Правовое и обеспечение оценки городского земельного - Экономическая оценка городских земель

Земля экономический стоимость

Оценка рыночная земельного участка на основании закона "Об деятельности в Российской от 29 1998 года №135-ФЗ.

Согласно абз. 2 вышеуказанного закона рыночной стоимостью оценки понимается вероятная цена, которой данный оценки может отчужден на рынке в условиях когда стороны действуют разумно, всей необходимой а на величине сделки не какие-либо чрезвычайные то есть одна из сделки не отчуждать объект а другая сторона обязана принимать стороны сделки осведомлены о предмете и действуют в своих объект оценки на открытом посредством публичной типичной для объектов оценки; сделки представляет разумное вознаграждение объект оценки и к совершению сделки в сторон сделки с стороны не платеж за оценки выражен в форме".

Рыночная земельного участка на основе наиболее эффективного использования. Другими она определяется основе наиболее использования земельного которое физически экономически обоснованно, финансово осуществимо, итогам которого земельного участка наибольшей. Наиболее эксплуатация участка не совпадать с его использованием.

В установления наиболее использования земельного учитываются: его назначение и вид использования, преобладающие землепользования, перспективы района, на которого находится возможные изменения земельном рынке, а текущее использование земельного надела.

В со ст. 9 закона "Об деятельности в Российской основанием для оценки является договор, сторонами являются оценщик и заказчик. Ст. 11 федерального закона общие требования к отчета об оценке.

Полученный рыночной или стоимости объекта указанная в отчете, достоверным и рекомендуется совершения сделок в земельного участка, иное не действующим российским или не решением суда.

Одновременно с стоимостью земельные обладают такой как кадастровая стоимость. В определения этого стоимости участка процедура государственной оценки земель.

Государственная оценка земель Федеральным агентством объектов недвижимости, территориальными органами и в их ведении и организациями. Кроме к проведению подобной могут быть лица, имеющие на осуществление деятельности.

Государственная оценка земель в целях установления стоимости земельных которые имеют целевое назначение. В государственной кадастровой земель лежит земель по назначению и виду использования. Кроме в ходе проведения мероприятия учитываются и прочие обременения землевладельцев, которые установлены на закона, административного либо судебного решения.

Государственная оценка земель и сельских поселений, огороднических и дачных производится на статистического анализа цен и прочих о земельных участках и методик оценки недвижимого имущества недвижимости. Оценка угодий, расположенные пределами городских и поселений и земель фонда производится основе капитализации рентного дохода. Оценка участков, относящихся к категориям земель, за пределами городских и сельских производится на капитализации расчетного дохода или из затрат, для воспроизводства и сохранения и поддержания их природного потенциала.

В государственной кадастровой земель осуществляется зонирование территории. Стоит что в качестве зоны признается земель, однородных целевому назначению, функционального использования и по значению стоимости земельных участков.

Региональные исполнительной власти основании представления органов Федерального кадастра объектов утверждают итоги кадастровой оценки земель.

В с п. 3 ст. 66 кодекса Российской "случаях определения стоимости земельного кадастровая стоимость участка устанавливается в от его стоимости".

Информационное массовой оценки земельной собственности, в виде баз с соответствующей документацией специализированных городских может включать необходимые сведения о участках:

Ѕ характеристики участка, в том местоположение, баланс с данными по жилой и нежилой (с указанием назначения объектов застройки) и площади участка, включая по площадям скверов, многолетних и кустарников, проездов, автостоянок, тротуаров, и спортивных площадок и далее;

Ѕ качественные и характеристики улучшений участка, в том имущественные права здания и сооружения, назначение, площадь здания или этажность, общая полезная площадь, подвалов, подземных мансарды, тип дома (номер год постройки, износа, наличие и мусоропровода, данные ограничениях и обременениях обслуживанию городской

Ѕ стоимостные характеристики и сооружений, в том балансовая и восстановительная (с указанием оценки здания сооружения);

Ѕ данные рынка недвижимости, в числе средние цены 1 кв. м и сооружений различного размеры арендной за помещения, о ценах продаж аренды земельных различного функционального на конкурсной аукционной основе;

Ѕ и качественные характеристики инфраструктуры участков, в числе данные о существующих инженерных различного назначения, состоянии инженерных проценте износа соответствующим видам коммуникаций и головных

Ѕ стоимостные характеристики инфраструктуры участков, в числе данные о стоимости различных инженерных коммуникаций, стоимости строительства инфраструктуры по показателям (сметам) с на дату рыночной стоимости объектов инженерной а также данные о стоимости инженерной и зданий, строений и различного типа и этажности.

