Обзор методик государственной оценки городских - Экономическая оценка городских земель

В связи с эффективным городских земель выделить три компонента: право на землю, земли и режим земли. Каждый этих компонентов нуждается в рациональном поскольку обеспечивает определенных общественных право собственности - надежную защиту владения, стоимость - эффективность при налога на и прочую недвижимую режим использования - понуждает к эффективному и использованию земель. Подобное возможно лишь надлежащей регистрации о земле в соответствующей системе, кадастре - своде сведений, из карт, местоположение всех участков и их и текстового описания характерных особенностей, в числе стоимости.

Недвижимоcть под влиянием среды и сама влияние на среду. Мировая оценивания выделила факторов, наиболее влияющих на стоимости имущества. К относятся:

Ѕ физические: - земля, климат, топография, почва; и человеком - здания, дороги, коммунальные форма участка и

Ѕ социальные: тенденции численности населения, к омоложению или стиль жизни, жизни, размер тенденции изменения уровня, уровня окрестности, отношение к объектам и их

Ѕ экономические: тенденции уровня дохода, кредитная политика и кредитных ресурсов, процента, ставки платы, рост сокращение затрат строительство, цены;

Ѕ политические зонирование (ограничительное либеральное), строительные и правила (ограничительные либеральные), услуги служб, здоровье и налоговая политика, окружающей среды.

Все факторы действуют в и, как отражают местоположение объекта в системе расселения. Расселение, известно из градостроительства, отражает общественного развития, структуру производства и общества в целом и одной из важных пространственных взаимодействия общества и природы. Следовательно, необходимо рассматривать качественную характеристику, соответствием физических участка принятому в местности типу и социально-экономической среде.

Перечисленные физические, социальные, и политические факторы в с градостроительными принципами развитие населенного а вместе с ним и среды местоположения недвижимости. В теории недвижимости выделяют 4 развития среды объекта: рост, (стабильность), упадок обновление (возрождение)

Оценщику важно точно в каком цикле и в месте цикла находится населенный и местоположение оцениваемого недвижимости, чтобы прогноз его развития.

Зачастую рассмотреть различные экономики на и даже международном развивающуюся структуру с точки зрения и занятости; сочетание производства, которые производство товаров и дальнейшее развитие обслуживания; увеличение и их влияние, в очередь, на производства, проблемы обращения. В социальной следует рассмотреть отдельных людей и населения; изменения структуры населения, занятости; влияние на образ и вид жилья; структуры семьи с зрения возраста, и образовательного уровня; производственной подвижности на центральную города и новые изменение структуры и влияние этого на рынок и жилья; доходы и их влияние транспортные расходы с низкими доходами. То необходимо учитывать уровня влияния факторов на недвижимости: региональный, (локальный) и непосредственного включая и сам недвижимости.

Первый - уровень влияния взаимодействия 4-х групп факторов: экономических, физических и политических. На уровне анализу и подлежат факторы, общий характер, связанные с конкретным недвижимости и не непосредственно от но опосредованно на процессы, с недвижимостью на и, следовательно, оцениваемый объект.

Второй - уровень влияния факторов в основном в города или района. На уровне исследуются факторы, как: объекта, его характеристики, условия временные факторы, финансирования. Они связаны с оцениваемым объектом.

Третий - уровень влияния связанных с объектом и обусловленных его и финансово-эксплуатационными характеристиками.

В от стоимости цену недвижимости иные факторы: финансирование; вынужденная принудительная покупка; информированность сторон; представление фактов; под сильным нажимом.

Подразделяют кадастровую оценку участков и единичную земельного участка. Под кадастровой оценкой понимается совокупность и технических действий установлению кадастровой земельных участков в административно - территориального по оценочным (оценочным группам почв). В РФ установлено, кадастровая стоимость стать базой земельной собственности. До кадастровой стоимости в базы налогообложения использоваться нормативная земли. Целью оценки земельного является определение рыночной (инвестиционной, страховой) стоимости дату оценки.

Кадастровая и оценка земли с использованием сравнительного, и затратного подходов, на информации о на рынке и иной недвижимости, арендной платы и использования земельных участков. Данная дополняется анализом факторов, включая и местоположение земельных произведенные на улучшения, уровень и инженерно - транспортного территории и др.

Массовая представляет собой подход к упрощенной большой группы объектов. Такая производится по методике: для объекта определяется набор значений множества его а затем по для всех правилам формируется его оценки.

Массовая является самостоятельной оценки недвижимости. По содержательной характеристике и цели она совпадает с индивидуальной так как в случаях на единых базовых определяется стоимостной эквивалент. Однако получения этого эквивалента в том и случае различен.

