Методические основы формирования объектов недвижимости - Формирование объектов недвижимости на территории района

Недвижимое имущество представляет собой совокупность земельных участков, прочно связанных с землей искусственных объектов (зданий и сооружений), а также частей этих объектов, которые являются или могут являться объектами гражданских прав, каждый из этих объектов имеет широкий набор характеристик, определяющих его качества для тех или иных целей. законодательный кадастровый земельный участок

Для целей регулирования общественных отношений в сфере недвижимости объективно сложились и практически используются четыре группы характеристик, описывающих произвольный объект недвижимости:

    - физические характеристики, позволяющие однозначно отделить этот объект от других объектов на любой момент времени; - характеристики правового статуса, включающие описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объем прав на объект недвижимости; - характеристики ценности объекта в общепризнанном эквиваленте (стоимости) для обеспечения объективности при взимании налогов, а также справедливости при принудительном приобретении объектов для государственных (общественных) целей; - специальные характеристики объекта в присущих данному типу объектов выражениях (например, тип и толщина плодородного слоя земельного участка).

Для эффективного регулирования общественных отношений в сфере недвижимости государство должно располагать этими характеристиками, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными. Совокупность этих характеристик образует некоторую информационную базу (Уткина покоробило такая формулировка ГКН), представляемую в бумажной или электронной форме (в виде картотеки или электронной базы данных соответственно).

Для формирования кадастрового дела и постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости необходимо проведение кадастровых работ. Кадастровые работы -- это комплекс работ по сбору и анализу документов и данных, по обследованию земельного участка, в результате которых специалистами формируются документы для государственного кадастрового учета. В результате проведения государственного кадастрового учета объекту недвижимости, в отношении которого были проведены кадастровые работы, присваиваются различные уникальные характеристики (в ГКН вносятся сведения о характеристиках) и выдаются соответствующие документы (кадастровый паспорт земельного участка, кадастровая выписка о земельном участке и т. д.)

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ. Так же кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда.

В состав кадастровых работ входит создание межевого плана. В соответствии со статьей 38 ФЗ о ГКН [7] межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.

Если в соответствии со статьей 39 ФЗ о ГКН [7] местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию (Приложение А), межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Межевой план представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана территории или кадастровой выписки на земельный участок, в котором воспроизведены сведения внесенные в государственный кадастр недвижимости и указаны сведения об образуемых земельных участках либо их частях либо новые сведения, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей. И изготавливается на бумажном и электронном носителе в 2 экземплярах (подготовка на бумаге, если предусмотрено договором), заверяется подписью и печатью кадастрового инженера. Текстовая часть межевого плана представлена в приложении Б.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленном частью 1 статьи 39 Федерального закона № 221 [7] случае, сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

Приказом Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 №412 [11] утверждены форма межевого плана и требования к его подготовке, а также примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков. Форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков изображена в приложении В.

На объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, составляется технический план. В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.

Технический план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав технического плана, и разделы, включение которых в состав технического плана зависит от видов кадастровых работ. Пример оформления текстовой части технического плана здания приведен в приложении Г.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства (изготовленного до 01.01.2013 г). При отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем здания (далее -- Декларация). В этом случае декларация в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре [7] является неотъемлемой частью технического плана и включается в состав приложения. Пример составления декларации представлен в приложении Д.

При подготовке технического плана также используются кадастровая выписка о земельном участке, в границах которого расположено соответствующее здание, или кадастровый план соответствующей территории (приложение Е).

Технический план оформляется на бумажном носителе, а также на электронном носителе в виде электронного документа (про подготовку на бумаге - аналогично межевому). Он необходим для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на государственный кадастровый учет здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера (в орган кадастрового учета технический план предоставляется только в электронном виде с 01.10.2013 г). В указанном случае представление в орган кадастрового учета технического плана на бумажном носителе не требуется.

С 1 января 2013 года кадастровая деятельность начала осуществляться и в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства. На территории Курганской области государственный учет объектов капитального строительства осуществлялся с 1 сентября 2012 г. в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577 [12].

Так же, как и для межевых планов, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ в отношении земельных участков, существуют определенные формы и требования для подготовки технических планов зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, утвержденные соответствующими Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

А именно:

    - Приказ Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2010 года № 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" [13]; - Приказ Минэкономразвития РФ от 29 ноября 2010 года № 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" [14]; - Приказ Минэкономразвития РФ от 23 ноября 2011 года № 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке" [15]; - Приказ Минэкономразвития РФ от 10 февраля 2012 года № 52 "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке" [16].

Главная цель кадастровых работ - внести в государственный кадастр недвижимости сведения об объекте недвижимости в соответствии с фактическими обстоятельствами. Результатом кадастровых работ является межевой или технический план, содержащий актуальные сведения о земельном участке (об объекте недвижимости), подлежащие внесению в государственный кадастр недвижимости. После такого внесения заказчик кадастровых работ получает возможность оформить права на земельный участок (об объект недвижимости) в соответствии с действующим законодательством или оформить изменения уникальных характеристик объекта недвижимости.

Похожие статьи




Методические основы формирования объектов недвижимости - Формирование объектов недвижимости на территории района

Предыдущая | Следующая