Особенности регистрации сделок с земельными участками, Купля-продажа земельных участков - Государственная регистрация

Купля-продажа земельных участков

Для того чтобы продать или купить земельный участок требуется знать какие документы должны быть подготовлены со стороны продавца. Нет сделки, которую можно было бы заключить без паспорта. Паспорт является обязательным условием. Если продажа происходит через третьих лиц, то от представителя, так же требуется паспорт и нотариально удостоверенная доверенность. Когда участок продает предприниматель (как собственник земли) требуется паспорт и свидетельство о государственной регистрации. Для юридических лиц требуется представить покупателю учредительные документы. Благодаря таким документам покупатель удостоверяется в личности продавца. Но для того что бы сделка считалась законной требуется ряд других документов, подтверждающих наличие земли, нахождение ее в собственности и прочее. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет ст. 37 Земельного кодекса РФ, следовательно, без кадастрового паспорта регистрация перехода права собственности невозможна. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Именно свидетельство на право собственности является основным документом, подтверждающим права продавца при реализации земельного участка. На данный момент по мере установления границ и регистрации земельных участков, свидетельства о праве собственности меняют на свидетельства нового образца, в которых есть дополнительные данные, такие как кадастровый номер, полный адрес земельного участка, паспортные данные владельца и прочее. К правоустанавливающим документам относятся договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения следует учитывать, что действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков. ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Подход, согласно которому выбор вида права принадлежит собственнику недвижимости, получил широко распространение в судебно-арбитражной практике. Так, в Постановлении ВАС РФ от 17.0804г. №4345/04, указано, что исходя из ч.1 ст.36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка. Указанная проблема отчасти получила освещение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.05г. №11, где в п.4 отмечено, что "когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, и соответствующий исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления не направляет заявителю сообщения о заключении договора аренды, собственник объекта может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий этих органов незаконными. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений, строений в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

Следует иметь в виду, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выходе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Ответчиком по указанным выше искам является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице уполномоченного органа.

Земельный кодекс устанавливает гарантии прав покупателя при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации:

    - об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; - о разрешении на застройку данного земельного участка; - об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; - о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; - иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли - продажи земельного участка, следует руководствоваться тем, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. ст. 555 ГК РФ При отсутствии в договоре, согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. (ст.317 ГК РФ). В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. (ст. 424 ГК РФ). Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором. (ч.2 ст. 555 ГК РФ). Согласно "Закона о введении в действие Земельного кодекса" Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ

"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяются установленная минимальная ставка земельного налога. Это правило не относится к продаже земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности. Определяя цену земельного участка по договору купли - продажи, заключенному в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную форму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Положение Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяется. п.9 постановления Пленума №11

Земельным законодательством РФ предусматривается следующий механизм оценки земельных участков:

Для проведения оценки земельных участков образуются оценочные комиссии, в которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Председатель и члены оценочной комиссии должны быть компетентными и обладать опытом оценки земельных участков и связанных с ним объектов недвижимости. Оценочная комиссия готовит заключение о цене застроенных и незастроенных земельных участков, а также о правах на земельный участок, если эти сведения запрашиваются собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, компетентными органами, судами и другими лицами. Собственники, пользователи земли представляют оценочной комиссии необходимые документы и сведения для проведения оценки. Основой определения цены конкретных земельных участков служат рыночные цены. Для установления цены используется сравнительная оценка по аналогии с известным земельным участком или оценка по доходности земельного участка. Оценочная комиссия осуществляет ведение и сбор информации о ценах на земельные участки и связанные с ним объекты недвижимости на основе поступающих в органы государственной регистрации прав на земельный участок договоров купли - продажи. Полученная информация накапливается в банке данных и наносится на карту. По этим данным ежегодно определяется среднетерриториальная цена земельных участков. Комиссия составляет сборник среднетерриториальных цен земельных участков, который передается органам налоговой инспекции в целях контроля налогообложения и публикуется для информирования населения.

В случае продажи земельного участка по более высокой цене доход, полученный сверх среднетерриториальной цены земельного участка, поступает в соответствующий бюджет. Городская территория должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное производство, а использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит более эффективно использовать территориальные ресурсы. Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. ч.3 ст. 55 ГК РФ Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму или же договор будет недействителен в целом. Недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка, которые:

    - устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; - ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу имущества в аренду, совершение иных сделок с землей; - ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются и к договору мены земельных участков. Заключив договор купли-продажи, покупатель должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разделить на следующие этапы:

    - подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность; - принятием органом государственной власти и местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка.

До оформления прав на земельный участок новый собственник является законным землепользователем и отсутствие правоустанавливающих документов не является земельным правонарушением. Гражданское право Сделки с недвижимостью. Пособие для риэлтора. В. В. Ткаченко, В. А. Зимин, С. В. Ткаченко. - 2010 год.

Похожие статьи




Особенности регистрации сделок с земельными участками, Купля-продажа земельных участков - Государственная регистрация

Предыдущая | Следующая