Ипотека объектов незавершенного строительства - Строительство жилых помещений. Ипотечное кредитование. Долевое участие в строительстве жилья
Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" была принята Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. В ней, в частности, рассмотрены вопросы кредитования жилищного строительства.
В указанном документе предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.
Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Согласно ст. 76 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 проведен обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. В нем ВАС РФ обобщил споры, связанные с договорами об ипотеке.
В частности, в п. 1 Обзора рассмотрена ситуация, когда предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства. ВАС РФ сделан вывод о том, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Основанием для вынесения указанного решения послужило следующее.
Предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. То есть на момент его подписания в наличии имелся только объект строительства, по окончании которого и будет зарегистрирован объект недвижимости.
К моменту предъявления требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке (объект строительства), отсутствует, а следовательно, ипотека должна прекратиться.
Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Ни ГК РФ, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Похожие статьи
-
Индивидуальные жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства является преобладание отдельных...
-
В соответствии с п. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. С точки зрения исполнения...
-
Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Статья 40...
-
Взыскание денежных средств с инвестиционных или строительных компаний всегда было актуальной темой. Еще более актуальной данная тема стала в настоящее...
-
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением...
-
Значительное число нарушений прав граждан допускается при строительстве жилья в многоквартирных домах. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного...
-
Введение - Защита прав потребителей при заключении договора долевого участия в строительстве жилья
В последнее время стоимость жилья достигла своего максимума в России. Спрос опережает предложение. И определяющую роль здесь сыграло бурное развитие...
-
Приобретение недвижимого имущества путем вложения денежных средств на этапе строительства в последнее время широко практикуется. Появилось много...
-
Строительный подряд - Договор подряда
1. Договор строительного подряда представляет собой правоотношение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по...
-
Судебная практика - Порядок применения и правовые последствия недействительной сделки
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 23 ноября 2016 г. г. Пугачев Пугачевский районный суд Саратовской области в составе Председательствующего судьи...
-
Заключение сделки и ее содержание. Форма договора - Правовые особенности сделок с недвижимостью
Недвижимое имущество может быть объектом самых разнообразных сделок, примерный перечень которых выглядит следующим образом: купля-продажа, мена, дарение,...
-
Объект - это охраняемые УЗ общественные отношения, на которые посягает преступление. Значение: Ь объект является одним из элементов состава преступления;...
-
ПОНЯТИЕ ПРЕДМЕТА ПРЕСТУПЛЕНИЯ И ПОТЕРПЕВШЕГО - Объект преступления
Длительное время предметом преступления было принято считать вещественное выражение объекта преступления, т. е. вещь материального мира, воздействуя на...
-
В современном обществе развитие музыкальной культуры уже немыслимо без исполнений и фонограмм, так как они являются неотъемлемой частью музыкальной...
-
Перевод из жилого в нежилое - Кадастровые услуги
Перевод объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой - довольно распространенная на рынке операция, которая дает собственнику новые возможности для...
-
Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной...
-
Аннулирование международного договора - Прекращение действия международного договора
Для возможности аннулирования как одностороннего отказа от международного договора предусмотрен ряд оснований, от которых нельзя отойти. Так как...
-
Гражданско-правовая защита и ответственность в случае неправомерных действий (или бездействия - далее по тексту употребляться будет только "действия")...
-
Изменение и прекращение договора поставки - Договор поставки (на примере КУП "Слуцкторг")
В ГК прекращение действия договора выражается несколькими терминами: "расторжение договора" (п.2 ст.420, п.3 ст.421, ст.422, 423 и др.), "отказ от...
-
Купля-продажа земельных участков Для того чтобы продать или купить земельный участок требуется знать какие документы должны быть подготовлены со стороны...
-
Изменение и расторжение договора - Понятие гражданско-правового договора
Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило...
-
Ценообразование - это один из факторов, от которого зависит эффективность государственной закупки, поэтому при формировании начальной максимальной цены...
-
В рамках действующего законодательства, заказчик принимает решение о разделении закупки на лоты самостоятельно. В рамках 44-ФЗ возможность использования...
-
Договор - это соглашение двух или более сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ч. 1 ГК РФ). Согласно...
-
Психология обыска - Психология предварительного следствия
В изобличении виновных и установлении истины по делу большая роль принадлежит обыску. В процессе обыска можно обнаружить и изъять орудия преступления,...
-
Правовой режим недвижимости - Правовые особенности сделок с недвижимостью
Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки с недвижимостью связано с риском возникновения убытков,...
-
Содержание договора - Гражданско-правовой договор: понятие, значение
Условия, на которых достигнуто соглашение сторон, составляют содержание договора. Разделяют эти условия на три группы по своему юридическому значению:...
-
Заклад Закон о залоге предполагает две разновидности заклада - собственно заклад и твердый залог. Последний предусматривает не фактическую передачу...
-
Условия и форма договора о залоге - Залог как способ обеспечения исполнения обязательств
Согласно Закону о залоге и Гражданскому кодексу РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, причем ст. 339 ГК РФ гласит, что...
-
Анализ сделок должника и органов управления должника. Так как на 1 этапе было выявлено существенное ухудшение значений 2-х и более коэффициентов,...
-
Иные документы - Виды доказательств в уголовном судопроизводстве РФ
УПК РФ не дает понятия других документов, используемых в качестве доказательств в уголовном процессе. Иные документы (документальные доказательства) по...
-
Понятие и значение объекта преступления - Уголовное право
Объектом преступления являются охраняемые уголовным законом общественные отношения. Такой подход позволяет отграничивать преступления от иных...
-
Объекты особой охраны, понятие, виды, особенности - Экологическое право
В соответствии с Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории (ООПТ) - участки земли, водной...
-
Вопрос об объекте гражданских процессуальных правоотношений в научной процессуальной литературе является спорным. Н. В. Ласкина, проведя свое...
-
58. Наследование прав, связанных с участием в потребительском кооперативе - Право наследования
Наследник члена потребительского кооператива наследует в первую очередь пай (паенакопление) члена кооператива. Признание наследника собственником...
-
Понятие объекта налогообложения Согласно п. 1 ст. 38 НК РФ "объект налогообложения - реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход...
-
Лечебные исправительные учреждения. Распорядок в лечебных ИУ включает в себя лечебно-диагностические мероприятия. Проверки наличия осужденных...
-
Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в...
-
Итогом организационных преобразований явилась подготовка программ реформирования ЖКХ всеми субъектами Российской Федерации (за исключением Чечни) и...
-
Объект и предмет теории государства и права - Предмет и метод теории государства и права
Особенности предмета теории государства и права Каждая наука имеет свой предмет исследования, под которым понимается конкретный круг проблем, изучаемая...
Ипотека объектов незавершенного строительства - Строительство жилых помещений. Ипотечное кредитование. Долевое участие в строительстве жилья