Государственное обеспечение ипотечного кредитования, Роль государства в становлении и развитии института ипотеки - Механизм ипотечного кредитования в Российской Федерации
Роль государства в становлении и развитии института ипотеки
В мировой практике оценка платежеспособности розничных заемщиков основывается на данных, поставляемых системой кредитных бюро. В свою очередь, вопросы востребования проблемной задолженности ложатся на специализированные коллекторские агентства. Текущая ситуация на российском рынке розничного кредитования позволяет говорить о том, что дальнейшие перспективы его развития неразрывно связаны с указанными инфраструктурными элементами. Проблема, однако, состоит в том, что эволюционный путь формирования инфраструктуры не всегда отвечает интересам общества. В этом случае инициативу по разработке и реализации организационных решений берет на себя государство. В частности, государство, как правило, играет ключевую роль в построении системы ипотечного кредитования.
В России в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье" ипотека рассматривается как основной механизм улучшения жилищных условий граждан. В этой связи государством были предприняты усилия по разработке необходимой нормативной базы, регламентирующей работу отдельных элементов инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. В частности, модель, в соответствии с которой сейчас формируется система бюро кредитных историй, была определена именно в рамках пакета законов о доступном жилье. Политика в области ипотечного кредитования также предполагает непосредственное участие государства в создании системы рефинансирования ипотечных кредитов, центральным звеном которой является "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". На данный момент общая стоимость закладных, находящихся на балансе АИЖК составляет около 14 млрд. руб., т. е. примерно четверть от общего объема выданных ипотечных кредитов.
Предоставляя банкам возможность рефинансировать портфель выданных ссуд, агентство одновременно способствует стандартизации деятельности в данной сфере. В частности, аккредитация регионального оператора, задачей которого должно стать формирование пулов закладных для последующего их выкупа агентством, предполагает определенные требования к инфраструктуре кредитования. Участие регионального оператора в системе рефинансирования возможно только при наличии у него заключенных договоров со страховыми и оценочными компаниями, список которых определяется агентством.
Предпринимаемые государством меры по стимулированию рынка ипотечных кредитов способствуют тому, что бизнес по выкупу закладных становится привлекательным и для банковских организаций. На начало 2006 года вложения банков в права требования по ипотечным ссудам составляли около 9 млрд. руб., и есть все основания полагать, что уже в ближайшее время они будут сопоставимы по объему с портфелем закладных АИЖК, как это и предусмотрено концепцией развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
В российском ипотечном кредитовании нельзя ограничиться отдельными мероприятиями. Необходим взаимосвязанный продуманный комплекс мер, направленных на развитие ипотечных отношений и ипотечного кредитования в РФ. Система ипотечного жилищного кредитования направлена на эффективное использование привлекаемых средств граждан, финансовых ресурсов кредитных организаций и предприятий. Необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита.
В связи с этим предлагается разработать комплекс мер, призванных решить все выявленные проблемы и способствовать ускорению развития ипотечного кредитования в РФ.
Первая проблема - размер первоначального взноса. Это немаловажный фактор, имеющий значение при выборе банка потенциальным заемщиком.
Первоначальный взнос подразумевает наличие у заемщика накоплений, которые у большинства россиян отсутствуют. Рост стоимости жилья, высокий уровень инфляции и отсутствие защищенных от нее надежных инструментов накопления (депозиты, ценные бумаги и т. п.,) также не способствуют росту сбережений населения.
Найдено следующее решение проблемы: для создания дополнительных конкурентных преимуществ на рынке ипотечного кредитования банку необходимо учесть, что из-за требований к уровню первоначального взноса большое количество потенциальных клиентов оказывается "за бортом" ипотечных программ.
В случае если при разработке и внедрении собственной ипотечной программы банк будет проводить более гибкую политику отбора потенциальных заемщиков в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального взноса, можно предположить увеличение клиентуры до 20-30%. С помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, что повысит доступность ипотечного кредита для некоторых слоев населения, имеющих постоянный доход, но не имеющих значительного первоначального капитала. Однако с помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, но при этом необходимо учесть, что данная схема автоматически повышает процентную ставку.
