ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ, Понятие недвижимого имущества - Налогообложение операций с недвижимостью

Понятие недвижимого имущества

У слова "недвижимость" в русском языке и в юридической практике достаточно сложная судьба. С 1917 г., после отмены частной собственности, этот термин практически исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в Ст. 130 ГК РФ - недвижимые и движимые имущества. ГК РФ - это "... земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связанно с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения" Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М. "Омега-Л". 2015. С. 60.. При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом - предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" от 27 июля 1997 г. №122-ФЗ (в редакции № 189-ФЗ от 29.12.2004 г.) Сборник законодательства РФ. 2001. № 3321, ст. 3431, 2003 № 260, 2565, 2004 ст. 4577.. К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Российская газета. 30.12.04. № 292 (3669)., где она определяется двумя способами.

Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники Емелькина И. А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества// Гражданское право. №2, 2005. С. 14-16..

В законодательстве США слово "недвижимость" обозначает, прежде всего, землю независимо от ее состояния - разработана она или нет. Кроме определенного участка земли недвижимость включает воздух над ней, а также находящиеся на ней и в ней воду и полезные ископаемые. То есть недвижимость имеет три уровня и включает поверхность, пространство над и под поверхностью (охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, на ее поверхности и в ней, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь да ее ядра, "конус" недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.

Понятие "недвижимость" неотделимо от понятия "имущество". Еще со времен римского права имущество принято делить на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, " к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".

Законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму "недвижимости" ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты "относятся" по закону к недвижимости, но не "являются" ею по своей природе, - именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества.

Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности Ст. 132 ГК РФ - предприятие.. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Кроме того, здесь прослеживается еще один мотив отнесения предприятия к недвижимости - это применение принципов неделимой, сложной и главной вещи, которой может считаться используемый объект недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия как единого целого. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятием более формализованный и строгий режим.

Термины "недвижимость" и "оценка недвижимости" получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральные стандарты оценки (далее - ФСО), как и действовавшие ранее Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не содержат определения термина "недвижимость" для целей оценки, которое могло бы быть уточнением формулировки этого понятия, данного в ГК РФ. Поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий "недвижимая вещь, недвижимое имущество" и "недвижимая собственность". При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе, кроме того отражает юридическую сущность этого понятия как совокупности имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к этой вещи. При этом в состав материальной сущности включается: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т. е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, т. е. недвижимое имущество представляется в виде суммы двух компонентов: "земли" и "улучшений".

В физическом аспекте для целей различных видов учета и изучения понятие "недвижимость" допускает использование термина объект недвижимости, традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связанно с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением, а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя. При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку также остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета - объекта недвижимости - это недвижимости - это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие "объекты недвижимости", как квартиры, комнаты, встроенные помещения. Развитие системы кондоминиумов постепенно устранит этот понятийный "казус", и каждый объект недвижимости будет иметь в своем составе тот или иной земельный участок или его долю. Для земель поселений в состав улучшений объектов недвижимости входят:

    - Здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также внутренние инженерные сети и системы, а также внутреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функциональное назначение зданий и сооружений, инженерная инфраструктура, ограждения и пр.; - Вспомогательные здания и сооружения; - Инженерные сети, элементы благоустройства.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - ГСК РФ), объекты недвижимость - это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно - строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Относимые по закону к недвижимости, зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности, если в договоре не указано иное. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот, привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу, - и она станет недвижимостью.

Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость - например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами, и в судах они определяются по четырем признакам:

    1) Намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно? 2) Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет? 3) Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как движимая? 4) Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или движимой?

Однако в ряде штатов вопрос об отнесении подобных спорных объектов к фикстурам определяется нормативными документами этих штатов.

Таким образом, при отнесении того или иного объекта к недвижимости важно учитывать намерение устанавливающего этот объект субъекта. Приспособления для бизнеса при этом к недвижимости не относятся и оцениваются оценщиком движимого имущества.

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

    - Прочная связь с определенным земельным участком; - Законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению; - Удостоверенная принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц; - Возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества; - Функциональная самостоятельность объекта недвижимости; - Наличие сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико - правовых и социальных отношений.

Похожие статьи




ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ, Понятие недвижимого имущества - Налогообложение операций с недвижимостью

Предыдущая | Следующая