Методы оценки стоимости земельных участков - Оценка стоимости земельного участка

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

Метод сравнения продаж;

Метод распределения;

Метод выделения;

Метод разбивки на участки;

Техника остатка для земли;

Капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

Права собственности;

Условия финансирования;

Условия продажи;

Условия рынка;

Месторасположение;

Физические характеристики;

Доступные коммунальные услуги;

Условия зонирования;

Наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. земельный рынок стоимость сельскохозяйственный

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

Расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

Расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

Налоги, страховка, заработная плата ИТР;

Расходы на маркетинг;

Прибыль и накладные расходы подрядчика;

Прибыль предпринимателя.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Похожие статьи




Методы оценки стоимости земельных участков - Оценка стоимости земельного участка

Предыдущая | Следующая