Экономическая оценка земли и ее особенности в городских условиях - Экономическая оценка городских земель

Предметом оценки земли является земля. В общепринятом понимании земля это природный ресурс, который является основой формирования среды проживания населения, объектом недвижимости и средством производства. Основным объектом оценки земли принято считать земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

С экономической точки зрения, оценка земли (или оценка земельного участка) - это результат систематизированного сбора и анализа данных, которые необходимы для точного определения стоимости земель различного целевого назначения в соответствии с действующим законодательством. Зачастую результат производимой оценки земли зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земли, и права, которые к ней относятся.

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений - земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы (см. рис. 1).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т. е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами субъекта федерации оценочно-территориальным зонам, городам и поселкам.

В связи с эффективным городских земель выделить три компонента: право на землю, земли и режим земли. Каждый этих компонентов нуждается в рациональном поскольку обеспечивает определенных общественных право собственности - надежную защиту владения, стоимость - эффективность при налога на и прочую недвижимую режим использования - понуждает к эффективному и использованию земель. Подобное возможно лишь надлежащей регистрации о земле в соответствующей системе, кадастре - своде сведений, из карт, местоположение всех участков и их и текстового описания характерных особенностей, в числе стоимости.

Недвижимоcть под влиянием среды и сама влияние на среду. Мировая оценивания выделила факторов, наиболее влияющих на стоимости имущества. К относятся:

Ѕ физические: - земля, климат, топография, почва; и человеком - здания, дороги, коммунальные форма участка и

Ѕ социальные: тенденции численности населения, к омоложению или стиль жизни, жизни, размер тенденции изменения уровня, уровня окрестности, отношение к объектам и их

Ѕ экономические: тенденции уровня дохода, кредитная политика и кредитных ресурсов, процента, ставки платы, рост сокращение затрат строительство, цены;

Ѕ политические зонирование (ограничительное либеральное), строительные и правила (ограничительные либеральные), услуги служб, здоровье и налоговая политика, окружающей среды.

Все факторы действуют в и, как отражают местоположение объекта в системе расселения. Расселение, известно из градостроительства, отражает общественного развития, структуру производства и общества в целом и одной из важных пространственных взаимодействия общества и природы. Следовательно, необходимо рассматривать качественную характеристику, соответствием физических участка принятому в местности типу и социально-экономической среде.

Перечисленные физические, социальные, и политические факторы в с градостроительными принципами развитие населенного а вместе с ним и среды местоположения недвижимости.

В теории недвижимости выделяют 4 развития среды объекта:

    1) 2) зрелость 3) упадок 4) обновление

Оценщику чрезвычайно точно определить: в цикле и в каком цикла развития населенный пункт и оцениваемого объекта чтобы дать его развития.

Зачастую рассмотреть различные экономики на и даже международном развивающуюся структуру с точки зрения и занятости; сочетание производства, которые производство товаров и дальнейшее развитие обслуживания; увеличение и их влияние, в очередь, на производства, проблемы обращения. В социальной следует рассмотреть отдельных людей и населения; изменения структуры населения, занятости; влияние на образ и вид жилья; структуры семьи с зрения возраста, и образовательного уровня; производственной подвижности на центральную города и новые изменение структуры и влияние этого на рынок и жилья; доходы и их влияние транспортные расходы с низкими доходами. То необходимо учитывать уровня влияния факторов на недвижимости: региональный, (локальный) и непосредственного включая и сам недвижимости.

Первый - уровень влияния взаимодействия 4-х групп факторов: экономических, физических и политических. На уровне анализу и подлежат факторы, общий характер, связанные с конкретным недвижимости и не непосредственно от но опосредованно на процессы, с недвижимостью на и, следовательно, оцениваемый объект.

Второй - уровень влияния факторов в основном в города или района. На уровне исследуются факторы, как: объекта, его характеристики, условия временные факторы, финансирования. Они связаны с оцениваемым объектом.

Третий - уровень влияния связанных с объектом и обусловленных его и финансово-эксплуатационными характеристиками.

В от стоимости цену недвижимости иные факторы: финансирование; вынужденная принудительная покупка; информированность сторон; представление фактов; под сильным нажимом.

Рассмотрим социально-экономические отношения людьми по владения, распоряжения и землей.

Земля ресурсы) - часть природы. В обществе земля - производства. Будучи труда, земля является предметом так как в сфере деятельности в той или мере воздействует нее. Совокупность двух качеств землю специфическим производства, функционирующим всех отраслях хозяйства.

Как производства, земля ряд особенностей, непосредственным образом на оценку не является предшествующего труда; ограничена; незаменима средствами производства; постоянством местоположения; изнашиваема при использовании; территориально качественна; наличие полезности каждого земельного участка; в хозяйстве наиболее используются все качества земли, в очередь - плодородие; во всех деятельности человека сельского и лесного земля выступает, в в качестве пространственного базиса. Поэтому неразрывно связана с на ней зданиями, сооружениями, мелиоративными сооружениями, материальными элементами, трудом человека, называемыми улучшениями.

Как производства земля одним из богатств общества, которым определяет и социальное положение слоев и групп населения. Возникли и многообразные социально-экономические между людьми поводу владения, и пользования землей в аренду или в купля-продажа, распределение, использования, охрана и образующие в совокупности земельных отношений.

Похожие статьи




Экономическая оценка земли и ее особенности в городских условиях - Экономическая оценка городских земель

Предыдущая | Следующая