...
-
Исторический аспект развития ипотечного кредитования В римском праве ипотека недвижимого имущества носила вещный характер. Ее предназначением было...
-
Понятия банковской операции, банковской услуги и банковского продукт Прежде, чем перейти к конкретной характеристике операций коммерческих банков, нужно...
-
Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала реализации системы...
-
Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ - Рынок ипотечного кредитования в РФ
Одной из приоритетных задач государства в современных условиях является улучшение жилищных условий граждан. Для решения этой задачи должны быть...
-
Роль потребительского кредита в стимулировании оживления потребительского спроса населения и повышение его жизненного уровня через удовлетворение...
-
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный...
-
Понятие и принципы ипотечного кредитования Ипотека (Hypotheca) - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во...
-
На основе экспертного заключения участников рынка, 2015 год будет одним из самых трудных и непрeдсказуемых в сегменте потребительского кредитования РФ. С...
-
Американская модель Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить...
-
Сущность кредитования Кредит (от лат. Creditum - ссуда, долг) является одной из сложнейших экономических категорий. Согласно ст. 819 Гражданского Кодекса...
-
1.1 Кредитование физических и юридических лиц в КБ Кредит - это разновидность экономической сделки, договор между юридическими и физическими лицами о...
-
Для оценки кредитоспособности заемщика - физического лица используется методика кредитного скоринга. Скоринг (от английского scoring - подсчет очков)...
-
Исторический аспект развития ипотечного кредитования В римском праве ипотека недвижимого имущества носила вещный характер. Ее предназначением было...
-
Проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан на современном этапе Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком на пути его...
-
Ипотечное кредитование - это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к...
-
Введение - Механизм ипотечного кредитования в Российской Федерации
Ипотека кредитование обеспечение государство Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян....
-
Заключение - Потребительское кредитование в России
Выбор данной темы Выпускной квалификационной работы обусловлен тем, что рынок потребительского кредитования России достаточно активно развивается в...
-
Проблемы ипотечного кредитования в России Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации....
-
Заключение - Формирование ипотечного кредитования в России
В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практика залогового (ипотечного) кредитования...
-
В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас...
-
Анализ кредитного портфеля Кемеровского филиала СО ОАО КБ "Сбербанк" Сбербанк России занимает одно из лидирующих мест по количеству выданных кредитов и...
-
Проблемы ипотечного кредитования в России Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации....
-
Роль государства в становлении и развитии института ипотеки В мировой практике оценка платежеспособности розничных заемщиков основывается на данных,...
-
Потребительский кредит: понятие и сущность Потребительский кредит отражает отношения между кредитором и заемщиком по поводу кредитования конечного...
Теоретические основы ипотечного кредитования, Понятие ипотечного кредитования и история его развития в России - Организация и оформление операций по ипотечному кредитованию