Стратегическим направлением развития системы ипотечного кредитования в регионах должна стать, по нашему мнению, реализация проектов по обеспечению жильем молодых семей, поскольку именно этот слой населения испытывает наибольшие затруднения с первоначальным накоплением, но имеет хороший потенциал для оплаты процентов по кредиту.
Вторая проблема - недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.
Анализ показателей доступности жилья показал, что гражданам без привлечения заемных средств даже небольшую квартиру купить только за счет имеющихся сбережений крайне сложно. При учете роста рыночной стоимости жилой недвижимости и значительно отстающего от него увеличения доходов населения продолжительность накопительного периода достигает десятилетнего рубежа и имеет тенденцию к росту.
Решение проблемы состоит в том, чтобы в процессе анализа платежеспособности потенциального заемщика кредитующему банку необходимо учитывать совокупный доход, включающий в себя и официальную часть и доходы из незадекларированных источников. Для этих целей банку необходимо разработать и внедрить как можно более гибкую систему анализа платежеспособности потенциального заемщика, в которой бы учитывался его (его семьи) совокупный доход в полном объеме.
Помимо доходов важно учитывать и расходы заемщика. Например, есть ли у него уже в собственности или в аренде жилье и сколько при этом он тратит на его содержание. Также можно учитывать и другие, в т. ч. и косвенные показатели - наличие положительной кредитной истории, образ жизни, общее состояние здоровья, образование, загородный дом, количество иждивенцев, расходы на автомобиль (или автомобили), расходы на отпуск, его частоту и географию, количество, марки и места покупок бытовой техники и одежды, обучение детей и т. п.
При разработке программы ипотечного кредитования граждан, имеющих достаточный уровень незадекларированного дохода, в качестве дополнительной меры по привлечению потенциальных клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая зависела бы от соотношения между официальным и неофициальным доходами заемщика.
Для такой категории на начальной стадии кредит выдавался бы под чуть более высокую процентную ставку, которая бы смогла нивелировать определенные риски банка на первом этапе. Впоследствии одновременно с укреплением доверия к заемщику в процессе погашения им кредита, если заемщик сможет документально подтвердить увеличение официальной части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения.
Третья проблема - доступность жилья как товара, т. е. возможность его приобрести на первичном или вторичном рынке, используя предоставленные для этих целей банком заемные средства. Во второй главе в качестве причин возникновения данной проблемы назывались: нежелание продавца "показывать" все полученные за квартиру средства; достаточно длительный и хлопотный процесс оформления покупки с использованием ипотечного кредита; слабая финансовая мотивация риэлтеров - основных "поставщиков" жилья для заемщиков; острый дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.
Решение проблемы найдено в обеспечении для клиента условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученные от банка денежные средства, т. е, купить интересующее его жилье. Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком.
Например, на первичном рынке это могут быть специальные договора или соглашения с застройщиками, в рамках которых жилье продавалось бы только клиентам банка. Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк должен "охватить" максимальное количество строящихся объектов. На вторичном рынке определенных положительных результатов можно добиться благодаря более тесному и последовательному сотрудничеству (включая специальные партнерские программы) с крупными агентствами недвижимости, уделив особое внимание дополнительной финансовой мотивации риэлтеров. Агентства должны превратиться для банка в надежного "поставщика" объектов жилой недвижимости в необходимом для банка объеме и по критериям, позволяющим эффективно выдавать ипотечные кредиты.
Кроме того, государству необходимо создать условия для увеличения объемов жилищного строительства путем внедрения открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощения процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развития системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установления прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.
Четвертая проблема - недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).
Только государству под силу решить такую важную проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство - проблему отсутствия в экономике России долгосрочных кредитов.
Поскольку жилищное строительство требует привлечения долгосрочных ресурсов, банки, стремящиеся самостоятельно привлекать такие ресурсы, сталкиваются с их отсутствием на рынке. Таким образом, сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов, что и обусловливает необходимость участия государственных капиталов в этих процессах. В качестве источников таких ресурсов необходимо использовать средства специализированных международных финансовых структур и государственные бюджетные средства - привлечение средств из этих источников (особенно средств специализированных международных финансовых структур) решает также пятую проблему - высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).
