Строительство жилых помещений - Строительство жилых помещений. Ипотечное кредитование. Долевое участие в строительстве жилья
Индивидуальные жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства является преобладание отдельных домов на семью с хозяйственными постройками и приусадебными участками. Право собственности на жилой дом возникает с момента государственной регистрации. Правовая регистрация законченного строительства дома производится на имя того лица, которому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок для строительства. Строительство начинается после заключения договора о возведении индивидуального жилого дома между органом коммунального хозяйства местной администрации и застройщиком. Договор удостоверяется нотариусом.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее прав собственности и обязано снести ее за свой счет. В целях защиты интересов лица, осуществившего самовольную постройку, и избежания непроизводительных расходов, установлено, что право собственности на дом или иной самовольно построенный объект могут быть признаны судом за лицом, осуществившим на не принадлежащем ему участке земли постройку, если данный участок будет предоставлен затем ему в установленном порядке под размещение возведенной постройки.
Иск к застройщику о признании за членами семьи застройщика или иными лицами права собственности на часть дома, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома.
Жилой дом может принадлежать одному или нескольким собственникам. Судьба земельного участка следует судьбе жилого дома, причем в свидетельстве о собственности должна быть указана доля в земельном участке каждого собственника или отсутствие определения таковой. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, если при их вселении не оговорено иное.
Это право сохраняется и при прекращении семейных отношений. Пользование жилой площадью в собственном доме не ограничено никаким сроком, оно бессрочно. Отсутствие, непроживание собственника в своем доме независимо от длительности и причин не влияет на его право собственности, важно, чтобы собственник в свое отсутствие выполнял обязанности по уплате налогов, по поддержанию дома в надлежащем техническом состоянии, содержал бы в порядке придомовую территорию. В случае сноса жилого дома, собственнику и членам его семьи постоянно проживающих в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного жилого фонда.
Строительная деятельность - разновидность экономической деятельности. С ее помощью решается ряд социально - экономических задач, в том числе задача улучшения жилищных условий населения. Значительная роль в этом процессе принадлежит государству: создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.
Процесс строительства сложный и длительный. В нем можно выделить две стадии:
- - подготовительную; - основную.
Рассмотрим содержание этих стадий.
Подготовительная стадия строительства жилых помещений
Цель подготовительной стадии - получение застройщиком разрешения на строительство, т. е. документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающего право застройщику на возведение жилого здания. В этой стадии совершается ряд действий.
1. Заключение договора подряда на выполнение проектно-изыскательных работ (ст. 758-762 ГК РФ), в котором заказчиком выступает юридическое или физическое лицо, а исполнителем - либо строительная организация, либо физическое лицо, имеющее соответствующую лицензию. Выдача лицензии отнесена к компетенции Минрегиона России.
Предметом договора является разработка документации, содержащей описание будущего объекта словесным и графическим способами. Оно содержит описание архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений будущего жилого здания. В обязанности заказчика входит передача исполнителю проектно-изыскательского договора исходных данных для использования их в работе. Представляемые заказчиком данные должны соответствовать требованиям СНиП II - 01-95 "Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".
- 2. Проведение инженерно-изыскательских работ с целью получения информации о природных условиях территории, на которой будет возводиться жилое здание, о материалах, которые будут использоваться, о факторах техногенного характера на территории будущего здания и возможности их воздействия на это здание. 3. Составление проектной документации с учетом результатов проведенных инженерно-изыскательских работ. Эта документация является произведением архитектуры и градостроительства, т. е. объектом авторского права, охраняемым законодательством об интеллектуальной собственности. Документ этот комплексный. Он содержит разнообразную информацию: технико-экономическое обоснование строительства объекта, пояснительную записку, сводки сметных расходов стоимости строительства, цену договора и сроки его действия, чертежи, схемы, карты. Разработанная проектная документация исполнителем договора подряда передается заказчику по акту, в котором отражаются два факта: выполнение договора и соответствие результата заданию. 4. Утверждение проектной документации застройщиком или заказчиком, который обязан направить ее на экспертизу. 5. Проведение экспертизы проектной документации, которая осуществляется либо государственной организацией, либо аккредитованной негосударственной организацией. Деятельность на этом этапе регулируется постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий". Цель проведения такой экспертизы - оценка специалистом соответствия проектной документации:
- А) техническим требованиям, в том числе санитарно - эпидемиологическим, экологическим, государственной охраны объектов культурного наследия, а также требованиям безопасности (пожарной радиационной, ядерной, промышленной); Б) результатам инженерно-изыскательских работ.
Срок проведения экспертизы не должен превышать трех месяцев. Отрицательное заключение эксперта может быть обжаловано в судебном порядке, а исправленный проект - повторно представлен на государственную экспертизу.