При планировании информационной поддержки процесса оценки необходимо учитывать все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

Ѕ локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие подработанных территорий и др.;

Ѕ экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Эти ущербы должны выражаться непосредственно в стоимостной форме и сопоставляться со стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня загрязнений;

Ѕ факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов, занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат на проведение мероприятий по реконструкции территорий;

Ѕ коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат времени людей на передвижения в городе, затрат на пассажиро - и грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в городе: к местам жилья, местам приложения труда и объектам сферы услуг. Это требует специального тщательного моделирования условий транспортных сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети метрополитена) и характеристик интенсивности коммуникационных связей между всеми городскими функциями включая точечные функциональные объекты, такие как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т. д.);

Ѕ инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и инженерную инфраструктуры;

Ѕ факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

Пофакторная оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих коэффициентов следует по возможности избегать.

Реализация перечисленных требований к информационному обеспечению процесса оценки возможна только в рамках корректного математического моделирования и построения вычислительных процедур, осуществимых на существующей доступной вычислительной технике за приемлемое время и без чрезмерных требований к машинной памяти.

Информационное обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности информационного обеспечения в реальных сегодняшних условиях с учетом реально существующих и доступных организаций-источников данных, готовых к сотрудничеству, взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные для разработки системы.

Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

Потребность неотложного решения проблемы и жесткие сроки разработки земельных кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку информационного обеспечения с нуля.

Все перечисленные выше требования в мере относятся к задачам комплексной и функционального зонирования решаемым при генеральных планов городов. По речь идет о обеспечении, обеспечивающем взаимосвязанных расчетов и кадастровой оценки и зонирования территории. Требование взаимодействия Земельного с Градостроительным Кадастром содержится в нормативных документах.

Программно-методическое удовлетворяющее всем выше требованиям и апробированное, существует. Это прикладных программ комплексной оценки и зонирования территории (ППП ФЗГ), в ЦНИИП градостроительства в 1975-1990 гг., при разработке планов многих городов (Еревана, Алма-Аты, Николаева, Омска, Саратова и и получивший в последние развитие непосредственно в кадастровой оценки земель.

Кадастровая городских земель в ФЗГ формируется основе комплексной оценки территории серии рентных преобразований.

В программного обеспечения ППП ФЗГ четыре основные

    - программа LUR, ядром ПО, в осуществляются все вычислительные функции: градостроительная оценка стоимостная оценка плана функционального (ФЗ), оптимизация функционального зонирования и кадастровая оценка в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная оценка территории и планов ФЗ затратный характер, а оценка - рентный - программа LCA, в вычисляется матрица затрат и потерь, при оценке и планов ФЗ учета затрат и связанных с локализацией на территории с ее физико-географических, , экологических и других - программа DON, в вычисляется матрица между функционально-планировочными города с учетом транспортных сообщений; матрица используется в LURпри вычислении компонент оценки и планов функционального - программа FMP, для вычисления плотности (интенсивности) связей между элементами городской и используемая в программе вычислении коммуникационных оценки территории и функционального зонирования.

ППП - это готовый комплекс, удовлетворяющий требованиям и могущий базой для системы кадастровой земель городов, в числе и крупнейших, как Москва и Санкт-Петербург. В же время нуждается в калибровочных и в средствах преобразования оценки в поучастковую земель, которые быть обеспечены разработками. В частности, быть использована в городах статистика земельных участков и В. П. Федорова (АОЗТ взаимодействие с которой хорошие перспективы.

Похожие статьи




Правовое и обеспечение оценки городского земельного - Экономическая оценка городских земель

Предыдущая | Следующая