Особенности купли продажи земельных участков обще долевой собственности - Государственная регистрация

Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности.

В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.

На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.

Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.

Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.

При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособствснников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, -- это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество. Выдел доли из общего имущества -- это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли (или долей в праве) из земельного участка, находящегося в долевой собственности. 11.5 статья Земельного кодекса Российской Федерации При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. Образование участка путем выдела освобождает его собственника от обязанностей, предусмотренных действующим законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок.

В частности, собственник земельного участка, образованного путем выдела, вправе самостоятельно распоряжаться им, в то время как для распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, требуется согласие всех собственников, а для распоряжения (путем отчуждения) долей в праве на земельный участок обязательно соблюдение преимущественного права остальных сособственников на такое отчуждение.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности и проекта межевания земельного участка или земельных участков.

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером и утверждается решением общего собрания участников долевой собственности. Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Документом, завершающим образование земельного участка, является межевой план, подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельных участков путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок. Межевой план является основанием для постановки на кадастровый учет вновь образованных земельных участков.

Основными этапами выдела земельных участков из земель общей долевой собственности являются:

    -Прием заявки и правоустанавливающих документов от заказчика. -Заключение договора на выполнение кадастровых работ. -Выполнение подготовительных работ, запрос сведений в орган кадастрового учета, запрос сведений ЕГРП - до 10 дней. -Подготовка проекта межевания земельных участков - 14-30 дней. -Согласование проекта межевания на общем собрании участников долевой собственности - через 40 дней с момента опубликования объявления о проведении собрания. -Выполнение геодезических работ - геодезическая съемка выделяемого земельного участка - 14-30 дней. -Камеральная обработка материалов полевых работ, изготовление межевого плана - 1 неделя. -Согласование границ земельного участка со смежными землепользователями (в некоторых случаях согласование границ земельного участка необходимо проводить через публикацию объявления в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации - "Домодедовская область сегодня", "Красное знамя", Домодедовская местная газета "Призыв" ) - до 1 месяца.

Необходимый список документов для выдела земельного участка.

Для юридических лиц:

    - ОГРН, ИНН. Учредительные документы; - Правоустанавливающий документ на земельную долю (свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве на наследство по закону, решение суда и другие); - Решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка с описанием (при наличии); - Схема расположения земельного участка (при наличии).

Для физических лиц:

    - Паспорт, СНИЛС. - Доверенность представителя (если таковая требуется) - Правоустанавливающий документ на земельную долю (свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве на наследство по закону, решение суда и другие). - Решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка с описанием (при наличии). - Схема расположения земельного участка (при наличии).

Итоговыми документами, который получает заинтересованное лицо при выделе земельного участка из земель обще долевой собственности являются: межевой план земельного участка и кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка.

Похожие статьи




Особенности купли продажи земельных участков обще долевой собственности - Государственная регистрация

Предыдущая | Следующая