- 6. Утверждение проектной документации и положительного заключения экспертизы либо Минрегионом России (в случае если строительство жилого дома осуществляется за счет средств федерального бюджета), либо органами исполнительной власти субъектов РФ (если строительство осуществляется за счет бюджетов субъектов РФ), либо заказчиком (если строительство финансируется последним). 7. Выдача (получение) разрешения на строительство жилого здания, которая осуществляется либо органом местного самоуправления, либо федеральным органом исполнительной власти, либо органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией. Для этого застройщик представляет в компетентный орган следующие документы:
- - заявление с просьбой выдать разрешение на строительство жилого дома; - утвержденную проектную документацию; - положительное заключение экспертизы проектной документации.
Основная стадия строительства жилых помещений
Цель основной стадии - возведение жилого здания и оформление прав собственности на него. Процесс строительства иногда занимает несколько лет.
При его осуществлении совершаются следующие действия:
Получение застройщиком земельного участка для строительства. Такой участок может быть предоставлен после получения застройщиком разрешения на строительство, которое является основанием для признания права собственности застройщика на построенное им здание.
Различают два способа предоставления земельного участка (ст. 30-32 ЗК РФ).
Первый способ - предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта строительства. В этом случае первая стадия включает в себя следующие действия:
- А) проведение работ по формированию земельного участка (установление его границ на местности, определение технических условий подключения жилого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, определение способа предоставления: на торгах или без проведения торгов, публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельного участка без проведения торгов); Б) государственный кадастровый учет земельного участка; В) проведение торгов по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды его или предоставление земельного участка без торгов; Г) подписание протокола о результатах торгов или договора аренды на предоставление земельного участка без торгов.
Второй способ - предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства.
В этом случае первая стадия включает в себя следующие действия:
- А) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства; Б) проведение работ по формированию земельного участка; В) государственный кадастровый учет земельного участка; Г) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Любое вещное право на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Заключение застройщиком договора строительного подряда. По этому договору подрядчик обязуется построить по заданию заказчика жилой дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ регулирует основные положения этого договора: - распределение риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (ст. 741 ГК РФ); - возможность страхования объекта строительства (ст. 742 ГК РФ); - роль технической документации и сметы строительства (ст. 743 ГК РФ); - возможность внесения заказчиком изменений в техническую документацию (ст. 744 ГК РФ); - обеспечение строительства материалами и оборудованием (ст. 745 ГК РФ); - оплата работы (ст. 746 ГК РФ); - сдача и приемка работы (ст. 753 ГК РФ); - ответственность заказчика за качество работы (ст. 754 ГК РФ); - гарантии качества в договоре строительного подряда (ст. 755 ГК РФ); - сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ (ст. 756 ГК РФ); - устранение недостатков за счет заказчика (ст. 756 ГК РФ).
- 3. Возведение жилого дома. Строительство жилых домов осуществляется с учетом норм ЗК РФ. Техническое регулирование отношений, возникающих в процессе строительства, осуществляется Федеральным законом "О техническом регулировании", который ввел новую категорию: "технический регламент". Регламент устанавливает обязательные требования к зданиям, процессам производства, эксплуатации и т. д. Технические регламенты принимаются федеральным законом. 4. Приемка жилого объекта в эксплуатацию и регистрация прав на него. Строительство жилого объекта не считается завершенным до тех пор, пока он не будет принят приемочной комиссией, и акт ее не будет утвержден в установленном порядке. 5. Регистрация права собственности на жилой объект осуществляется в Едином государственном реестре учреждением юстиции (в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Завершение постройки жилого объекта возможно лишь при достаточном и стабильном его финансировании. Основным источником финансирования являются денежные средства, предоставляемые физическими и юридическими лицами - инвесторами. Отношения инвесторов (дольщиков) и застройщиков (заказчиков) оформляются различными договорами: инвестиционными договорами, договорами долевого участия в строительстве и др.
Строительство жилых помещений - не только сложный, но и многоплановый и многоаспектный в организационном смысле процесс. Государство заинтересовано в том, чтобы гражданам не создавали препятствий при строительстве. Этой проблеме посвящен Федеральный закон № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
Из ЖК РФ и упомянутого выше Закона следует, что органы местного самоуправления должны не только оказывать содействие гражданам, осуществляющим индивидуальное строительство жилья для себя и своей семьи, но и сами организовывать строительство жилых помещений.
Похожие статьи
-
Взыскание денежных средств с инвестиционных или строительных компаний всегда было актуальной темой. Еще более актуальной данная тема стала в настоящее...
-
Значительное число нарушений прав граждан допускается при строительстве жилья в многоквартирных домах. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного...
-
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением...
-
Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Статья 40...
-
Приобретение недвижимого имущества путем вложения денежных средств на этапе строительства в последнее время широко практикуется. Появилось много...
-
Введение - Защита прав потребителей при заключении договора долевого участия в строительстве жилья
В последнее время стоимость жилья достигла своего максимума в России. Спрос опережает предложение. И определяющую роль здесь сыграло бурное развитие...