Однако средств, выделяемых государством на развитие Агентства по ипотечному Жилищному кредитованию недостаточно в масштабах государства и государству необходимо уделить больше внимания финансированию АИЖК и принятию целевых программ развития жилищной политики в регионах России.
Для совершенствования механизмов поддержки спроса потребуется также корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на приобретение жилья с учетом следующих принципов:
Унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий;
Привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей; возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств;
Прозрачность и обеспечение контроля над финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
- - создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу; - создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; - разработка механизма налогового стимулирования как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; - создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов; - создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита; - изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля, что содействовало бы перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.
Помимо этого, предлагается утвердить законопроект, разрешающий, инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, поскольку имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого, например, за 2006 г. составляла только два процента в рублях.
Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором предлагается ввести стандартную и прозрачную процедуру получения кредита, общие условия договоров кредитования, а также обозначить обязательства банка предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту.
Шестая проблема - отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. В диссертации определено, что механизм рефинансирования должен содержать меры и процедуры, направленные на радикальное снижение рисков инвесторов и кредиторов, включающие государственные гарантии, стандартизацию ипотечного кредитования, системы страхования, поручительства и подтверждения платежеспособности заемщика.
Отличительной особенностью этого механизма является условие, при котором доля кредита в стоимости жилья должна быть в несколько раз меньше собственных инвестиций заемщика, а условия кредитования должны соответствовать его доходам. Эти условия делают ипотечные бумаги надежными, но низкодоходными. Поскольку обеспечением ипотечных ценных бумаг выступают пулы закладных, необходимо законодательно ускорить регистрацию этих пулов.
Кроме того, необходимо внести поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", поскольку он не соответствует требованиям рынка.
Например, положение об обязательной страховке в пользу не кредитора, а заемщика. Под такие условия сегодня невозможно найти кредитов, а в законе говорится, что можно секьютиризировать только те кредиты, которые точно соответствуют его требованиям.
Ликвидность низкодоходных ипотечных ценных бумаг регулируется государственными мерами экономического стимулирования участников рынка. Основным источником рефинансирования являются бюджетные ресурсы. Механизм рефинансирования в условиях переходной экономики приводится в движение механизмом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах.
Покупателями ипотечных ценных бумаг могут быть муниципалитеты, субъекты федерации и федеральные структуры. За счет эффекта мультипликации налогов система ипотечного кредитования генерирует дополнительные налоги в бюджет, и эти ресурсы рассматриваются в качестве источников ипотечного кредитования. Покупка ипотечных ценных бумаг на средства бюджета может стать одним из способов рефинансирования в системе ипотечного кредитования. Вложение бюджетных средств в ипотечные бумаги может принести доход бюджету не только за счет купонного дохода, но и за счет эффекта мультипликации налогов.
Седьмая проблема - риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).
Одной из основных проблем, которую приходится решать эмитентам на рынке ценных бумаг является предоставление гарантий и снижение риска для инвестора. Риски жилищных облигационных займов определяются, прежде всего, наличием и качеством гарантий со стороны администрации. Из-за долгосрочности проектов в условиях экономической и политической нестабильности любые гарантии местных администраций становятся сомнительными без поддержки федеральных структур, координирующих состояние рынков недвижимости, ценных бумаг, инвестиций.
Также предлагается использовать различные способы обеспечения возврата кредитов. Для этого есть два основных пути: применение залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.
Кроме того, представляется необходимым упорядочить систему передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков.
Восьмая проблема - непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.
Поскольку налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования, необходимо внести изменения в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства:
- - налога на доходы физических лиц; - налога на имущество организаций; - земельного налога;
В целях оптимизации налогообложения жилищного строительства представляется уместным в рамках налога на имущество организаций следующее:
- - внести в статью 381 "Налоговые льготы" НК РФ такие категории льготных организаций, как организации, созданные исключительно с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие). - исключить из налоговой базы (ст. 375 и 376 НК РФ) недвижимое имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору. - установить в субъектах Российской Федерации дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций при осуществлении жилищного строительства для организаций, уполномоченных органами региональной власти и местного самоуправления на проведение бюджетной и социальной ипотеки.
