Основные законодательные и методические положения формирования объектов недвижимости, Законодательные основы формирования объектов недвижимости - Формирование объектов недвижимости на территории района

Законодательные основы формирования объектов недвижимости

В 1990 году в РСФСР началась земельная реформа. Первым законодательным актом был принят закон "О земельной реформе", предусматривавший введение трех (двух) форм собственности на землю, приватизацию земли, реорганизацию колхозов и совхозов.

В 1991 году был принят Земельный кодекс РСФСР. Постановлением Правительства РФ в 1991 году (УКАЗОМ ПРЕЗИДЕНТА РФ ОТ 27.12.91 N 323) был определен порядок реорганизации колхозов и совхозов.

Земли населенных пунктов, входившие в состав колхозов и совхозов, были переданы в ведения местных органов власти. Порядка 7% земель сельскохозяйственного назначения вошли в созданный фонд перераспределения земель.

Начиная с 1993 года началась приватизация земель сельскохозяйственных угодий путем бесплатной передачи работникам сельскохозяйственных организаций, пенсионерам этих организаций и работникам социальной сферы земельных паев по установленным нормам. Всего паи получили около 12 млн. граждан. Общая площадь паев составили 117 млн. га. Подавляющее большинство колхозов и совхозов были реорганизованы в сельскохозяйственные производственные кооперативы. Возникло более 200 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств.

В 1993 году принята Конституция РФ, установившая конституционные основы правового регулирования земельных отношений, согласно которым:

    - земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и других формах собственности; - граждане и их объединения в праве иметь в частной собственности землю, каждый в праве владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, собственником которого он является; - никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда; - земельное законодательство находится в совместном введении РФ и ее субъектов.

В 1997 году принят закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В 1998 году принят закон " О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

В 2000 году принят закон " О государственном земельном кадастре", на основе которого было проведено деление территории РФ в кадастровом отношении на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Был установлен порядок присвоения кадастровых номеров и утверждены формы кадастрового учета.

В 2001 году были приняты законы "О землеустройстве" и "О разграничении государственной собственности на землю".

В октябре 2001 года вступил в действие Земельный кодекс РФ, действие которого распространилось на все категории земель, кроме оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Земельный кодекс установил, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам только в собственность или аренду, кроме юридических лиц, перечисленных в пункте 1 статьи 20 (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекратившим свои полномочия, а так же органам государственной власти и местного самоуправления).

Граждане, получившие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения до введения в действие Земельного кодекса РФ, могут переоформить их в собственность без ограничения срока.

Юридические лица, кроме указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести в собственность в сроки, установленные статьей 3 закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" по приватизационной стоимости, величина которой связана с кадастровой стоимостью. Цена устанавливалась субъектами РФ в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Годовой размер арендной платы устанавливался в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, кроме земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, арендная плата за которые не должна была превышать 0,3% кадастровой стоимости.

Помимо указанных видов прав, на которых предоставляются земельные участки гражданам и юридическим лицам, Земельный кодекс РФ дал определение земельного участка и способов его образования, определил объекты и субъекты земельных отношений, установил категории земель и их состав и правовой режим, полномочия РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления. В Земельном кодексе РФ рассмотрены вопросы собственности и видов прав на землю, возникновения, прекращения, ограничения прав на землю, защита прав на землю и рассмотрение земельных споров, надзор и контроль за использованием земель и ответственность за правонарушения в области охраны использования земель.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и основывается на следующих принципах:

    - сохранение целевого использования земельных участков; - установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; - преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; - преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Участник долевой собственности на земельный участок в праве выделить его в счет своей земельной доли. В процессе предоставления долей при реорганизации совхозов и колхозов более 20% долей не было востребовано. За прошедшие годы количество невостребованных долей возросло. Эти доли использовались в основном сельскохозяйственными кооперативами без оформления каких-либо документов.

В декабре 2010 года был принят закон №435, внесший изменения в закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" по вопросу невостребованных земельных долей. Он определил понятие невостребованной земельной доли и порядок их признания таковыми и оформления на них права частной или муниципальной собственности.

С 01 марта 2015 года Земельный кодекс существенно изменился. Причиной этих изменений стал Федеральный закон № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23 июня 2014 года [6], принятый в развитие "дорожной карты" по "Совершенствованию правового регулирования градостроительной деятельности и улучшению предпринимательского климата в сфере строительства", утвержденной Правительством РФ в 2013 году.

Земельный кодекс РФ (далее -- ЗК РФ) дополнен шестью новыми главами, при существенном изменении или исключении положений действующих статей ЗК РФ. Изменения также нашли отражение в Гражданском кодексе РФ (далее -- ГК РФ) и в ряде иных законодательных актов. Реформированию также были подвергнуты порядок образования земельных участков; перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности; вопросов передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ, а также иных сфер. Кроме того, Законом предусмотрены довольно обширные переходные положения, направленные на облегчение процесса внедрения новых правил и процедур.

В целом Закон направлен на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

К ключевым изменениям, вносимым Законом, можно отнести следующие положения. Изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

Законом вводится новая Глава V. 1 ЗК РФ, устанавливающая исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов. К таким случаям относится, среди прочего:

    - предоставление участка для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории (за исключением комплексного освоения территории по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса); - земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам; - для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также ряд других случаев.

Также установлен случай предоставления без торгов в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на котором расположен объект незавершенного строительства [1]. Такое предоставление допускается однократно собственнику объекта незавершенного строительства.

Установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничен в обороте и т. п. [1].

Институт предварительного согласования места размещения объектов более не действует, в связи с чем признаны утратившими силу все относящиеся к данному порядку предоставления положения ЗК РФ.

Предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.

Введены новые положения об аренде земельных участков. Теперь арендатору в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более пяти лет предоставляется право передачи своих прав и обязанностей третьим лицам без согласия арендодателя, при условии его уведомления. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка сроком более пяти лет по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором. Установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка [1].

Изменен порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Во вводимой в действие статье 39.23 ЗК РФ [1] прямо предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

При этом новая редакция соответствующих положений ГК РФ [3] позволяет устанавливать сервитут по соглашению с законным владельцем земли, а не только с ее собственником.

Установлены случаи использования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением предоставленных гражданам или юридическим лицам), на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута.

К указанным случаям в новой статье 39.33 ЗК РФ [1], среди прочего, отнесено проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта и строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ. При этом строительство и реконструкция объектов капитального строительства из данного перечня случаев прямо исключены.

В ГК РФ внесено дополнение в части оснований прекращения права собственности. Согласно закону объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта так и не было завершено.

Такое отчуждение осуществляется исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта.

При этом законодатель отдельно выделил, в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

Данная норма направлена на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на публичной земле.

В Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" [1] внесено изменение, касающееся распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, субъекты РФ лишаются права распоряжения земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации. Также с 1 марта 2015 года органы местного самоуправления поселений, а не муниципальных районов, как это указано в действовавшей ранее редакции ЗК РФ, получают право распоряжаться земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Похожие статьи




Основные законодательные и методические положения формирования объектов недвижимости, Законодательные основы формирования объектов недвижимости - Формирование объектов недвижимости на территории района

Предыдущая | Следующая