-
Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в...
-
Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ - Договор подряда
1. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать...
-
Строительный подряд - Договор подряда
1. Договор строительного подряда представляет собой правоотношение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по...
-
Понятие и виды земельно-правовых норм и земельно-правовых отношений
ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВЫХ НОРМ И ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ Понятие, структура и виды земельной нормы Земельно-правовая норма - это установленное...
-
Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной...
-
Купля-продажа земельных участков Для того чтобы продать или купить земельный участок требуется знать какие документы должны быть подготовлены со стороны...
-
Правовой режим недвижимости - Правовые особенности сделок с недвижимостью
Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки с недвижимостью связано с риском возникновения убытков,...
-
58. Наследование прав, связанных с участием в потребительском кооперативе - Право наследования
Наследник члена потребительского кооператива наследует в первую очередь пай (паенакопление) члена кооператива. Признание наследника собственником...
-
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним...
-
Формы и виды собственности на землю в РФ - Собственность на землю в РФ
В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности Конституция РФ 1993 г., ст.8, 9. Это означает, что...
-
Способы приобретения и прекращения права собственности в РФ - Государственное устройство России
Существуют общегражданские и специальные способы приобретения права собственности. Первые (например, сделки) могут быть использованы любыми субъектами...
-
История возникновения и развития сервитута Институт сервитутного права имеет очень древнюю историю в цивилистической науке. Основные принципы сервитутных...
-
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - Право землепользования
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - это вещное право, на котором предоставляются земельные участки, находящиеся в...
-
Экологические правоотношения - Экологическое право
Экологические правоотношения - это возникающие между субъектами экологического права отношения по поводу сохранения и восстановления природной среды,...
-
Правомочия собственника и его обязанности - Приобретение и прекращение прав собственности
Право собственности является краеугольным камнем, на котором основано демократическое законодательство. Статья 35 Конституции РФ содержит следующие нормы...
-
Основания, цели и формы участия в гражданском процессе государственных органов, юридических лиц и граждан, от собственного имени защищающих права других...
-
Формы участия государства в жизни общества - Основы гражданского права
Будучи носителем власти и воздействуя посредством законодательных запретов и дозволений на рыночные отношения, государство одновременно является...
-
Исторический анализ возникновения мошенничества в сфере кредитования С древних времен в большинстве стран мошенничество преследуется как весьма опасное...
-
Сервитут - Это старинное понятие, используемое еще в римском праве и означающее право пользования чужой вещью (например, право прохода через чужой...
-
Брак - это важнейший юридический факт, вызывающий возникновение семейно-правовых связей, он представляет собой свободный и добровольный союз мужчины и...
-
Профессия юриста во всем мире всегда была универсальна, прибыльна и востребована. Развитые страны мира всегда высоко ценили юристов. Напр., 45%...
-
Учение о вещах - Некоторые вопросы римского права
Задание 1 Дайте классификацию вещных прав по римскому праву и сравните ее с содержанием раздела 2ГК РФ. Есть ли различия в видах вещных прав? Содержанием...
-
Право безвозмездного срочного пользования - Право землепользования
Право безвозмездного срочного пользования - право, возникающее на основании договора о передаче на определенный срок земельного участка в безвозмездное...
-
Субъекты права собственности на природные ресурсы также определяются законодательством. Ими являются физические и юридические лица, Российская Федерация,...
-
Понятие наследования, правовое регулирование и состав Право собственности является основополагающей основой наследственного права. Согласно ст. 8...
-
Элементы договора подряда - Договор подряда в современном гражданском праве
Стороны договора подряда Стороны в договоре подряда - заказчик и подрядчик. Заказчиком является сторона, которая поручает другой стороне выполнение...
-
Правовые особенности права собственности на землю в РФ - Собственность на землю в РФ
Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности...
-
В последнее десятилетие в нашей стране проводится активная политика по защите прав потребителей. Это обусловлено экономическим положением России, которое...
-
61. Наследование земельных участков - Право наследования
Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав...
-
Введение - Государственная регистрация
В данной дипломной работе рассматривается вопрос государственной регистрации права. Даются ответы на вопросы: что такое государственная регистрация права...
-
Сервитут может быть как платным, так и бесплатным [4;ст.23] Плата за пользование чужой недвижимостью должна быть согласована [2;ст.274] Плата за сервитут...
-
Бытовой подряд - Договор подряда
1. По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина...
-
Существенные условия договора подряда - Договор подряда
Существенными условиями договора подряда являются предмет и срок. По вопросу о предмете договора подряда в доктрине гражданского права можно выделить две...
-
Ценообразование - это один из факторов, от которого зависит эффективность государственной закупки, поэтому при формировании начальной максимальной цены...
Строительство жилых помещений - Строительство жилых помещений. Ипотечное кредитование. Долевое участие в строительстве жилья