ОПЕРАЦИИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ, Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество - Налогообложение операций с недвижимостью

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов собственности - законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за него налоги и др. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом.

В мире существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская.

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т. е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в ЕГРПН, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В России с 01.02.1998 была принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривала существенные изменения действовавшей на тот момент практики учета недвижимости в основном как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Минюста России, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью был полностью завершен к 2001 г.

Как известно, познание любого экономико-правового процесса начинается с четкого определения используемых терминов или понятий и синтетического представления изучаемого явления в целом.

Земельным участком принято считать поверхность земли, имеющую четкое географическое положение и правовое отношение. На плане (чертеже) земельного участка указываются поворотные точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты. Кадастровый номер земельного участка идентифицируется по шести позициям: субъект РФ, район, сельская администрация, населенный пункт, квартал и номер участка. Если к нему добавить инвентарный номер здания, то получится кадастровый номер всего объекта недвижимости.

Чтобы усвоить новые правила регистрации прав на недвижимое имущество, надо сформировать ответы по крайней мере на три основных вопроса: какие права на недвижимость и сделки с нею подлежат государственной регистрации, какие органы ее осуществляют и какой порядок проведения регистрации установлен новым законом.

Ответы на поставленные вопросы содержатся в авторизованных схемах, имеющих соответствующие заголовки, по которым легко сориентироваться. Но сначала рассмотрим цели и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных (возникновения, ограничения, перехода или прекращения) прав на объекты недвижимости.

В настоящее время в России действует единая система регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права п. 1 ст.2 ГК РФ - закон о госрегистрации.. Права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом Ст. 8 ГК РФ - основания возникновения гражданских прав и обязанностей..

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели:

    - Обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов; - Формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Регистрация уже имеющегося права на недвижимость - это не обязанность собственника или иного владельца, а его право. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие закона о регистрации, т. е. с 01.02.1998. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. То же самое относится и к сделкам с недвижимостью: согласно Ст. 164 ГК РФ - государственная регистрация сделок. ГК РФ они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных в Ст. 131 ГК РФ - государственная регистрация недвижимости. ГК РФ и Законом о госрегистрации прав.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует орган Росреестра. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения. Согласно Ст. 234 ГК РФ - приобретательная давность. ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Лицо, ссылающееся на давность приобретения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока давности приобретения в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы); удостоверение личности; доверенность; учредительные документы юридического лица и др. Обязательно прилагается кадастровый паспорт земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

Если объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, идентификация его в ЕГРПН осуществляется по условному номеру, который присваивается органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рассмотрим условный пример, когда имеется следующая структура: А - Б - В - Г. Здесь:

А - двухзначный номер субъекта РФ;

Б - двухзначный номер регистрационного округа;

В - 9-значный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой:

    - Двухзначного номера подразделения территориального округа Росреестра (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального округа службы, который обозначается цифрами "01"); - Трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов; - Четырехзначного номера ведения книги учета входящих документов.

Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов. Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком "-". Например, 77 -09 -01/002/2005-127, где:

    77 - номер субъекта РФ (г. Москва); 09 - номер регистрационного округа; 01/002/2005 - номер книги учета входящих документов, состоящий из номера подразделения территориального органа Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005); 127 - порядковый номер записи в книге учета входящих документов Приказ Минюста России от 08.12.2004 № 192..

В условном номере, присваиваемом Росреестром, его составляющие А и Б обозначаются цифрами "00".

Например, 00-00-03/002/2005-056, где:

    03/002/2005 - номер книги учета входящих документов, состоящий из номера структурного подразделения Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию (03), порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005); 056 - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

С октября 2006г. в Российской Федерации действуют административные регламенты по представлению государственных услуг гражданам органами Росреестра. Максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на регистрацию прав на недвижимость установлено не более 45 мин, а по предварительной записи - не более 15 мин. Максимальный срок приема документов от граждан - не более 30 мин, а от юридических лиц - 45 мин (приказ Минюста России 14.09.2006 № 293).

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, ЕИРЦ и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению - в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в Законе о госрегистрации, и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в ЕГРПН.

Государственная регистрация отдельных видов прав имеет некоторые особенности. Так, в кондоминимумах права общей долевой собственности на общее имущество, неразрывно связанные с правом на жилые и нежилые помещения, регистрируются одновременно. Однако для государственной регистрации права одного из владельца на долю в общей долевой собственности необходимо письменное согласие всех других собственников, заверенное нотариально или в органе Росреестра по месту регистрации.

В случае регистрации права на объект незавершенного строительства требуется документ на право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества и проектно-сметная документация с описанием объекта.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации его вещных прав на недвижимое имущество с приложением нотариально удостоверенного договора об ипотеке и упомянутых в нем документов. Более подробно рассмотрим регистрацию договора о залоге квартир проводят путем:

    - Внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями (реестровую книгу); - Проставления отметки о регистрации на всех оригиналах договора о залоге; - Внесение сведений о залоге в банк данных собственников жилья; - Выдачи свидетельства о регистрации залога по форме.

Порядок государственной регистрации права собственности на гаражи значительно упрощен ФЗ от 30.06.2006 № 93 - ФЗ " О внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Теперь граждане могут самостоятельно заполнить декларацию на гараж, полученную в органах Росреестра, и зарегистрировать свое право собственности при законной застройке земельного участка для гаражного строительства неизвестно право, на котором он предоставлен, граждане могут зарегистрировать свое право собственности на этот участок.

Упрощенный порядок оформления прав на жилые дома, расположенные на земельных участках для жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, продлен до 1 марта 2015 г. (ФЗ от 17.07.2009 № 174 - ФЗ). В режиме "одного окна" теперь принимаются от граждан заявления на получение кадастрового паспорта земельного участка и государственную регистрацию права собственности при упрощенной системе и когда не требуется проводить межевание участка.

При получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестровую книгу.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки производится при условии:

    - Подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя или владельца закладной; - Представление оригиналов договора о залоге с отметкой о его регистрации; - Представления доказательств в случае прекращения договора залога, исполнения обеспеченного залогом обязательства или оснований, перечисленных в Законе о залоге.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки может производиться также по решению суда.

О погашении регистрационной записи или продлении ее действия на более длительные сроки делается отметка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге и в архивном экземпляре договора.

По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы выдает:

    - Выписки из реестровой книги; - Информацию о регистрации залога (сведения о том, имеется ли соответствующая запись о залоге жилого помещения).

За регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации, а также представление выписок из реестровой книги взимается государственная пошлина в размере, определенном законодательными актами РФ.

Не взимается государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях:

    - Передачи государственного или муниципального имущества в оперативное управление; - Ипотеки согласно законодательству; - Изменения содержания закладной; - Прав, возникших до введения в действие Закона о госрегистрации при госрегистрации прав или отчуждения недвижимости.

Отказ в регистрации залога, погашении регистрационной записи или продлении срока ее действия; отказ в регистрации несуществующего договора о залоге, отказ о внесении необходимых изменений, дополнения и отметки; отказ в выдаче сведений о регистрационной записи могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде по местонахождению Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

Похожие статьи




ОПЕРАЦИИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ, Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество - Налогообложение операций с недвижимостью

Предыдущая | Следующая