Теоретические основы ипотечного кредитования на рынке, Сущность и организация ипотечного кредитования - Тенденции ипотечного кредитования в коммерческих банках

Сущность и организация ипотечного кредитования

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека (греч. hypotheke -- залог, заклад) -- сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды -- ипотечного кредита (кредита под закладную) 5, с.122. Ипотекой называют и саму закладную -- документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств 5, с.125.

Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п. 5, с.125

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, -- это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды и т. д.

Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия

И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

Гласности, или публичности, -- доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

Специальности -- возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

Достоверности -- записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

Старшинства -- преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу; бесповоротности -- ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование -- это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов 5, с.126.

В приложении А представлены субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

    1. По объекту недвижимости:
      - земельные участки; - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; - на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей); - строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
    3. По виду кредитора:
      - банковские; - небанковские.
    4. По виду заемщиков:
      - как субъектов кредитования: - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; - кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; - по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: - сотрудникам банков; - сотрудникам фирм -- клиентов банка; - клиентам риэлтерских фирм, клиенты; - лицам, проживающим в данном регионе; - всем желающим.
    5. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

6. По срокам кредитования.

В ряде стран классификация кредитов различается по срокам.

    7. По способу амортизации долга:
      -постоянный ипотечный кредит; - кредит с переменными выплатами; - кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
    8. По виду процентной ставки:
      - кредит с фиксированной процентной ставкой; - кредит с переменной процентной ставкой.
    9. По возможности досрочного погашения:
      - с правом досрочного погашения; - без права досрочного погашения; - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
    10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

    - обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); - субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.-

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Предметом ипотеки может быть жилой дом, квартира.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т. д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания.

Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период).

Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период.

При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков.

Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

    1) заемщики - физические лица, граждане Республики Казахстан, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека); 2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению; 3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).-

Основными функциями кредитора являются:

    - предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; - оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; - оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов; 5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными функциями этих органов являются:

    - регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; - регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; - хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка; 6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; 7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании; 8) риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. 9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.

К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие;

10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки -- длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Организация ипотечного кредитования включает в себя следующие этапы, схематично представленные в соответствии с рисунком 1.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Рисунок 1 - Этапы ипотечного кредитования

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

    1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); 2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; 3) оценка вероятности погашения кредита; 4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения); 5) заключение кредитной сделки; 6) обслуживание кредитной сделки; 7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

    -- желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа; -- описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;-- источник первоначального платежа; -- назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.; --биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации; -- сведения о работе и источниках дохода; -- сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

% (1)

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 * Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика -- не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 * Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30--50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа "Сбор и проверка информации о клиенте и залоге" -- выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т. п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

    - сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей; - основная информация о приобретаемой недвижимости; - наличие первоначального капитала; - сведения о занятости заемщика и поручителей; - сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей; - сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на "стабильных" и "нестабильных".

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе "Оценка вероятности погашения кредита" проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг -- процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, "стабильному" потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

    - отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика; - отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика; - отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества; - отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Следующий этап -- "Принятие решения по кредиту". На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

    - желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования; - анализ объекта залога; - информация о заемщике, членах его семьи и поручителях; - описание предполагаемой сделки; - источники погашения кредита; - расчет возможной суммы кредита; - анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества; - риск смерти или утраты трудоспособности заемщика; - предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе "Заключение кредитной сделки" оформляются и заключаются следующие договоры:

    - договор купли-продажи недвижимости; - кредитный договор; - договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); - договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

    - предмет ипотеки; - цену передаваемого в ипотеку помещения; - существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); - размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); - срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); - указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); - требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; - основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап "Обслуживание кредитной сделки" заключается в следующем:

    - осуществляется прием платежей; - проверяется соответствие фактических выплат графику платежей; - ведется бухгалтерский учет операций; - рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке; - взимаются просроченные платежи; - ведется работа с проблемными кредитами; - переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т. п.; - ведется отчетность по выданным кредитам.

"Закрытие кредитной сделки" -- заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре Республики Казахстан.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Похожие статьи




Теоретические основы ипотечного кредитования на рынке, Сущность и организация ипотечного кредитования - Тенденции ипотечного кредитования в коммерческих банках

Предыдущая | Следующая