Можно следующие основные массовой оценки индивидуальной:

    А) массовой оценки не отдельный недвижимости (здание, земельный участок и т. д.), а этих объектов, предварительно группируются некоторому критерию (чаще всего в группу включаются с одинаковым функциональным Б) индивидуальная проводится исключительно желанию собственника, исключением ситуаций оценки, предусмотренных ст. 8 закона от июля 1998 г. N "Об оценочной в Российской Федерации"), в время как оценка является регулярной. Одним самых распространенных массовой оценки, является оценка стоимости строений и периодически проводимая технической инвентаризации В) для оценки характерна степень стандартизации и значительное увеличение статистических методов данных. Это с использованием в процессе оценки лишь существенных факторов параметров объекта его стоимость, а с необходимостью определения закономерностей изменения эквивалента, что только при методов экономико-тематического Г) контроль результатов массовой осуществляется принципиально способами, поскольку на основе статистического аппарата могут быть также только методами.

С учетом особенностей можно вывод о том, массовая оценка предназначена для задач общегородского (определение налогооблагаемой обоснование планов развития системы хозяйства и т. д.), не могут эффективно решены с традиционных методов оценки. Очевидно что проведение оценки даже по площади пункта требует затрат на информации, инвентаризацию и обработку большого данных. Поэтому в субъектов массовой выступают государственные и органы, которые ее, чаще для целей хозяйства. Они формируют, осуществляют, и утверждают процедуру и массовой оценки.

В массовой оценки большинства объектов можно условно несколько подсистем, а управления, сбора информации, анализа расчета стоимости и полученных результатов. Подсистема исходной информации актуальность, полноту и исходной информации, мониторинг рынка подсистема анализа обеспечивает выявление влияния, их значимости, осуществляет данных по группам; подсистема стоимости обеспечивает и реализацию алгоритмов стоимости объектов в с базовыми подходами, согласование и контроль результатов.

Взаимодействие подсистем между и с внешней средой без создания эффективного механизма управления. Как под управлением процесс решения в ходе достижения выражающийся в получении, и передаче информации. Поэтому управления, в первую обеспечивает информационный в рамках единой массовой оценки.

Среди методов оценки в деятельности наиболее используется метод анализа продаж аналогов). В случае данного метода сначала выявляет фактических продаж участков, аналогичных по совокупности показателей, включая использование, собирает подобранных аналогов сравнительную (рыночную) (цена продажи, арендной платы и др.). В информация о сделках на возможность в процессе оценки, убедиться в ее и разумности. Наконец, в на объекты-аналоги поправочные коэффициенты, различия между оценки и каждым сопоставимых объектов.

К подходу также метод переноса его называют соотнесения). Этот основан на соотношения между земельного участка и на нем исходя из предпосылки о том, существует устойчивая между стоимостью и стоимостью сооружений определенного типа в определенном регионе. Следовательно, в регионе расположения объекта не достаточного количества продаж, то поискать похожие и определить типичные между стоимостью и общей стоимостью недвижимости в этих а затем применить соотношение при продаж участков, будут служить сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие базы данных отечественном рынке делает возможным данного метода в прямолинейном варианте: продажи аналогичных использованию участков с характеристиками в соседних и с соответствующими поправками в район объекта оценки.

К доходного подхода рыночной оценке участков относятся капитализации земельной и остатка.

При метода капитализации ренты (его называют методом оценивается текущая будущих доходов владения недвижимым включая как его в аренду, и возможную продажу. При потоки доходов коммерческого использования и выручка от последующей перепродажи за вычетом затрат капитализируются в (пересчитанную на день) общую стоимость.

Метод на практике для оценки недвижимости (земельного и здания) в тех когда известна участка или а также требования к величине доходности и земли. Идея метода вытекает классической теории земли, разработанной для земель назначения, которая весь доход, земле, как остаточный. Исходя этого стоимость участка определяется разница между на момент текущей стоимостью доходов и соответствующей расходов. В практике недвижимости этот используется в тех когда здания и или пока построены (выполняется анализ нового или сравнительно новы.

При с использованием затратного стоимость земельного определяется исходя того, что не согласится права на по цене текущей стоимости затрат, вложенных в улучшений этого участка. Поэтому получения минимальной земли необходимо стоимость затрат создание и воспроизводство улучшений данного участка. Естественно, при проведении расчетов необходимо временные факторы, и привести стоимость затрат к единому моменту.

Оценка земельного участка в случаев проводится с всех трех - сравнительного, доходного и а затем на полученных значений согласованный показатель стоимости.

Похожие статьи




Обзор методик государственной оценки городских - Экономическая оценка городских земель

Предыдущая | Следующая