Ипотека жилых помещений - Строительство жилых помещений. Ипотечное кредитование. Долевое участие в строительстве жилья
В соответствии с п. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. С точки зрения исполнения указанного конституционного принципа именно ипотека представляет собой доступный механизм возможности приобретения жилья.
Ипотека - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. д.) с целью получения денежных средств (ссуды, кредита). Назначение ипотеки состоит в обеспечении выданного кредита (ссуды) залогом недвижимого имущества.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (исключения могут быть установлены федеральным законом).
Сторонами по договору ипотеки являются:
- 1) должник - залогодатель, который передает в залог свое имущество; 2) кредитор - залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.
При этом в роли залогодателя может выступать как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Залог возникает:
- * в силу договора; * на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (например, согласно ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке").
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. То есть должник по договору ипотеки может им пользоваться, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (ст. 38 ФЗ "Об ипотеке").
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
В соответствии со ст. 39 ФЗ "Об ипотеке" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
- * признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ); * досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Ипотека может быть установлена в обеспечение:
- 1) обязательства по кредитному договору; 2) обязательства по договору займа; 3) иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
- 1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или часто земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке"); 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Статья 76 Федерального закона "Об ипотеке" допускает ипотеку также таких объектов, как строящиеся жилые дома.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке").
Вышеназванные нормы подлежат применению также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Статьей 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регулируется право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке. Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество, при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" не может быть обращено взыскание (оно указано в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам), а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В соответствии со ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Но данное положение Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" Федеральным законом "О введении в действие ЖК РФ" признано утратившим силу с 1 марта 2010 г. То есть если в срок до 1 марта допускается приватизация жилых помещений, предоставленных физическим лицам по договорам социального найма при условии, что эти помещения не отнесены к перечисленным ранее категориям, то с наступлением указанной даты приватизация в Российской Федерации будет прекращена.
Порядок заключения договора об ипотеке, его содержание оговорены в ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В нем должны быть указаны:
- 1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), в договоре также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя; 2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении); 3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке"). Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке").
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Таким образом, договор ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки:
- 1) основанием для заключения договора ипотеки должны быть определенные обязательства. Например, он заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т. д.; 2) договор ипотеки заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей, закрепленных в гл. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы этой главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания. Они могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных. Данный порядок предусмотрен гражданским законодательством. Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Федерального закона "Об ипотеке").
В соответствии со ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
К залогу жилого дома или квартиры с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Собственность строительство жилой ипотека
Похожие статьи
-
Взыскание денежных средств с инвестиционных или строительных компаний всегда было актуальной темой. Еще более актуальной данная тема стала в настоящее...
-
Индивидуальные жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства является преобладание отдельных...
-
Значительное число нарушений прав граждан допускается при строительстве жилья в многоквартирных домах. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного...
-
Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Статья 40...
-
Приобретение недвижимого имущества путем вложения денежных средств на этапе строительства в последнее время широко практикуется. Появилось много...
-
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением...
-
Введение - Защита прав потребителей при заключении договора долевого участия в строительстве жилья
В последнее время стоимость жилья достигла своего максимума в России. Спрос опережает предложение. И определяющую роль здесь сыграло бурное развитие...
-
Правомочия собственника и его обязанности - Приобретение и прекращение прав собственности
Право собственности является краеугольным камнем, на котором основано демократическое законодательство. Статья 35 Конституции РФ содержит следующие нормы...
-
Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в...
-
58. Наследование прав, связанных с участием в потребительском кооперативе - Право наследования
Наследник члена потребительского кооператива наследует в первую очередь пай (паенакопление) члена кооператива. Признание наследника собственником...
-
§ 1. Понятие и виды субъектов предпринимательства. § 2. Организационно-правовые формы предпринимательских организаций. § 3. Порядок учреждения,...
-
Купля-продажа земельных участков Для того чтобы продать или купить земельный участок требуется знать какие документы должны быть подготовлены со стороны...
-
Формы участия государства в жизни общества - Основы гражданского права
Будучи носителем власти и воздействуя посредством законодательных запретов и дозволений на рыночные отношения, государство одновременно является...
-
Участие Президента РФ в законодательной системе осуществляется в различных формах. В соответствии со ст. 104 Конституции РФ Президент РФ отнесен к числу...
-
Сейчас в условиях низкого уровня договорной дисциплины, ненадежности и часто недобросовестного отношения контрагентов все большее развитие должны...