Совершенствование законодательства в сфере ипотечного кредитования, особенно в части защиты прав кредиторов, создаст банкам возможности по расширению объема предоставляемых ипотечных ссуд.
Похожие статьи
-
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный...
-
Проблемы ипотечного кредитования в России Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации....
-
Понятие и принципы ипотечного кредитования Ипотека (Hypotheca) - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во...
-
Концепция развития ипотечного жилищного кредитования на территории Кемеровской области (далее - Концепция) разработана на основании Концепции развития...
-
В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практика залогового (ипотечного) кредитования...
-
Ипотека - залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования...
-
Введение - Механизм ипотечного кредитования в Российской Федерации
Ипотека кредитование обеспечение государство Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян....
-
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный...
-
Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала реализации системы...
-
Введение - Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации (на примере Нижегородской области)
В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам...
-
Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ - Рынок ипотечного кредитования в РФ
Одной из приоритетных задач государства в современных условиях является улучшение жилищных условий граждан. Для решения этой задачи должны быть...
-
Ипотечное кредитование - это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к...
-
Проблемы ипотечного кредитования в России Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации....
-
Заключение - Механизмы ипотечного кредитования
Ипотека - залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т. д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое...
-
Механизм ипотечного кредитования в развитых странах - Механизмы ипотечного кредитования
Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в.. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой...
-
Американская модель Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить...
-
Анализ ипотечного кредитования в современных российских условиях - Механизмы ипотечного кредитования
Особенности развития рынка ипотечного кредитования в России Объем ипотечных кредитов, выданных в течение 2012 года, может составить 800 млрд. - 1 трлн....
-
Заключение - Формирование ипотечного кредитования в России
В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практика залогового (ипотечного) кредитования...
-
В настоящее время в Российской Федерации существуют проблемы, которые сдерживают развитие ипотеки: 1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на...
-
ЗАКЛЮЧЕНИЕ - Рынок ипотечного кредитования в РФ
Ипотечное кредитование - один из самых надежных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека...
-
ЗАКЛЮЧЕНИЕ - Тенденции ипотечного кредитования в коммерческих банках
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы: 1. Как показывает международная...
-
Проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан на современном этапе Квартирный вопрос рано или поздно встает перед каждым человеком на пути его...
-
В общей системе нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, главная роль принадлежит Федеральному...
-
Понятие и экономическое содержание ипотечной ссуды Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с...
-
Понятие ипотечного кредитования и история его развития в России В современном мире основными видами кредитования населения являются кредиты...
-
Для достижения целей развития рынка межбанковского кредитования важно понимание и анализ проблем, с которыми сталкивается межбанковский рынок. Наиболее...
-
В настоящих экономических отношениях межбанковский кредит - достаточно новое явление, однако оно при этом является одним из наиболее динамично...
-
Введение - Механизмы ипотечного кредитования
Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих...
-
Ипотека - залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования...
-
Среди различных видов кредитов особняком стоит межбанковский кредит, который представляет собой не что иное, как предоставление денежных средств одним...
-
Ипотечное кредитование в период кризиса 2008-2010 гг. Согласно данным Банка России объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд. руб.,...
-
Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса [1]. Принятие части I в 1995 году...
-
2.1 Исследование становления и развития межбанковского кредита как составной части денежного рынка России Широкое развитие в переходной экономике получил...
-
В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас...
-
Проблемы и пути совершенствования кредитования юридических лиц в условиях современной экономики России В современных условиях развития российской...
-
Непосредственно кредитный процесс начинается со дня выдачи ссуды. Однако до этого момента и вслед за ним проходит целая полоса значительной работы,...
-
Глобальный финансово-экономический кризис достаточно быстро оказал влияние на российскую банковскую систему, поскольку последняя была достаточно зависима...
-
Экономическое содержание и состав денежного рынка России Денежный рынок является неотъемлемой частью национального финансового рынка, способствует его...
-
Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования Слово "ипотека" имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено в...
-
На нынешнем этапе развития нашей страны весьма важным вопросом является построение рыночной модели социального страхования. Его социалистическая модель...
Государственное обеспечение ипотечного кредитования, Роль государства в становлении и развитии института ипотеки - Механизм ипотечного кредитования в Российской Федерации