-
На первый взгляд, ответ на вопрос о субъекте права собственности граждан предельно прост: в качестве такового выступает гражданин. Дело, однако, в том,...
-
Брак - это важнейший юридический факт, вызывающий возникновение семейно-правовых связей, он представляет собой свободный и добровольный союз мужчины и...
-
Гражданско-правовая защита и ответственность в случае неправомерных действий (или бездействия - далее по тексту употребляться будет только "действия")...
-
Правовой режим недвижимости - Правовые особенности сделок с недвижимостью
Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки с недвижимостью связано с риском возникновения убытков,...
-
Субъекты права собственности на природные ресурсы также определяются законодательством. Ими являются физические и юридические лица, Российская Федерация,...
-
Установления и прекращения земельного сервитута - Гражданско-правовой сервитут и его особенности
Земельный сервитут устанавливается на основе договора, котором указываются, правила порядка для установления сервитута [ПРИЛОЖЕНИЕ А] В случае отсутствия...
-
Условия и форма договора о залоге - Залог как способ обеспечения исполнения обязательств
Согласно Закону о залоге и Гражданскому кодексу РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, причем ст. 339 ГК РФ гласит, что...
-
Гражданское право по своду законов - История кодификации права
Развитие частного гражданского права проходило на основе кодификации старых форм права, что не могло не повлиять на характер этой отрасли: сохранились...
-
Основания возникновения права собственности - Понятие государства и права и их основные признаки
Основаниями приобретения права со6ственности являются те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение этого права. Для приобретения права...
-
Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной...
-
Основания, цели и формы участия в гражданском процессе государственных органов, юридических лиц и граждан, от собственного имени защищающих права других...
-
Спецификация прав собственности
Спецификация прав собственности Чем шире набор прав, связанных с данным ресурсом, тем выше его полезность. Так, собственная вещь и вещь, взятая напрокат,...
-
Классификация недействительности сделок - Признание сделок недействительными
Гражданское законодательство устанавливает принцип свободы договора, согласно которому субъекты предпринимательства при заключении гражданско-правовых...
-
Заключение сделки и ее содержание. Форма договора - Правовые особенности сделок с недвижимостью
Недвижимое имущество может быть объектом самых разнообразных сделок, примерный перечень которых выглядит следующим образом: купля-продажа, мена, дарение,...
-
Производные способы приобретения права собственности - Приобретение и прекращение прав собственности
Прежде всего к производным способам приобретения права собственности следует отнестипередачу. Основаниями приобретения права собственности выступают...
-
ООО "Ирга" заключил договор с частным охранным предприятием "Сократ" Нарофоминского района Московской области об обеспечении сохранности материальных...
-
СРОК, ФОРМА ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА, АРЕНДНАЯ ПЛАТА - Договор имущественного найма (аренда)
Срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора имущественного найма. ГК РФ, в свою...
-
История возникновения и развития сервитута Институт сервитутного права имеет очень древнюю историю в цивилистической науке. Основные принципы сервитутных...
-
Стороны в договоре хранения - Договор хранения
Сторонами договора хранения являются поклажедатель и хранитель. Термин "Поклажедатель" перешел в ГК из русского дореволюционного законодательства, в...
-
Существенные условия договора ренты - Особенности различных договоров ренты
Существенным для заключения любого договора ренты является согласование условия о его предмете, т. е. о передаче получателем ренты определенного...
-
Договор дарения 1. Понятие, признаки и значение договора дарения. Договор дарения - это соглашение, по которому одна сторона - даритель намеренно...
-
Стороны договора - Особенности различных договоров ренты
Сторонами договора ренты выступают: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения...
-
Общие положения о подряде - Договор подряда
Договор подряд проектный 1. Договор подряда существовал еще в римском праве, однако рассматривался не в качестве самостоятельного вида договора, а как...
-
Государственная регистрация юридических лиц - Юридические лица
В зависимости от их вида юридические лица создаются по воле либо собственников (например, учреждения и унитарные предприятия), либо их будущих членов...
-
Виды юридических лиц и их классификация - Юридические лица
Гражданский кодекс РФ подразделяет юридические лица на виды по следующим трем критериям. Во-первых, в зависимости от целей создания и деятельности...
Ипотека жилых помещений - Строительство жилых помещений. Ипотечное кредитование. Долевое участие в строительстве жилья